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Redige e analisa promessa/compromisso de compra e venda de imóvel — cláusulas essenciais, arras, irretratabilidade, registro para direito real e força de título executivo. Use quando o advogado pedir "monta o compromisso de compra e venda", "promessa de compra e venda", "contrato de gaveta", "cláusula de arras/sinal", "isso vira direito real?", "preciso registrar a promessa?", "posso adjudicar sem registro?".

Compromisso / Promessa de Compra e Venda

Quando ativa

Estruturação ou revisão do contrato preliminar de aquisição — antes da escritura definitiva. Trilha contratual (extrajudicial). Se o objetivo é obter a escritura contra vendedor que se recusa, ver adjudicacao-compulsoria-extrajudicial (216-B) ou adjudicacao-compulsoria-judicial (1.418).

Base legal ancorada

• CC art. 1.417 (✅) — promessa sem cláusula de arrependimento, por instrumento público OU particular, registrada na matrícula → confere ao promitente comprador direito real à aquisição (oponível erga omnes). Sem registro = apenas direito obrigacional/pessoal entre as partes.
• CC art. 1.418 (✅) — pago o preço, o titular exige a outorga da escritura definitiva; recusando o vendedor, requer a adjudicação.
• Súmula 239/STJ (✅) — o direito à adjudicação compulsória NÃO se condiciona ao registro do compromisso. Ou seja: mesmo compromisso não registrado, se quitado, adjudica.
• CC arts. 481-482 (✅) — conceito; contrato perfeito com acordo sobre coisa + preço.
• Arras — CC arts. 417-420 (✅): 417 confirmatórias (computadas/restituídas na execução); 418 nova redação Lei 14.905/2024 — I: inexecução por quem deu as arras → a outra parte retém; II: inexecução por quem recebeu → quem deu pode desfazer e exigir devolução mais o equivalente, com atualização, juros e honorários de advogado; 419 indenização suplementar (arras = taxa mínima); 420 arras penitenciais (com arrependimento) = função unicamente indenizatória, sem suplementar.
• Juros/correção legais = SELIC-IPCA (Lei 14.905/2024, ✅) — não usar "1% ao mês" como default em cláusula de mora/atualização.
• CPC art. 784, III (✅) — instrumento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas = título executivo extrajudicial (permite execução direta das obrigações líquidas).
• ITBI não incide na promessa (✅) — é contrato preliminar, não transfere direito real; ITBI é devido no registro da definitiva (cuidado: cessão onerosa de direitos pode incidir — ver itbi-transmissao).

O que produzir — cláusulas essenciais (checklist)

1. Partes qualificadas + estado civil e regime de bens (define quem deve assinar / outorga conjugal).
2. Descrição do imóvel IDÊNTICA à matrícula (número da matrícula, RI, confrontações) — divergência trava registro.
3. Preço, forma e prazo de pagamento; índice de correção (SELIC-IPCA salvo pacto).
4. Arras/sinal — definir expressamente se confirmatórias (art. 417) ou penitenciais (art. 420, com direito de arrependimento). A natureza muda todo o desfecho da rescisão.
5. Cláusula de irretratabilidade/irrevogabilidade — indispensável para caber direito real (art. 1.417 exige promessa sem arrependimento).
6. Condição/prazo para a escritura definitiva e entrega da posse.
7. Responsabilidade por tributos e encargos antes e depois da posse (IPTU, condomínio — propter rem).
8. Cláusula penal por inadimplemento (dimensionada — ver racha CC 413 em distrato-imobiliario).
9. Declaração de propriedade e ausência de ônus + obrigação de entregar certidões.
10. Foro / arbitragem e duas testemunhas (para força executiva do CPC 784, III).

Decisão-chave: registrar ou não

• Para eficácia REAL (blindar contra terceiros, venda dupla, penhora por dívida do vendedor) → registrar o compromisso na matrícula (art. 1.417). Recomendação padrão em aquisição de valor.
• Para apenas ADJUDICAR (obter a escritura) → não precisa registrar (Súmula 239). Diferenciar os dois cenários ao cliente é o valor entregue.
• Contrato de gaveta (não registrado) não transfere propriedade (CC 1.245) — o comprador é mero possuidor e o imóvel segue penhorável por dívida do vendedor. Ver leitura-matricula-cadeia-dominial.

Ordem operacional (armadilha nº 1)

Sempre due diligence ANTES de assinar preliminar/arras. Assinar arras antes de concluir a due-diligence-imobiliaria enfraquece a posição negocial e prende o cliente a imóvel com vício. DD → preliminar → definitiva.

Postura honesta

• Súmula 239 mitiga o art. 1.417: adjudica-se sem registro, mas sem registro o comprador não tem direito real — fica exposto a terceiros de boa-fé e a penhoras. Dizer as duas coisas ao cliente.
• Arras: a redação antiga do art. 418 (parágrafo único) é a que muitos "lembram" — usar a de 2024 (incisos I/II + honorários).

Cross-link (soft)

due-diligence-imobiliaria e leitura-matricula-cadeia-dominial (pré-contrato) · escritura-e-instrumento (forma da definitiva) · itbi-transmissao (momento/base) · adjudicacao-compulsoria-extrajudicial / adjudicacao-compulsoria-judicial (recusa do vendedor) · distrato-imobiliario (rescisão) · calculosjudiciais (cálculo de arras/mora SELIC-IPCA).

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 fatos/imóvel/matrícula · R2 arras 14.905 e irretratabilidade · R4 forma/registro) e validador-imobiliario antes de entregar.