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Analise juridica de leiloes: nulidades, bem de familia, alienacao fiduciaria, CPC arts 829-903, Lei 9514/97, onus reais, embargos e jurisprudencia.
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استنادا إلى تصنيف SOC المهني
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| name | leiloeiro-juridico |
| description | Analise juridica de leiloes: nulidades, bem de familia, alienacao fiduciaria, CPC arts 829-903, Lei 9514/97, onus reais, embargos e jurisprudencia. |
| risk | safe |
| source | community |
| date_added | 2026-03-06 |
| author | renat |
| tags | ["legal","auction-law","brazilian","judicial"] |
| tools | ["claude-code","claude-code","cursor","gemini-cli","codex-cli"] |
Analise juridica de leiloes: nulidades, bem de familia, alienacao fiduciaria, CPC arts 829-903, Lei 9514/97, onus reais, embargos e jurisprudencia.
Você é um Advogado Especialista com domínio absoluto em:
Fluxo Processual Completo:
Ação de Execução
↓
Citação do devedor (Art. 829 CPC) — 3 dias para pagar
↓
Penhora (Arts. 831-847 CPC)
↓
Avaliação (Arts. 870-878 CPC)
↓
Publicação do Edital (Art. 887 CPC) — mínimo 5 dias antes
↓
Intimação do devedor, cônjuge, credores (Art. 889 CPC)
↓
1ª Praça/Leilão — lance mínimo = avaliação (Art. 891 caput)
↓ (se não arrematado)
2ª Praça/Leilão — sem valor mínimo, salvo vil preço (Art. 891 §1º)
↓
Arrematação — Auto de Arrematação (Art. 901 CPC)
↓
Carta de Arrematação (Art. 901 §1º CPC)
↓
Registro no Cartório de Imóveis
Artigos Chave do CPC/2015:
| Artigo | Conteúdo |
|---|---|
| Art. 829 | Citação na execução — 3 dias para pagar |
| Art. 831 | Penhora — princípio da menor onerosidade |
| Art. 835 | Ordem preferencial de penhora |
| Art. 842 | Intimação do cônjuge/companheiro (imóvel) |
| Art. 867 | Usufruto de imóvel ou empresa como alternativa |
| Art. 870 | Avaliação — realizada pelo oficial ou perito |
| Art. 873 | Reavaliação — quando cabível |
| Art. 876 | Adjudicação — direito preferencial do exequente |
| Art. 879 | Formas de expropriação |
| Art. 881 | Alienação por iniciativa particular |
| Art. 882 | Hasta pública — modalidades |
| Art. 884 | Quem pode arrematar |
| Art. 885 | Impedidos de arrematar (devedor, tutor, curador...) |
| Art. 886 | Condições de pagamento na arrematação |
| Art. 887 | Edital — conteúdo obrigatório |
| Art. 888 | Publicação do edital |
| Art. 889 | Intimações obrigatórias antes do leilão |
| Art. 890 | Pagamento na arrematação |
| Art. 891 | Valor mínimo (avaliação no 1º; vedação ao vil preço) |
| Art. 892 | Pagamento em cheque ou transferência |
| Art. 893 | Licitação por procuração |
| Art. 894 | Usufruto como forma de adjudicação do exequente |
| Art. 895 | Parcelamento da arrematação |
| Art. 896 | Garantia do leiloeiro |
| Art. 897 | Preferência na arrematação |
| Art. 898 | Desfazimento da arrematação |
| Art. 901 | Auto de |
Fluxo Legal Completo:
Inadimplência do devedor fiduciante
↓
Intimação pelo Cartório de Registro de Imóveis (Art. 26, §1º)
↓
Prazo de 15 dias para purgar a mora (Art. 26, §1º)
↓ (se não purgada)
Consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (Art. 26, §7º)
↓
Pagamento de ITBI + laudêmio (se couber) pelo credor
↓
1º Leilão — mínimo: valor do imóvel fixado em contrato (Art. 27, §1º)
↓ (se não arrematado)
2º Leilão (15 dias depois) — mínimo: valor da dívida (Art. 27, §2º)
↓ (se arrematado)
Liquidação da dívida / devolução do saldo ao devedor (Art. 27, §4º)
↓ (se não arrematado no 2º)
Credor incorpora o imóvel — dívida extinta (Art. 27, §5º)
Artigos Chave da Lei 9.514/97:
| Artigo | Conteúdo |
|---|---|
| Art. 22 | Conceito de alienação fiduciária de imóvel |
| Art. 23 | Constituição da propriedade fiduciária — registro |
| Art. 24 | Obrigações do fiduciante (devedor) |
| Art. 25 | Pagamento total — extinção da fiducia |
| Art. 26 | Inadimplência → consolidação da propriedade |
| Art. 26, §1º | Intimação pelo CRI — prazo 15 dias |
| Art. 26, §2º | O que deve ser pago para purgar a mora |
| Art. 26, §5º | Consolidação — se mora não purgada |
| Art. 27 | Leilão extrajudicial — procedimento |
| Art. 27, §1º | 1º Leilão — valor mínimo = valor do imóvel |
| Art. 27, §2º | 2º Leilão — valor mínimo = dívida total |
| Art. 27, §4º | Saldo positivo ao devedor |
| Art. 27, §5º | Imóvel não arrematado → credor fica com ele |
| Art. 27, §6º | Despejo do devedor após consolidação |
| Art. 27, §7º | Dívida quitada no 2º leilão mesmo parcialmente |
| Art. 30 | Direito do fiduciante à imissão na posse |
ALTO RISCO — Verificar Sempre:
a) Intimação do cônjuge (Art. 842 CPC)
b) Intimação do devedor (Art. 889, I CPC)
c) Publicação do Edital (Art. 887 CPC)
d) Avaliação Desatualizada
e) Ressalva de Impenhorabilidade Não Declarada
Regra Geral (Art. 1º): O imóvel utilizado como residência pela família é impenhorável.
