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condominio-de-lotes-e-multipropriedade

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UpdatedJuly 15, 2026 at 17:24

Estrutura condomínio de lotes (CC 1.358-A) e multipropriedade/time-sharing (CC 1.358-B a 1.358-U), e desfaz a confusão entre loteamento fechado e condomínio. Use quando o advogado pedir "condomínio de lotes", "multipropriedade", "time-sharing", "fração de tempo", "resort compartilhado", "loteamento fechado é condomínio?", "posso cobrar taxa no loteamento de acesso controlado?", "instituir condomínio de casas".

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condominio-de-lotes-e-multipropriedade

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Condomínio de Lotes e Multipropriedade

Quando ativa

Estruturar (ou analisar) um condomínio de lotes (loteamento com unidades = lotes sob regime condominial) ou uma multipropriedade (imóvel dividido em frações de tempo — resorts/turismo), e resolver a dúvida recorrente "meu loteamento fechado é condomínio?". Trilha condomínio/registral. A base do edilício está em instituicao-e-convencao-condominio; o parcelamento em loteamento-e-parcelamento; a exigibilidade de taxa por associação em constituicao-associacoes (Tema 492).

Base legal ancorada

Condomínio de lotes — CC art. 1.358-A (Lei 13.465/2017, ✅) — pode haver condomínio em que a unidade autônoma seja o LOTE. Aplica-se, no que couber, o regime do condomínio edilício (instituição + convenção + fração ideal nas áreas comuns), articulado com a Lei 6.766/79 (parcelamento). Ou seja: instituição registrada + convenção geram cota propter rem exigível de todos os titulares de lote.
Multipropriedade — CC arts. 1.358-B a 1.358-U (Lei 13.777/2018, ✅) — regime em que cada titular detém fração de tempo sobre imóvel indivisível (uso exclusivo por período determinado do ano). Constitui-se por:
- ato de instituição registrado na matrícula do imóvel; e
- convenção de multipropriedade;
- se a multipropriedade estiver dentro de um condomínio edilício, coexistem as duas convenções (a do edilício e a da multipropriedade).

O que produzir

Condomínio de lotes:

Instituição (art. 1.332, aplicado ao lote) — individualização dos lotes e das áreas comuns, fração ideal de cada lote nas áreas comuns, destinação; registro no RI.
Convenção — administração, rateio, quóruns, sanções (regime edilício "no que couber").
Compatibilizar com a Lei 6.766/79 — o condomínio de lotes convive com a disciplina do parcelamento (áreas públicas, aprovação, registro do parcelamento). Ver loteamento-e-parcelamento.
Resultado: cota é obrigação real (propter rem), exigível inclusive de quem não participou das assembleias — diferente da "taxa de associação".

Multipropriedade:

Instituição registrada na matrícula + convenção de multipropriedade (frações de tempo, rateio de custos por período, regras de uso e administração/gestão).
Se dentro de edilício: articular as duas convenções sem conflito.
Definir a natureza da fração de tempo, transmissibilidade e responsabilidade por despesas.

Postura honesta — a armadilha do "loteamento fechado"

"Loteamento fechado" / "de acesso controlado" NÃO é categoria própria da Lei 6.766/79 nem da LRP, e NÃO vira condomínio automaticamente. É um loteamento comum aprovado, com controle de acesso decorrente de lei municipal + atos associativos/condominiais averbados.
Consequência prática decisiva: sem instituição + convenção de condomínio (de lotes) registradas, a "taxa" cobrada dos moradores é de associação — e associação não pode impor taxa a quem não é associado (Tema 492/STF, ver constituicao-associacoes). Só o regime condominial registrado transforma a cobrança em cota propter rem exigível de todos. Dizer isso ao cliente é o valor entregue: qual figura jurídica dá (ou não) exigibilidade.

Cross-link (soft)

instituicao-e-convencao-condominio (regime edilício aplicado no que couber) · loteamento-e-parcelamento (Lei 6.766 — aprovação/registro do parcelamento) · constituicao-associacoes (Tema 492 — taxa de associação × cota de condomínio) · registros-publicos-serp (registro da instituição/convenção) · cobranca-cotas-condominiais (propter rem).

Revisão final

Ao gerar minuta de instituição/convenção de lotes ou de multipropriedade, fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 imóvel/lotes/frações · R2 base vigente CC 1.358-A / 1.358-B-U + Lei 6.766 · R4 registro/averbação na matrícula) e validador-imobiliario antes de entregar.

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Redige acao de despejo pelo fundamento correto e busca a liminar de desocupacao em 15 dias (art. 59 §1º — 8 fundamentos, mediante caucao de 3 meses de aluguel) ou o despejo por falta de pagamento com purga da mora (art. 62 — 15 DIAS DA CITACAO, vedada se ja usada nos 24 MESES), com mandado do art. 63 (30/15 dias) e execucao provisoria do art. 64 (caucao 6-12 meses). Use quando o operador disser: acao de despejo, despejo por falta de pagamento, retomada do imovel, despejo liminar, denuncia vazia, purga da mora no despejo, desocupar inquilino.

