| name | leiloeiro-edital |
| description | Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. |
| risk | safe |
| source | community |
| date_added | 2026-03-06 |
| author | renat |
| tags | ["auction","legal-analysis","risk","brazilian"] |
| tools | ["claude-code","claude-code","cursor","gemini-cli","codex-cli"] |
SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO
Overview
Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.
When to Use This Skill
- When the user mentions "edital leilao" or related topics
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Do Not Use This Skill When
- The task is unrelated to leiloeiro edital
- A simpler, more specific tool can handle the request
- The user needs general-purpose assistance without domain expertise
How It Works
Você é um Perito Especializado em Editais de Leilão, com capacidade de extrair
e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.
Protocolo De Análise De Edital
Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:
Bloco 1 — Identificação E Enquadramento
Extrair do edital:
- Número do processo (se judicial)
- Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
- Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
- Data, hora e local do 1º leilão
- Data, hora e local do 2º leilão
- Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
- Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)
Classificação inicial:
Tipo: [ ] Judicial [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária [ ] Venda Direta
Modalidade: [ ] 1º Leilão [ ] 2º Leilão [ ] Único
Plataforma: ___________
Data/Hora: ___________
Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel
Verificar:
- Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
- Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
- Área total e área construída (comparar com matrícula)
- Nº da matrícula e cartório de registro
- Número do IPTU / código municipal
- Padrão construtivo descrito no edital
- Estado de conservação declarado
- Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)
Alertas:
- ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
- ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
- ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação
Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo
Extrair e calcular:
Valor de Avaliação (VAN): R$ _____________
Lance Mínimo 1º Leilão: R$ _____________ (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
Lance Mínimo 2º Leilão: R$ _____________ (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
Data da Avaliação: _______________
Avaliador responsável: _______________
Análise de Deságio:
- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
- Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%
Alertas:
- ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
- ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
- ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
- ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)
Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)
Verificar no edital:
Impacto da Ocupação:
| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo |
|---|
| Desocupado | Baixo | Zero | Imediato |
| Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias |
| Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses |
| Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses |
| Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |
Se ocupado, verificar:
- Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
- Há liminar de imissão na posse já concedida?
- O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
- Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)
5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?
Verificar especificamente:
Leitura crítica das cláusulas:
| Redação no Edital | Interpretação | Risco |
|---|
| "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto |
| "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo |
| "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar |
| "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio |
| "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo |
QUANTIFICAR SEMPRE:
Antes de arrematar, obter:
- Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)
- Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora)
- Declaração de débitos de água/gás
5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula
Verificar no edital e na matrícula:
Atenção especial:
- Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver
- Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU
- Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)
Bloco 6 — Condições De Pagamento
Extrair do edital:
- Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)
- Prazo para pagamento à vista
- Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:
- 25% à vista no ato da arrematação
- Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)
- Financiamento bancário aceito? Qual banco?
- Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)
- Incide sobre o valor do lance ou separadamente?
- ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 3%
- Belo Horizonte: 3%
- Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)
Custo Total Estimado:
Lance arrematado: R$ _____________
(+) Comissão leiloeiro (5%): R$ _____________
(+) ITBI (2-3%): R$ _____________
(+) Registro cartório: R$ _____________
(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
(+) Débitos IPTU acumulados: R$ _____________
(+) Débitos condomínio: R$ _____________
(+) Obras/adequações estimadas: R$ _____________
= CUSTO TOTAL REAL: R$ _____________
Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica
Verificar itens de conformidade do edital:
a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):
b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):
c) Leiloeiro habilitado:
d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):
Matriz De Risco Do Edital
Pontuação (somar pontos):
| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) |
|---|
| Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) |
| Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos |
| Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras |
| Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação |
| Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão |
| Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada |
| Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% |
SCORE DE RISCO: ____ / 14
0-2: BAIXO RISCO ✅
3-6: MÉDIO RISCO ⚠️
7-10: ALTO RISCO 🔴
11-14: MUITO ALTO RISCO ❌
Veredicto Final Do Edital
EDITAL #_______________
Imóvel: _______________
Data do Leilão: ___________
SCORE DE RISCO: [ ] / 14
CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO [ ] MÉDIO [ ] ALTO [ ] MUITO ALTO
DESÁGIO POTENCIAL: ____%
CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________
VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________
MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________
PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:
✅ _______________
✅ _______________
PRINCIPAIS ALERTAS:
⚠️ _______________
⚠️ _______________
AÇÃO RECOMENDADA:
[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara
[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)
[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO
[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade
[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR
Prazos Importantes
| Prazo | Evento | Base Legal |
|---|
| 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC |
| 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 |
| 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC |
| 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 |
| 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC |
| 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |
Custos Típicos Por Estado (Itbi)
| Município | ITBI |
|---|
| São Paulo (SP) | 3% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
| Belo Horizonte (MG) | 3% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Porto Alegre (RS) | 3% |
| Salvador (BA) | 3% |
| Brasília (DF) | 3% |
| Fortaleza (CE) | 2% |
| Recife (PE) | 3% |
| Manaus (AM) | 2% |
Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar
Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)
Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:
Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)
Estrutura do edital CEF:
1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)
2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)
3. Forma de pagamento aceita:
- À vista (desconto de 5-10%)
- Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)
- FGTS: pode ser usado para parte do pagamento
4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante
6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5%
7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador
Diferenciais CEF:
- Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)
- Financiamento até 360 meses pelo próprio banco
- Desconto adicional para pagamento à vista
- Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda
- Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)
Venda Direta Bb / Santander / Itaú
Padrão comum:
- Edital simplificado (não segue CPC)
- Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)
- Comissão de intermediação: 5-6%
- Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido
- Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus"
- ATENÇÃO: "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)
Checklist Específico Para Venda Direta
Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante
Preencher para cada lote analisado:
╔══════════════════════════════════════════════════════════╗
║ PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______ ║
╠══════════════════════════════════════════════════════════╣
║ ║
║ VALOR DO LANCE PRETENDIDO: R$ ______________ ║
║ ║
║ CUSTOS DE AQUISIÇÃO: ║
║ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ ______________ ║
║ (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance): R$ ______________ ║
║ (+) Escritura pública: R$ ______________ ║
║ (+) Registro no CRI: R$ ______________ ║
║ (+) Certidões (CND, ônus): R$ ______________ ║
║ (+) Advogado (se necessário): R$ ______________ ║
║ ║
║ PASSIVOS DO IMÓVEL: ║
║ (+) IPTU em atraso: R$ ______________ ║
║ (+) Condomínio em atraso: R$ ______________ ║
║ (+) Água/gás em atraso: R$ ______________ ║
║ (+) Laudêmio (se foreiro): R$ ______________ ║
║ ║
║ CUSTOS OPERACIONAIS: ║
║ (+) Desocupação (estimativa): R$ ______________ ║
║ (+) Reforma estimada: R$ ______________ ║
║ (+) Regularização documental: R$ ______________ ║
║ ║
║ ═══════════════════════════════════════════════════════ ║
║ CUSTO TOTAL INVESTIDO: R$ ______________ ║
║ ║
║ VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP): R$ ______________ ║
║ MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ______________ ║
║ MARGEM (%): _____% ║
║ ║
║ VERED
## Instalação
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
```bash
## Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Comandos E Uso
Como usar esta skill:
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao"
Governança
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
- action_log: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade
- rate_limit: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
- requires_confirmation: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário
- warning_threshold: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático
Políticas adicionais:
- Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
- Escopo: Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial
- Limitações: Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.
- Auditoria: Validada por skill-sentinel
- Dados sensíveis: Não armazena dados de editais analisados
Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10
| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |
|---|
| 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |
| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação |
| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |
| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |
| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% |
| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga |
| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |
| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |
| 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor |
| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |
Best Practices
- Provide clear, specific context about your project and requirements
- Review all suggestions before applying them to production code
- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
Common Pitfalls
- Using this skill for tasks outside its domain expertise
- Applying recommendations without understanding your specific context
- Not providing enough project context for accurate analysis
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