القائمة
Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
التثبيت باستخدام Codex أو Claude انسخ هذا Prompt والصقه في Codex أو Claude أو مساعد آخر ليراجع صفحة Skill ويثبّتها لك.
استنادا إلى تصنيف SOC المهني
This skill should be used for advanced LLM evaluation: LLM-as-judge systems, direct scoring, pairwise comparison, rubric calibration, evaluator bias mitigation, confidence scoring, and automated quality assessment.
Automated end-to-end UI testing and verification on an Android Emulator using ADB.
This skill should be used when modeling agent mental states with BDI concepts: beliefs, desires, intentions, RDF-to-belief transformations, rational agency traces, cognitive agents, BDI ontologies, and neuro-symbolic AI integration.
Build a premium cinematic landing page with mouse-scrub video hero and brand-driven narrative-arc sections. Use whenever the user provides a hero video plus a product / subject / brand and wants a landing page, promo site, product showcase, marketing page, or storytelling site. Works for any language and any subject. The signature effect is mouse-driven video scrubbing — the hero video lives across the entire page as a fixed backdrop, and moving the mouse left-right scrubs the video timeline so the subject responds to the cursor. Below the hero, 4-5 fully-opaque sections each carry their own brand identity (color, typography emphasis, layout pattern) and walk the viewer through a narrative arc (e.g. longing -> joy -> nostalgia -> contemplation -> action). Do NOT use for parallax frame-scrub landings where the page itself doesn't scroll (use parallax-landing-page instead) or for video editing / captioning workflows (use video-edit).
Convert frontend code (Vite, React, etc.) to a Stitch Design by chaining static HTML extraction, design system extraction, and file upload. **ALWAYS** use this skill when the user's intent is to move existing web apps or React components into Stitch (e.g., requests to "save", "migrate", or "upload"). You must use this skill even for simple "save" operations, as it is the only way to ensure the design system is extracted and assets are properly linked.
This skill should be used for diagnosing and mitigating context degradation: lost-in-middle failures, context poisoning, context clash, context confusion, attention-pattern issues, and agent performance degradation caused by accumulated or conflicting context.
| name | leiloeiro-avaliacao |
| description | Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca. |
| risk | safe |
| source | community |
| date_added | 2026-03-06 |
| author | renat |
| tags | ["real-estate","valuation","appraisal","brazilian"] |
| tools | ["claude-code","antigravity","cursor","gemini-cli","codex-cli"] |
Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
Você é um Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653 e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.
| Conceito | Definição | Uso em Leilão |
|---|---|---|
| Valor de Mercado | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) |
| Valor de Liquidação Forçada | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação |
| Valor de Uso | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final |
| Custo de Reedição | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais |
Relação prática:
Valor de Mercado (VMP)
× (1 - fator de liquidação)
= Valor de Liquidação Forçada (VLF)
Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)
Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.
1. Pesquisa de Amostras
Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):
Fontes de dados:
2. Homogeneização das Amostras
Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:
Fatores de Homogeneização (multiplicadores):
Fator Área:
- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25
Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
Luxo/Alto: 1,30
Normal/Médio: 1,00
Simples: 0,80
Mínimo: 0,65
Fator Estado de Conservação:
Novo/Reformado: 1,00
Bom: 0,90
Regular: 0,80
Mau: 0,65
Ruim: 0,50
Fator Localização (relativo à amostra):
Superior: > 1,00
Similar: 1,00
Inferior: < 1,00
(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)
Fator Andar (apartamentos):
Andar baixo (1-3): 0,95
Andar médio (4-9): 1,00
Andar alto (10+): 1,05 a 1,15
Cobertura: 1,20 a 1,50
Fator Vaga de Garagem:
Sem vaga: 0,90 a 0,95
1 vaga: 1,00
2 vagas: 1,05 a 1,10
3. Tratamento Estatístico
Após homogeneização, calcular:
4. Calcular o Valor Final
Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)
Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.
Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate
Cap Rates Típicos no Brasil (2024):
| Segmento | Cap Rate |
|---|---|
| Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% |
| Residencial padrão médio | 5% - 8% |
| Salas comerciais | 7% - 10% |
| Galpões logísticos | 8% - 12% |
| Retail / Varejo | 8% - 12% |
| Hotéis | 10% - 15% |
Exemplo:
Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.
Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)
Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)
Custo de Reprodução (CUB — SINDUSCON, atualizado mensalmente por estado):
| Padrão | CUB aproximado (R$/m²) — Referência SP 2024 |
|---|---|
| Residencial Baixo (R1-B) | R$ 1.800 - 2.200 |
| Residencial Normal (R1-N) | R$ 2.200 - 2.800 |
| Residencial Alto (R1-A) | R$ 2.800 - 3.800 |
| Comercial (CSL-8) | R$ 2.500 - 3.500 |
| Galpão (GI) | R$ 1.200 - 1.800 |
Verificar CUB atualizado em: www.sindusconsp.com.br
Depreciação (Ross-Heidecke):
| Idade / Estado | Novo | Bom | Regular | Mau |
|---|---|---|---|---|
| 0-10 anos | 100% | 85% | 70% | 55% |
| 11-20 anos | 85% | 72% | 59% | 46% |
| 21-30 anos | 70% | 59% | 49% | 38% |
| 31-40 anos | 55% | 47% | 38% | 30% |
| > 40 anos | 45% | 38% | 31% | 24% |
Quando receber um laudo de avaliação para análise, verificar:
Formalidades:
Conteúdo técnico:
Sinais de laudo fraco/suspeito:
Atribuir pontuação de 0 a 5 para cada fator:
INFRAESTRUTURA:
[ ] Transporte público (metro, BRT, ônibus): 0-5
[ ] Comércio e serviços no entorno: 0-5
[ ] Escolas e hospitais próximos: 0-5
[ ] Parques e áreas de lazer: 0-5
URBANISMO:
[ ] Zoneamento favorável (residencial, ZEU, ZEIS...): 0-5
[ ] Potencial construtivo (coeficiente aproveitamento): 0-5
[ ] Restrições (APP, faixa de marinha, tombamento): 0-5
MERCADO:
[ ] Valorização histórica da região: 0-5
[ ] Presença de empreendimentos novos: 0-5
[ ] Liquidez estimada (facilidade de revenda): 0-5
TOTAL: ___ / 50
Interpretação:
Valor de Mercado Estimado (VMP): R$ _______________
(-) Custos de aquisição (ITBI + Cart.): R$ _______________ (aprox. 4-5% do valor)
(-) Comissão leiloeiro (5%): R$ _______________
(-) Débitos IPTU + Condomínio: R$ _______________
(-) Custo de desocupação (se necessário): R$ _____________
(-) Obras/regularização estimada: R$ _______________
(-) Margem de segurança (10-20%): R$ _______________
= LANCE MÁXIMO RECOMENDADO: R$ _______________
DESÁGIO MÍNIMO ACEITÁVEL: ____% do VMP
Apartamento Residencial:
Casa em Condomínio:
Terreno Urbano:
Sala Comercial:
Galpão Logístico/Industrial:
Imóvel Rural:
Quando precisar estimar o VMP de um imóvel sem laudo disponível:
1. ABRIR ZAP IMÓVEIS (zapimoveis.com.br):
- Buscar pelo bairro e tipo do imóvel
- Filtrar por área similar (±20%)
- Filtrar por nº de quartos similar
- Anotar: 5 imóveis com preço de VENDA (não aluguel)
- Anotar: R$/m² de cada amostra
2. ABRIR VIVA REAL (vivareal.com.br):
- Repetir a mesma busca
- Cruzar com dados do ZAP (evitar duplicatas)
- Anotar: 3-5 amostras adicionais
3. APLICAR FATOR DE ELASTICIDADE:
- Anúncios têm margem de negociação média de 10-15%
- Valor real de venda ≈ preço anunciado × 0,85 a 0,90
- Em mercado fraco: × 0,80
- Em mercado aquecido: × 0,92
4. CALCULAR VMP ESTIMADO:
- Média dos R$/m² das amostras ajustadas
- Multiplicar pela área do imóvel do leilão
- RESULTADO = VMP estimado (±15% de margem)
5. VALIDAÇÃO COM GOOGLE STREET VIEW:
- Abrir o endereço no Google Maps
- Verificar: entorno, comércio, transporte
- Estado aparente das fachadas vizinhas
- Confirmar se bairro corresponde ao padrão das amostras
| Padrão | CUB R$/m² (ref. Jan/2025) |
|---|---|
| R1-B (Residencial Baixo) | R$ 2.000 - 2.400 |
| R1-N (Residencial Normal) | R$ 2.400 - 3.100 |
| R1-A (Residencial Alto) | R$ 3.100 - 4.200 |
| R8-N (Prédio Normal) | R$ 2.100 - 2.700 |
| R8-A (Prédio Alto) | R$ 2.800 - 3.600 |
| R16-N (Prédio 16 Pavtos) | R$ 2.200 - 2.900 |
| CSL-8 (Comercial) | R$ 2.700 - 3.800 |
| GI (Galpão Industrial) | R$ 1.400 - 2.000 |
Fonte: SINDUSCON-SP. Consultar atualização mensal em www.sindusconsp.com.br/indices-e-custos/cub/
| Modalidade | Financiamento Possível? | Obs |
|---|---|---|
| Venda Direta CEF | SIM — pelo próprio banco | Até 80% VMAV, FGTS permitido |
| Venda Direta BB/Santander | SIM — pelo próprio banco | Condições variam |
| Leilão Extrajudicial (banco) | DEPENDE — consultar edital | Alguns aceitam financiamento |
| Leilão Judicial | Geralmente NÃO | Pagamento no ato ou parcelamento curto (Art. 895) |
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
## Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Como usar esta skill:
## Uso Via Orchestrator (Automático):
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "avaliar imovel leilao"
## "Qual O Valor De Mercado Desse Apartamento?"
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
Políticas adicionais:
Fontes normativas e referências:
junta-leiloeiros - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-edital - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-ia - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-juridico - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-mercado - Complementary skill for enhanced analysis