| name | arrendamiento |
| description | Revisor de arrendamiento — revisa un contrato de arrendamiento contra el régimen de arrendamientos panameño. Distingue entre arrendamiento de vivienda (régimen tutelado) y arrendamiento comercial/uso distinto. Comprueba duración, canon, actualización, depósito de garantía, mejoras y resolución. Marca cláusulas contrarias a la ley. Usar cuando el usuario diga "revisa este alquiler", "contrato de arrendamiento", "¿es legal esta cláusula del alquiler?", "arrendamiento".
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| argument-hint | [archivo | enlace | pegar texto del contrato] |
/arrendamiento
- Cargar
~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md → tipo de práctica, posición habitual (arrendador/arrendatario).
- Obtener el contrato.
- Determinar tipo: arrendamiento de vivienda (régimen tutelado) vs arrendamiento comercial / uso distinto.
- Revisar cláusula por cláusula contra la legislación de arrendamientos panameña.
- Marcar cláusulas nulas o de riesgo.
/inmobiliario:arrendamiento
[pegar el contrato de alquiler de vivienda]
Propósito
En Panamá los arrendamientos de vivienda están sujetos a un régimen tutelado regulado por la Ley 93 de 1973 ("por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos"), modificada por la Ley 28 de 1974 y la Ley 259 de 2021, que fija reglas imperativas de protección al arrendatario; las cláusulas contrarias se tienen por no puestas. El órgano competente es la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT. Los arrendamientos comerciales o de uso distinto a vivienda también están alcanzados por la Ley 93 de 1973, y supletoriamente por el Código Civil de Panamá. Distinguir correctamente el tipo de arrendamiento es el paso más importante.
Nota sobre umbrales de canon: Históricamente la Ley 93 de 1973 excluía los arrendamientos de vivienda con canon superior a B/.150/mes (Decreto Ejecutivo 294 de 1994), dejándolos a libre contratación. Sin embargo, el Decreto Ejecutivo 145 de 2020 suspendió ese umbral y facultó al MIVIOT a conocer de todos los contratos sin distinción de monto. Por tanto, no debe afirmarse un umbral fijo vigente sin más; los locales comerciales también están regulados por la Ley 93 de 1973 (verificar en el texto oficial).
Paso 1: ¿Vivienda (régimen tutelado) o uso distinto?
| Criterio | Vivienda (régimen tutelado) | Uso distinto / comercial |
|---|
| Destino | Satisfacer necesidad de vivienda del arrendatario | Local comercial, oficina, depósito, temporada, estacionamiento independiente |
| Régimen | Imperativo (protección al arrendatario) — irrenunciabilidad de derechos (Ley 93 de 1973) | Dispositivo — autonomía de la voluntad (Ley 93 de 1973 + Código Civil de Panamá) |
| Norma aplicable | Ley 93 de 1973 (mod. Ley 28 de 1974 y Ley 259 de 2021) + supletoriamente Código Civil de Panamá | Ley 93 de 1973 y voluntad de las partes → Código Civil de Panamá |
Arrendamientos de temporada / amueblados de corto plazo: suelen quedar fuera del régimen tutelado de vivienda. Verificar que realmente es temporal y no un uso fraudulento para eludir la protección del arrendatario. [verificar]
Revisión de arrendamiento de VIVIENDA (régimen tutelado)
Duración y prórroga
| Aspecto | Norma | Verificar |
|---|
| Duración mínima / prórroga | Ley 93 de 1973 (verificar en el texto oficial) | ¿El contrato respeta la protección del arrendatario frente al desalojo? |
| Renovación | Según pacto y ley aplicable [verificar] | ¿Se respetan los plazos de preaviso? |
| Desistimiento del arrendatario | Según pacto y ley aplicable [verificar] | ¿Se ha pactado indemnización? |
Canon de arrendamiento
| Aspecto | Norma | Verificar |
|---|
| Canon inicial | Libre fijación, salvo límites del régimen tutelado [verificar] | ¿Aplica algún tope o control de canon? |
| Actualización | Solo si se pacta, dentro de los límites legales [verificar] | ¿El criterio pactado es conforme? |
| Moneda | Balboas (B/.) / dólares estadounidenses (USD) | ¿El canon está expresado en B/. o USD? |
| Gastos e impuestos | Repercutibles al arrendatario solo si se pacta | ¿Se ha pactado expresamente? |
Depósito de garantía
| Aspecto | Norma |
|---|
| Depósito de garantía | Un (1) mes de canon (art. 13 de la Ley 93 de 1973, mod. Ley 259 de 2021) |
| Custodia del depósito | Se consigna ante la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT (no lo retiene el arrendador); desde la Ley 259 de 2021 se canaliza por la banca estatal (art. 13 de la Ley 93 de 1973) |
| Devolución | Al término del contrato, con intereses, descontando daños o cánones pendientes (Ley 259 de 2021) |
Mejoras y reparaciones
| Tipo | Régimen |
|---|
| Conservación (arrendador) | Obligación del arrendador mantener el inmueble en estado de servir al uso pactado (Código Civil de Panamá) |
| Mejoras (arrendador) | Régimen según pacto y ley aplicable [verificar] |
| Obras del arrendatario | Sin consentimiento del arrendador: en principio prohibidas; verificar excepciones [verificar] |
Resolución / desalojo
| Causa de resolución por arrendador | Causa de resolución por arrendatario |
|---|
| Falta de pago del canon [verificar] | Incumplimiento de reparaciones necesarias |
| Subarriendo no consentido | Perturbación del arrendador en el uso |
| Daños dolosos u obras no consentidas | |
| Uso distinto al pactado / actividades ilícitas | |
Nota procesal: El desalojo (desahucio / lanzamiento) en arrendamientos sujetos al régimen tutelado se tramita por vía gubernativa ante la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT, con reconsideración ante la propia Dirección y apelación ante el Ministro del MIVIOT antes de acudir a lo contencioso-administrativo (Ley 93 de 1973).
