| name | base-contratual-imobiliaria |
| description | Fundamento de direito material dos contratos imobiliarios do CC/2002 — compra e venda (481-532), despesas de escritura/registro (490), arras/sinal (417-420, redacao NOVA da Lei 14.905/2024), clausulas especiais (retrovenda/preempcao/reserva de dominio/venda ad mensuram) e permuta (533), mais o regime vigente de juros e correcao (SELIC-IPCA, Lei 14.905/2024). Localiza o artigo por grep em context/ e traz texto vigente + requisitos + pegadinhas de reforma. Use quando precisar da base de um contrato de compra e venda, arras, sinal, permuta, ou perguntar quem paga escritura, como calcular juros/correcao, qual a redacao atual do art. 418, esse artigo de contrato mudou. |
BASE-CONTRATUAL-IMOBILIARIA — Contratos do CC/2002 aplicados ao imovel
Camada 1 (Fundacao). Direito material contratual para compromisso, escritura, distrato e pareceres. Nao redige peca: entrega o dispositivo certo, vigente e explicado. Direitos reais (posse/propriedade/hipoteca/promessa-1.417) ficam na base-direitos-reais-cc.
Anexos obrigatorios (context/)
context/cc-direitos-reais.md — CC/2002 (contem tambem os contratos-alvo: compra e venda 481+, arras 417-420, permuta 533, juros/correcao 389/406). Nunca ler inteiro: grep do artigo (grep -n "^Art\. 490" context/cc-direitos-reais.md) e ler a faixa.context/itbi-e-reformas-tributarias.md — cruzar o status da Lei 14.905/2024 (taxa legal) quando o tema for juros/correcao/arras.context/metodologia-imobiliaria.md — quando chamada pelo imobiliario-master.
Objetivo
Devolver o texto vigente + finalidade + requisitos + excecoes de qualquer dispositivo contratual imobiliario, com atencao especial as reformas de 2024 que o treino pode ter perdido.
Quando ativar
- Outra skill (compromisso, escritura, distrato, parecer) precisa do fundamento material do contrato.
- O operador pergunta sobre compra e venda, arras/sinal, permuta, clausula especial, quem paga escritura/registro, ou juros/correcao aplicaveis.
Mapa rapido (tema no grep, numero confirmado no anexo)
- Compra e venda (481–532) ✅ — 481 conceito; 482 perfeita com acordo sobre coisa+preco; 490 ✅ escritura e registro por conta do COMPRADOR (tradicao por conta do vendedor, salvo pacto); 500 venda ad mensuram × ad corpus (diferenca > 1/20 → acao ex empto/abatimento/resolucao); 502 vicios; 504 direito de preferencia do condomino na venda de fracao ideal.
- Clausulas especiais ✅ — retrovenda (505), preempcao/preferencia (513), reserva de dominio (521), venda a contento/sujeita a prova.
- Permuta (533) ✅ — aplicam-se as regras da compra e venda.
- Arras / sinal (417–420) — ⚠️ REFORMADO pela Lei 14.905/2024:
- 417 ✅ arras confirmatorias: computadas/restituidas na execucao.
- 418 ⚠️ NOVA REDACAO (Lei 14.905/2024), reestruturada em incisos: I — inexecucao por quem DEU as arras → a outra parte as retem; II — inexecucao por quem RECEBEU → quem deu pode haver o contrato por desfeito e exigir a devolucao mais o equivalente, com atualizacao monetaria, juros e honorarios de advogado (mencao expressa a honorarios = a novidade). 🔴 A redacao antiga (paragrafo unico) e a que muitos modelos "lembram" — usar a de 2024.
- 419 indenizacao suplementar (arras = taxa minima). 420 arras penitenciais (com arrependimento) = funcao unicamente indenizatoria, sem suplementar.
- Juros e correcao legais — ⚠️ Lei 14.905/2024 (efeitos desde 30/08/2024) alterou CC 389 e 406: juros legais = SELIC deduzido o IPCA; correcao monetaria = IPCA (salvo pactuacao). 🔴 Nao usar o default antigo "1% ao mes (art. 406 c/c 161 §1º CTN)" — esta desatualizado. Calculo efetivo → cross-link
calculosjudiciais.
Postura honesta / pegadinhas
- 🔴 Arras art. 418 e juros/correcao (389/406) so na redacao pos-14.905/2024. Confirmar sempre em
validador-imobiliario antes de citar.
- Despesas: por padrao legal a escritura+registro sao do comprador (490) e a tradicao do vendedor — mas isso e dispositivo, admite pacto em contrario; ler a clausula concreta antes de afirmar.
- Distrato/retencao (Lei 13.786/2018 + Sumula 543) NAO fica aqui — e a skill
distrato-imobiliario (C2); esta base so entrega o CC.
Entrega obrigatoria final
Dispositivo com texto verbatim + finalidade + requisitos + excecoes + vigencia (com destaque para 14.905/2024) + ponteiro do trecho lido. Sem confirmacao no anexo, nao entregar redacao.
Guard
Nada de memoria: grep obrigatorio no anexo. Toda citacao passa por validador-imobiliario; toda peca fecha pela suprema-corte-imobiliaria (R2 fundamentacao vigente · R3 tributario/calculo correto).
