acao-renovatoria

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Redige acao renovatoria de locacao NAO residencial protegendo o ponto comercial, conferindo os requisitos CUMULATIVOS do art. 51 (contrato escrito e determinado, prazo >=5 anos ou accessio temporis, mesmo ramo ha >=3 anos) e, sobretudo, a DECADENCIA FATAL do §5º (ajuizar no interregno de 1 ano a 6 meses antes do termo), com as excecoes do art. 52 (em shopping o locador nao recusa por uso proprio). Use quando o operador disser: acao renovatoria, renovacao compulsoria do aluguel, proteger o ponto comercial, renovar locacao comercial, prazo pra renovatoria, perdi o prazo da renovatoria.

ACAO RENOVATORIA (arts. 51-52, 71-75, Lei 8.245/91)

Camada 5 — Locacao. Peca do locatario empresario para renovar compulsoriamente a locacao nao residencial e proteger o fundo de comercio. Anexos: context/lei-8245-locacao.md.

Quando ativa

Locatario comercial quer garantir a renovacao contra a vontade do locador; ou avaliar se ainda ha janela (decadencia) e se os requisitos estao preenchidos.

Base legal ancorada

• Art. 51 — requisitos CUMULATIVOS (✅):
  • I — contrato escrito e por prazo determinado;
  • II — prazo minimo de 5 anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos = 5 anos — "accessio temporis");
  • III — exploracao do mesmo ramo por >=3 anos.
  • §4º — estende-se a industrias e sociedades civis com fim lucrativo.
• Art. 51 §5º — DECADENCIA (✅): a acao deve ser proposta no interregno de 1 ano (maximo) a 6 meses (minimo) anteriores ao termino do contrato. 🔴 Prazo DECADENCIAL fatal — perder a janela mata o direito a renovacao. E a pegadinha nº 1 da renovatoria; conferir a data ANTES de qualquer coisa.
• Art. 52 — excecoes (o locador NAO e obrigado a renovar) (✅): obras do Poder Publico; uso proprio ou transferencia de fundo de comercio de ascendente/descendente.
  • §2º — em shopping center o locador NAO pode recusar com base no inciso II (uso proprio/transferencia).
  • §3º — direito a indenizacao por perda do ponto quando a nao renovacao decorrer de proposta melhor de terceiro ou das excecoes.
• Arts. 71-72 (✅): requisitos da inicial (prova da exata satisfacao das obrigacoes, indicacao de fiador/garantia, condicoes de renovacao) e da contestacao. Art. 74 (✅, red. 12.112/09): nao renovada, o juiz fixa 30 dias para desocupacao.

O que produzir (estrutura da inicial)

1. CHECAR A DECADENCIA PRIMEIRO (art. 51 §5º): calcular a janela 1 ano-6 meses antes do termo; se fora, alertar o operador — direito extinto (nao ha peca a fazer).
2. Provar os 3 requisitos cumulativos do art. 51 (contrato escrito determinado; 5 anos ou accessio temporis; 3 anos no mesmo ramo).
3. Instruir com os requisitos do art. 71: exata satisfacao das obrigacoes (recibos/quitacoes), indicacao das novas condicoes propostas, indicacao do fiador com anuencia e qualificacao.
4. Pedido: renovacao compulsoria pelo mesmo prazo, fixacao do novo aluguel a mercado; subsidiario, indenizacao por perda do ponto (art. 52 §3º) se a renovacao for negada por causa legitima.
5. Competencia/valor: foro do imovel; valor da causa conforme art. 58 (12 meses do aluguel pretendido).

Postura honesta

• Nao ha sumula nem tema repetitivo do STJ especifico sobre renovatoria — a materia e regida pela letra da Lei 8.245 + precedentes esparsos. Nao inventar sumula; ancorar nos arts. 51-52.
• A decadencia do §5º e fatal e improrrogavel — nao ha "boa-fe" que a supra. Se o prazo passou, ser honesto: cabe negociar renovacao amigavel, nao acao renovatoria.
• Fora de shopping, o uso proprio do locador (art. 52, II) e recusa legitima — a renovatoria nao vence contra ele; cabe indenizacao pelo ponto, nao a renovacao.

Cross-link soft (nao duplicar)

• Nao renovada e vencido o prazo -> despejo pela acao-despejo (art. 59 §1º, VIII para nao residencial).
• Revisao do valor do aluguel fora do contexto renovatorio -> revisional-de-aluguel.

Guard

Nenhum dispositivo sem validador-imobiliario; guard anti-alucinacao-imobiliaria (decadencia 1 ano-6 meses; sem sumula propria; shopping x art. 52 II). Entrega pela suprema-corte-imobiliaria (R1-R4), com R4 conferindo a tempestividade decadencial.