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Prova e incidentes no imobiliário — perícia de avaliação/engenharia, georreferenciamento rural (Lei 10.267/2001), exibição de documento (matrícula, contrato, memorial, contas do condomínio) e quesitos. Use quando o advogado precisar "pedir perícia" para apurar valor de imóvel/aluguel/dano, questionar laudo, elaborar quesitos, discutir limites/área/divisas, exigir a matrícula ou documentos da parte contrária, ou provar posse/tempo em usucapião.

Prova e incidentes imobiliários

Ganha-se caso de imóvel com prova, não com retórica. Esta skill escolhe o meio de prova certo, monta o requerimento e blinda com quesitos. O eixo é: o que preciso provar → qual perícia/incidente → quais quesitos → o que junto.

1. Perícia de avaliação (valor de mercado)

Cabível sempre que o valor for o litígio: revisional de aluguel, distrato/retenção, indenização, arbitramento de ITBI, arrematação, benfeitorias, desapropriação.

• Padrão técnico: avaliação por engenheiro/arquiteto habilitado (ART/RRT), método comparativo de mercado.
• Âncora de mérito: base de ITBI e "valor de mercado em condições normais" seguem o Tema 1.113 STJ ✅ (valor declarado presume-se de mercado, afastável só por processo administrativo — art. 148 CTN); município não arbitra por "valor de referência" — tensão com a LC 227/2026 (postura honesta ✅). Na revisional, o perito afere o preço de mercado (art. 19, Lei 8.245 ✅) e o juiz fixa aluguel provisório (art. 68 ✅).
• Quesitos-chave: características e estado do imóvel; valor de mercado na data-base; existência/valor de benfeitorias; percentual de depreciação; comparáveis usados; para aluguel, o valor locatício de mercado.

2. Perícia de engenharia / obra

Para vícios construtivos, solidez e segurança, limites de altura/afastamento, dano infecto, obra nova.

• Garantia de solidez e segurança: CC art. 618 ✅ — prazo de 5 anos (garantia, não prescricional); manifestado o vício no quinquênio, prazo decenal (CC 205) para a indenizatória.
• Quesitos: origem do vício (projeto/execução/uso), custo de reparo, nexo, risco estrutural.

3. Georreferenciamento rural ⭐ (Lei 10.267/2001)

Imóvel rural exige tratamento próprio — é onde o caso trava no registro:

• Georreferenciamento certificado no INCRA/SIGEF obrigatório por porte (Lei 10.267/2001 ✅); incompatibilidade entre matrícula e georreferenciamento inviabiliza registro e crédito rural.
• Documentos rurais: CCIR, ITR (últimos 5 anos), CAR (Cadastro Ambiental Rural), certidões do INCRA ✅.
• Perícia georreferenciada resolve divisas/área em demarcatória/divisória e em usucapião rural. Cross-link demarcatoria-divisoria-e-embargos-terceiro.
• Quesitos: coordenadas e memorial confrontados com a matrícula; sobreposição com imóveis vizinhos; conformidade SIGEF; existência de APP/reserva legal (CAR).

4. Prova da posse (usucapião / possessória)

• Ata notarial do tempo e circunstâncias da posse (peça essencial na usucapião extrajudicial, art. 216-A, I, LRP ✅ — a mesma prova serve à judicial).
• Documentos de posse: IPTU em nome do possuidor, contas de água/luz antigas, justo título (na ordinária).
• Testemunhal + inspeção judicial quando útil. Cross-link usucapiao-judicial / usucapiao-extrajudicial.

5. Exibição de documento ou coisa

Quando a prova está com a outra parte ou com terceiro (a matrícula/inteiro teor, o memorial de incorporação art. 32 da Lei 4.591 ✅, a convenção de condomínio, a prestação de contas do síndico, o contrato, extratos da administradora):

• Requeira exibição (incidental no processo ou como ação autônoma). Confirme o rito/artigos do CPC em base-processual-imobiliaria + validador-imobiliario.
• Documentos registrais são públicos — puxe direto a certidão atualizada (SERP, Lei 14.382/2022 ✅; inteiro teor em horas/dias úteis) antes de litigar pela exibição. Cross-link leitura-matricula-cadeia-dominial.

6. Ataque a laudo desfavorável

• Impugne por metodologia (comparáveis inadequados, data-base errada, depreciação distorcida), premissa (metragem/estado divergentes da matrícula/vistoria) ou cerceamento (quesitos não respondidos).
• Requeira esclarecimentos, assistente técnico e, se necessário, nova perícia. Sustente a divergência com documento, não com adjetivo.

7. Cross-link soft (não duplicar)

civel (teoria geral da prova/CPC) · calculosjudiciais (o laudo pericial contábil e a conta — auditoria de cálculo; SELIC-IPCA) · execucao (avaliação para expropriação).

8. Fechamento obrigatório

Requerimento/quesitos/impugnação revisados por suprema-corte-imobiliaria (R1-R4) + validador-imobiliario. Guard anti-alucinacao-imobiliaria ativo — dispositivo/tema/prazo só com âncora em context/.