Cláusulas nulas en vivienda (régimen tutelado)
Se tienen por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas imperativas del régimen tutelado. Ejemplos habituales de cláusulas de riesgo:
- Renuncia anticipada del arrendatario a la protección frente al desalojo [verificar]
- Depósito de garantía superior al permitido por la ley [verificar]
- Repercusión de gastos de gestión o formalización al arrendatario cuando la ley no lo permite [verificar]
- Actualización de canon por encima del límite legal [verificar]
- Cláusulas de desalojo automático sin el debido proceso
Revisión de arrendamiento de USO DISTINTO / COMERCIAL
En uso distinto, prima la autonomía de la voluntad bajo el Código Civil de Panamá. La revisión se centra en:
| Aspecto | Verificar |
|---|
| Duración y prórrogas | ¿Son razonables para el negocio? |
| Canon y actualización | Libre; ¿el criterio es claro y aplicable? ¿Moneda en B/. o USD? |
| Depósito de garantía | Libre pacto |
| Obras y mejoras | ¿Quién las asume? ¿Derecho de remoción al finalizar? |
| Cesión y subarriendo | ¿Se permite? Régimen según pacto y Código Civil de Panamá |
| Resolución anticipada | Causas pactadas; ¿penalización equilibrada? |
| Mejoras del local | ¿Quién paga la adecuación? ¿Reversión al arrendador? |
Formato de salida
# Revisión de arrendamiento: [Dirección del inmueble]
**Tipo:** [Vivienda (régimen tutelado) / Uso distinto - comercial]
**Arrendador:** [persona natural / jurídica]
**Fecha del contrato:** [fecha]
**Duración pactada:** [años]
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## Resultado global
**Hallazgos:** [N] Conforme [N] Riesgo medio [N] Riesgo alto [N] Nula
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## Detalle por cláusula
| # | Cláusula | Lo que dice el contrato | Norma aplicable | Riesgo | Observación |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Duración | [Ej., 1 año sin prórroga] | Ley 93 de 1973 | Riesgo | Verificar protección del arrendatario |
| 2 | Depósito de garantía | [Ej., 3 cánones] | Art. 13 Ley 93 de 1973 (mod. Ley 259 de 2021) | Riesgo | El depósito es de un (1) mes y se consigna ante el MIVIOT |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... |
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## Cláusulas nulas (solo vivienda)
[Lista de cláusulas contrarias al régimen tutelado con consecuencia: se tienen por no puestas]
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## Recomendaciones
[Ajustes recomendados para que el contrato sea conforme]
Legislación de referencia
- Ley 93 de 1973 (mod. Ley 28 de 1974 y Ley 259 de 2021) — medidas sobre los arrendamientos
- Decreto Ejecutivo 145 de 2020 — suspensión del umbral de canon (sin distinción de monto)
- Código Civil de Panamá — supletorio en lo no previsto por la Ley 93 de 1973 (verificar en el texto oficial; no hay artículo de remisión expreso)
- MIVIOT (Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial) — Dirección General de Arrendamientos, autoridad competente en arrendamientos
Lo que este skill NO hace
- No redacta contratos de arrendamiento desde cero — revisa los existentes.
- No determina si un canon queda dentro o fuera del régimen tutelado — indica cuándo verificarlo.
- No tramita la consignación del depósito de garantía ante la autoridad de vivienda.
