calculo-debito-locaticio

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calculo-debito-locaticio

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CALCULO-DEBITO-LOCATICIO — Estrutura memoria de calculo de debito de aluguel inadimplente (Lei 8.245/91 — Inquilinato). Compoe aluguel vencido + encargos (IPTU, condominio, agua, luz rateada conforme contrato) + multa contratual + juros 1% am + correcao monetaria (indice contratual). Considera multa rescisoria proporcional (art. 4º — denuncia antecipada do locatario; art. 9º — hipoteses de rescisao). NUNCA gera valor final com indice hardcoded (anti-halucinacao). Produz memoria mes a mes. Use quando o advogado mencionar: "aluguel atrasado", "debito locaticio", "acao de despejo por falta de pagamento", "execucao de aluguel", "cobranca de inquilino", "multa rescisoria locacao", "purga da mora", "encargos locaticios".

CALCULO-DEBITO-LOCATICIO — Memoria de Calculo Estruturada

1. ESCOPO

Estrutura calculo de divida locaticia (Lei 8.245/91). Cobre:

• Alugueis vencidos (mes a mes)
• Encargos contratualmente atribuidos ao locatario (IPTU, condominio, agua, luz, taxas)
• Multa contratual moratoria (clausula penal — usualmente 10%)
• Juros de mora (1% am — default codigo civil)
• Correcao monetaria (indice contratual — IGP-M, IPCA, INPC)
• Multa rescisoria proporcional (art. 4º — denuncia antecipada pelo locatario)
• Possibilidade de purga da mora (art. 62, II)

Base legal: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) + CC art. 406

• CPC art. 784, VIII (contrato escrito de locacao = titulo executivo extrajudicial dos alugueis vencidos).

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2. INPUT NECESSARIO

Do contexto + perguntar:

1. Identificacao das partes (locador + locatario + fiador, se houver) + imovel locado
2. Contrato de locacao: prazo, valor do aluguel, indice de correcao, data-base do reajuste anual
3. Lista de alugueis vencidos: mes/ano + valor + data vencimento
4. Encargos atribuidos ao locatario (clausula contratual): IPTU, condominio, agua, luz, taxas — listar por mes
5. Multa contratual moratoria: percentual (usualmente 10%)
6. Multa rescisoria (clausula penal compensatoria): valor total (geralmente 3 alugueis) — verificar se aplicavel (denuncia antecipada do locatario — art. 4º)
7. Indice de correcao contratual: IGP-M, IPCA, INPC
8. Data ate quando atualizar
9. Tipo de garantia (caucao, fianca, seguro-fianca, cessao fiduciaria) — pode impactar legitimidade
10. Possibilidade de purga da mora? (art. 62, II — uma vez a cada 24 meses)

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3. PROCESSAMENTO — PASSOS

1. Validar titulo executivo: contrato escrito (CPC 784, VIII)
2. Listar alugueis vencidos mes a mes
3. Listar encargos vencidos mes a mes (separado do aluguel)
4. Aplicar correcao monetaria de cada parcela desde o vencimento
5. Aplicar multa contratual moratoria sobre cada parcela inadimplente
6. Aplicar juros de mora 1% am desde cada vencimento
7. Se denuncia antecipada do locatario (art. 4º): calcular multa rescisoria PROPORCIONAL ao tempo restante do contrato
8. Somar verbas: alugueis + encargos + multa contratual + juros
   • (eventual) multa rescisoria
9. Emitir aviso obrigatorio: validacao final + alertar sobre direito de purga (art. 62, II)

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4. OUTPUT — PLANILHA ESTRUTURADA

## Memoria de calculo — Debito locaticio

**Atencao:** este calculo apresenta ESTRUTURA + FORMULA. Os indices
numericos devem ser preenchidos a partir da fonte oficial (IBGE/FGV
conforme indice contratual). Esta skill NAO tem acesso a indices
posteriores a Jan/2026.

### Premissas

| Campo | Valor |
|---|---|
| Locador | [nome] |
| Locatario | [nome] |
| Fiador (se houver) | [nome] |
| Imovel | [endereco] |
| Contrato | [data inicio - data fim] |
| Aluguel base | R$ [X] |
| Indice de correcao contratual | [IGP-M / IPCA / INPC] |
| Multa contratual moratoria | [X% — usualmente 10%] |
| Multa rescisoria (se aplicavel) | [valor total — geralmente 3 alugueis] |
| Juros de mora | 1% am (CC 406) |
| Termo final do calculo | [data] |
| Titulo executivo (CPC 784, VIII) | sim |

### Tabela 1 — Alugueis vencidos

| Mes/Ano | Vencimento | Valor nominal |
|---|---|---|
| [mes] | [dd/mm/aaaa] | R$ _____ |
| ... | ... | ... |
| **TOTAL ALUGUEIS NOMINAIS** | | **R$ _____** |

### Tabela 2 — Encargos vencidos (clausula contratual)

| Mes/Ano | IPTU | Condominio | Agua | Luz | Outros | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| [mes] | R$ _ | R$ _ | R$ _ | R$ _ | R$ _ | R$ _ |
| ... | | | | | | |
| **TOTAL ENCARGOS** | | | | | | **R$ _** |

### Tabela 3 — Correcao monetaria por parcela

Para CADA parcela (aluguel + encargos):

| Parcela (mes/ano) | Indice inicial | Indice final | Coef. | Valor corrigido |
|---|---|---|---|---|
| [mes] | _____ | _____ | _____ | R$ _____ |

**Formula:** valor_corrigido = valor_nominal × (indice_final / indice_inicial)

**FONTE OBRIGATORIA:**
- IGP-M: portalibre.fgv.br
- IPCA / INPC: ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos

### Tabela 4 — Multa contratual moratoria

Para CADA parcela inadimplente:
multa = valor_corrigido × [percentual_contratual] / 100

| Parcela | Valor corrigido | Multa (%) | Valor multa |
|---|---|---|---|
| [mes] | R$ _____ | [X%] | R$ _____ |