2026-07-150

acao-renovatoria

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Redige acao renovatoria de locacao NAO residencial protegendo o ponto comercial, conferindo os requisitos CUMULATIVOS do art. 51 (contrato escrito e determinado, prazo >=5 anos ou accessio temporis, mesmo ramo ha >=3 anos) e, sobretudo, a DECADENCIA FATAL do §5º (ajuizar no interregno de 1 ano a 6 meses antes do termo), com as excecoes do art. 52 (em shopping o locador nao recusa por uso proprio). Use quando o operador disser: acao renovatoria, renovacao compulsoria do aluguel, proteger o ponto comercial, renovar locacao comercial, prazo pra renovatoria, perdi o prazo da renovatoria.

2026-07-150

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Ações possessórias — reintegração (esbulho), manutenção (turbação) e interdito proibitório (ameaça), com fungibilidade e liminar de força nova. Use quando houver invasão/esbulho, turbação ou ameaça à posse, o advogado pedir "quero reintegração de posse", "me invadiram o terreno", "entrar com interdito proibitório", "cabe liminar possessória", "é força nova ou força velha?", "quero proteger a posse sem discutir domínio", ou defender-se em ação possessória.

2026-07-150

adjudicacao-compulsoria-extrajudicial

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Obtém a propriedade para o promitente comprador que pagou, direto no Registro de Imóveis, quando o vendedor recusa/omite a escritura definitiva (art. 216-B LRP, Lei 14.382/2022 + Súmula 239 STJ) — independe de registro prévio da promessa e de regularidade fiscal do vendedor (§2º). Use quando o advogado disser adjudicação compulsória extrajudicial, adjudicação no cartório, quitei o imóvel e o vendedor não passa a escritura, forçar a escritura sem processo, compromisso pago mas não registrado, o vendedor sumiu/morreu e preciso do título.

2026-07-150

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Ação de adjudicação compulsória — o promitente comprador que quitou obtém do juiz a escritura/propriedade quando o vendedor recusa ou some. Use quando há promessa de compra e venda quitada e o vendedor não outorga a escritura definitiva, o advogado pedir "adjudicação compulsória", "paguei tudo e o vendedor não passa a escritura", "o vendedor morreu e os herdeiros não outorgam", "cabe adjudicação sem registro do compromisso?", ou comparar a via judicial com a extrajudicial (216-B).

2026-07-150

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Redige agravo de instrumento (CPC 1.015-1.020) contra decisao interlocutoria em causa imobiliaria — liminar possessoria (562), despejo liminar (Lei 8.245 art. 59 §1), consolidacao/leilao na alienacao fiduciaria, tutela de urgencia, gratuidade, IDPJ — com pecas obrigatorias (1.017), comunicacao ao juizo (1.018), efeito suspensivo/tutela recursal (1.019 I) e taxatividade mitigada (Tema 988 STJ), prazo 15 dias uteis. Use quando o operador disser agravo de instrumento, agravar a interlocutoria, recorrer da liminar, sustar leilao fiduciario, decisao interlocutoria, efeito suspensivo no agravo, Tema 988.

2026-07-150

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Condomínio de lotes — CC art. 1.358-A (Lei 13.465/2017, ✅) — pode haver condomínio em que a unidade autônoma seja o LOTE. Aplica-se, no que couber, o regime do condomínio edilício (instituição + convenção + fração ideal nas áreas comuns), articulado com a Lei 6.766/79 (parcelamento). Ou seja: instituição registrada + convenção geram cota propter rem exigível de todos os titulares de lote.
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Convenção — administração, rateio, quóruns, sanções (regime edilício "no que couber").
Compatibilizar com a Lei 6.766/79 — o condomínio de lotes convive com a disciplina do parcelamento (áreas públicas, aprovação, registro do parcelamento). Ver loteamento-e-parcelamento.
Resultado: cota é obrigação real (propter rem), exigível inclusive de quem não participou das assembleias — diferente da "taxa de associação".

Multipropriedade:

Instituição registrada na matrícula + convenção de multipropriedade (frações de tempo, rateio de custos por período, regras de uso e administração/gestão).
Se dentro de edilício: articular as duas convenções sem conflito.
Definir a natureza da fração de tempo, transmissibilidade e responsabilidade por despesas.

Postura honesta — a armadilha do "loteamento fechado"

"Loteamento fechado" / "de acesso controlado" NÃO é categoria própria da Lei 6.766/79 nem da LRP, e NÃO vira condomínio automaticamente. É um loteamento comum aprovado, com controle de acesso decorrente de lei municipal + atos associativos/condominiais averbados.
Consequência prática decisiva: sem instituição + convenção de condomínio (de lotes) registradas, a "taxa" cobrada dos moradores é de associação — e associação não pode impor taxa a quem não é associado (Tema 492/STF, ver constituicao-associacoes). Só o regime condominial registrado transforma a cobrança em cota propter rem exigível de todos. Dizer isso ao cliente é o valor entregue: qual figura jurídica dá (ou não) exigibilidade.