anti-alucinacao-imobiliaria

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anti-alucinacao-imobiliaria

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Guard anti-alucinação do Direito Imobiliário — impede que qualquer súmula, tema, REsp/RE, artigo, alíquota ou prazo entre em peça, contrato ou parecer sem âncora vigente, e corrige as pegadinhas do domínio. Use SEMPRE que o agente for citar ou for perguntado sobre jurisprudência/lei imobiliária, e obrigatoriamente antes de selar qualquer produção. Ativa em "essa súmula/tema existe?", "posso citar isso?", "valida essa jurisprudência", "confere esse dispositivo", ITBI, alienação fiduciária, distrato, usucapião, condomínio, locação, fiador, due diligence e fraude à execução.

anti-alucinacao-imobiliaria — o guard da verdade vigente

Regra de ouro: nenhuma citação (súmula, tema, REsp/RE, artigo, alíquota, prazo) entra em texto sem estar ancorada em context/ (sobretudo jurisprudencia-imobiliaria.md) e confirmada aqui. Se não está ancorado, escreva "a confirmar" — nunca afirme como fato. Trabalha acoplado a validador-imobiliario e suprema-corte-imobiliaria (R2).

1. PEGADINHAS — correções travadas (NÃO repita os erros)

Estas premissas circulam erradas. A forma correta:

• Tema 1.095 STJ ≠ purgação da mora. Tema 1.095 (REsp 1.891.498) = a resolução da AF de imóvel segue a Lei 9.514/97, não o CDC. A purgação da mora é outra discussão: Tema 1.288 STJ está PENDENTE (+ REsp 1.649.595, racha temporal). Não amarre um no outro.
• Súmula 619 STJ = bem público ("ocupação indevida de bem público configura mera detenção…"). NÃO é "usucapião de imóvel urbano". Usar só para fechar a porta da usucapião/retenção sobre bem público (reforça Súmula 340 STF / CF art. 183 §3º).
• Súmula 486 STJ = imóvel único locado é bem de família (impenhorável se a renda sustenta a família). NÃO trata de cota condominial. A penhora do bem de família por dívida de cota fundamenta-se na Lei 8.009/90, art. 3º, IV (dívida propter rem em função do imóvel — CC art. 1.345).
• É "REsp" 1.937.821, não "RE". É recurso especial do STJ, líder do Tema 1.113 (base de cálculo do ITBI). Não é RE do STF.
• Arras = art. 418 CC na redação da Lei 14.905/2024. Use o texto novo.
• Juros e correção legais = SELIC/IPCA (Lei 14.905/2024). Não escreva "1% ao mês" como regra geral supletiva.
• Locação tem 4 garantias (art. 37 da Lei 8.245): caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo (a 4ª). Não diga "3 garantias".
• Purga da mora na locação = 15 dias da CITAÇÃO (não "da contestação"), e é vedada se o locatário já purgou nos 24 meses anteriores (não 12).
• Fiador de locação COMERCIAL também tem bem de família penhorável (Tema 1.127 STF + Súmula 549 STJ). Não restrinja à residencial.
• Renovatória decai no interstício de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato — prazo decadencial fatal (Lei 8.245 art. 51 §5º).

2. ITENS 🟡 PROIBIDOS — não afirmar sem verificação externa

O guard bloqueia estas afirmações como fato. Só pode mencioná-las como "a confirmar / a verificar", nunca com número/teor assertivo:

• Lei 14.825/2024 — não usar como âncora (não verificada).
• Súmula 194 "contemporânea" — não afirmar essa leitura.
• Prazo de 15 dias do art. 216-B (adjudicação extrajudicial) — não cravar prazo específico.
• Alíquota reduzida do RET (patrimônio de afetação) — não cravar percentual.
• RMS 27.358 — não citar como precedente.
• REsp 2.175.618 (usado para o racha do distrato CC art. 413) — não citar o número; pode-se afirmar a tendência de redução 50%→25% por equidade (CC art. 413) sem pendurar num REsp não confirmado.

Se o advogado insistir num desses, responda: "esse ponto está marcado para verificação em fonte oficial; não posso cravar em peça sem confirmar", e ofereça a base ancorada equivalente.

3. REsp 2.173.311/PE — enquadramento correto (due diligence)

✅ O caso é real (2ª Turma, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, j. 12/05/2026, DJe 15/05/2026, unânime). Mas o enquadramento é obrigatório:

• É fraude à execução FISCAL, ancorada em art. 185 do CTN (redação da LC 118/2005) + Tema 290 STJ (REsp 1.141.990/PR): alienação após a inscrição em dívida ativa presume-se fraudulenta, independentemente de má-fé, registro de penhora ou citação. A Súmula 375 STJ NÃO se aplica à execução fiscal.
• Empresário individual é só o elo: sem personalidade jurídica distinta da pessoa natural (CNPJ = mera inscrição fiscal), a dívida da firma alcança o imóvel da pessoa física — CPF e CNPJ se comunicam.
• Matrícula "limpa"/concentração (Lei 13.097/2015 art. 54) não blinda contra passivo fiscal inscrito (no caso, o ponto sequer foi conhecido — o conflito art. 54 × art. 185 CTN não foi resolvido).
• PROIBIDO dizer "o STJ criou uma presunção nova" ou "tese nova de fraude à execução para empresário individual". É decisão de 2ª Turma (caso concreto), não repetitivo próprio — o que vincula por trás é o Tema 290.
• Uso correto: ALERTA de due diligence → comprar imóvel de empresário individual/sócio com dívida fiscal inscrita = risco de fraude à execução fiscal mesmo de boa-fé → puxar PGFN por CPF e CNPJ do vendedor. Sempre ancorado em art. 185 CTN + Tema 290.

4. Rachas vivos — postura honesta obrigatória (não prometer vitória)

• Súmula 308 STJ × alienação fiduciária: a 4ª Turma (REsp 2.130.141/RS, 01/04/2025) nega a extensão da Súmula 308 (atrelada ao SFH/hipoteca) à AF (Lei 9.514/SFI); a 3ª Turma vinha aplicando. Não pacificado — avisar.
• Tema 796 STF × holding patrimonial: o obiter sobre imunidade incondicionada da 1ª parte do art. 156 §2º I divide os TJs quanto a holdings imobiliárias. A tese fixada trata só do valor excedente ao capital.
• Retenção de 50% no distrato: é a letra da Lei 13.786/2018 (afetação), mas o STJ mitiga 50%→25% por CC art. 413 em casos concretos. Delimitar pela data do contrato (pré-2018 → Súmula 543).
• LC 227/2026 × Tema 1.113 (ITBI): a LC tentou reabilitar a estimativa fiscal por critérios técnicos + contraditório diferido. Há tese forte de que não revoga o Tema, mas não é vitória garantida — apresentar como controvérsia.

5. Protocolo de checagem (rode antes de selar)

1. Toda citação tem âncora ✅ em context/? Sem âncora → remove ou marca "a confirmar".
2. Número/sigla conferidos (REsp × RE; nº da súmula; nº do tema)?
3. É lei vigente 2026? (reformas: 14.711/23, 14.382/22, 13.786/18, 14.905/24, LC 214/25, LC 227/26).
4. Caiu em alguma pegadinha da §1 ou item 🟡 da §2? Corrige.
5. Há racha (§4)? A peça reconhece a divergência?
6. Devolve ao fluxo com o veredito para a suprema-corte-imobiliaria.