### Tabela 5 — Juros de mora (1% am, simples)

| Parcela | Vencimento | Meses ate termo | Juros |
|---|---|---|---|
| [mes] | [dd/mm/aaaa] | [N] | R$ _____ |

**Formula:** juros = valor_corrigido × 0,01 × N_meses

### Tabela 6 — Multa rescisoria proporcional (art. 4º Lei 8.245)

**SO se denuncia antecipada do locatario.** Calcular pela formula:

multa_proporcional = multa_total × (meses_restantes / meses_totais)

| Campo | Valor |
|---|---|
| Multa total contratada | R$ _____ |
| Meses totais do contrato | [X] |
| Meses ja cumpridos | [Y] |
| Meses restantes | [X - Y] |
| **Multa proporcional devida** | **R$ _____** |

### Totalizacao

| Verba | Valor |
|---|---|
| Alugueis corrigidos (Tabela 3) | R$ _____ |
| Encargos corrigidos (Tabela 3) | R$ _____ |
| Multa contratual moratoria (Tabela 4) | R$ _____ |
| Juros de mora (Tabela 5) | R$ _____ |
| Multa rescisoria proporcional (Tabela 6, se aplicavel) | R$ _____ |
| **TOTAL ATE [data]** | **R$ _____** |

Valor sera atualizado ate o efetivo pagamento ou desocupacao.

### Anexos obrigatorios

1. Esta memoria (planilha)
2. Contrato de locacao escrito
3. Comprovantes de cobranca + notificacao
4. Boletos/recibos de IPTU/condominio/agua/luz dos meses cobrados
5. Demonstrativo do indice oficial usado

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5. FUNDAMENTACAO LEGAL

• Lei 8.245/91 art. 4º — Multa proporcional na denuncia antecipada pelo locatario
• Lei 8.245/91 art. 9º — Hipoteses de rescisao da locacao
• Lei 8.245/91 art. 22, VIII — Locador deve pagar IPTU (salvo pactuacao em contrario)
• Lei 8.245/91 art. 23, XII — Locatario deve pagar despesas ordinarias
• Lei 8.245/91 art. 62, II — Direito de purga da mora (uma vez cada 24 meses)
• Lei 8.245/91 art. 63 a 66 — Procedimento da acao de despejo
• CC art. 406 — Juros legais 1% am
• CC art. 408 — Multa contratual nao excedente da obrigacao
• CC art. 413 — Possibilidade de reducao judicial da clausula penal manifestamente excessiva
• CPC art. 784, VIII — Contrato escrito de locacao = titulo executivo extrajudicial

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6. AVISOS OBRIGATORIOS NO OUTPUT

⚠️ VALIDACAO OBRIGATORIA ANTES DE PROTOCOLAR:

1. Conferir indices contra a FONTE OFICIAL (IGP-M = FGV, IPCA/INPC =
   IBGE). Esta skill NAO tem acesso a indices posteriores a
   Janeiro/2026.

2. Verificar se contrato esta ESCRITO (CPC 784, VIII) — locacao
   verbal nao gera titulo executivo extrajudicial.

3. Confirmar se locatario tem direito de PURGAR a mora (art. 62, II
   Lei 8.245) — usado uma vez a cada 24 meses. Se aplicavel, calculo
   deve permitir quitacao em 15 dias.

4. Multa rescisoria proporcional (art. 4º) SO se denuncia antecipada
   foi do LOCATARIO — se foi do locador sem culpa do locatario, NAO
   incide.

5. Encargos como agua/luz so sao devidos se houver clausula
   contratual expressa OU se locatario for o consumidor direto.

6. Se clausula penal for manifestamente excessiva, juiz pode
   reduzir (CC 413). Multa moratoria habitual: 10%.

7. Acao de despejo por falta de pagamento exige nominal de alugueis +
   encargos + multa + juros + custas + honorarios advocaticios
   (Lei 8.245 art. 62).

8. O calculo final tem efeito vinculante na execucao. Excesso gera
   embargos (CPC 525 §1º V).

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7. INTEGRACAO

Upstream:

• calculos-master (orquestrador)
• classificar-tipo-calculo (identifica natureza locaticia)

Downstream:

• protocolo-p4-calculos (auditoria Suprema Corte — auto)
• gestao-prazo-impugnacao (se cumprimento de sentenca)

💡 Proximos passos opcionais

Proximo passo	Comando	Plugin necessario
Acao de despejo por falta de pagamento	/execucao peticao-inicial-cobranca	execucao-adv-os (Kirvano)
Notificacao extrajudicial de purga	/execucao notificacao-extrajudicial-mora	execucao-adv-os (Kirvano)
Contestacao a despejo (defesa do locatario)	/execucao contestacao-cobranca	execucao-adv-os (Kirvano)
Auditoria final com IA	/ia-combativa suprema-corte-r1-r4	ia-combativa-adv-os (Kirvano)

Se plugin nao instalado, copiar memoria de calculo acima e usar manualmente.

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8. PROIBICOES

1. NUNCA gerar valor final com indice hardcoded. So formula + fonte.
2. NUNCA citar indice especifico numerico. Sempre placeholder _____.
3. NUNCA aplicar multa rescisoria integral quando contrato ja foi parcialmente cumprido — sempre proporcional (art. 4º).
4. NUNCA assumir encargos sem clausula contratual expressa atribuindo-os ao locatario.
5. NUNCA omitir o direito de purga da mora (art. 62, II) no aviso final.
6. NUNCA omitir o aviso de validacao final.