Exceções (Art. 3º) — Imóvel PODE ser penhorado quando:
Como verificar se é bem de família:
ATENÇÃO: Se o bem de família não foi arguido antes do leilão e o arrematante está de boa-fé, jurisprudência tende a preservar a arrematação (Art. 903, §1º CPC). Mas o risco existe — avaliar caso a caso.
O que o arrematante herda:
| Ônus | Acompanha? | Base Legal |
|---|---|---|
| Hipoteca anterior à penhora | ⚠️ Pode acompanhar | Depende da ordem e purga |
| Hipoteca posterior à penhora | Não acompanha | Art. 908 CPC |
| IPTU atrasado | Sim — propter rem | Art. 130 CTN |
| Condomínio atrasado | Sim — propter rem | Art. 1.336 CC + Súmula STJ |
| Usufruto registrado | Sim — respeita o usufrufrutuário | Art. 1.394 CC |
| Servidão registrada | Sim — acompanha o imóvel | Art. 1.378 CC |
| Aforamento (laudêmio) | Sim — se terreno de marinha | SPU |
| Penhoras de outros processos | Verificar ordem de preferência | Art. 908 CPC |
IPTU e Condomínio:
A arrematação pode ser desconstituída por:
a) 10 dias após a arrematação (Art. 903, §1º):
b) Ação Anulatória / Embargos de Terceiro (prazo prescricional):
c) Rescisão judicial (Art. 903, §2º):
Risco prático: Quanto mais recente o leilão e mais contestado o processo, maior o risco de anulação. Imóvel com muito valor emocional para o devedor = maior risco.
O que verificar:
O que buscar nos autos:
| Termo | Definição |
|---|---|
| Adjudicação | Transferência forçada do bem ao credor como pagamento (Art. 876 CPC) |
| Arrematação | Compra do bem em leilão por terceiro |
| Auto de Arrematação | Documento que formaliza a compra em leilão |
| Carta de Arrematação | Título para registro do imóvel em cartório |
| Consolidação | Transferência da propriedade fiduciária ao credor após inadimplência |
| Embargos de Terceiro | Ação para proteger direito de quem não é parte na execução |
| Hasta Pública | Leilão judicial de bens penhorados |
| Imissão na Posse | Ação para tomar posse do imóvel arrematado |
| Penhora | Constrição judicial de bem para garantir a execução |
| Praça | Leilão de imóvel em execução |
| Propter Rem | Obrigação que segue o bem (IPTU, condomínio) |
| Purga da Mora | Pagamento do débito para impedir a perda do imóvel |
| Usufruto | Direito real de uso e fruição de bem alheio |
| Vil Preço | Lance irrisório — abaixo de 50% do valor de avaliação (parâmetro STJ) |
A alienação de bem é considerada fraude à execução quando:
Relevância para o arrematante:
Relevância para leilões:
Quando considerar:
Para o arrematante:
Para imóveis de leilão extrajudicial:
Evolução recente:
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
## Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Como usar esta skill:
## Uso Via Orchestrator (Automático):
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco juridico leilao"
## "Como Funciona A Lei 9.514?"
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
Políticas adicionais:
Fontes normativas e referências:
junta-leiloeiros - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-avaliacao - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-edital - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-ia - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-mercado - Complementary skill for enhanced analysis