cobranca-cotas-condominiais

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Cobra ou defende cotas condominiais atrasadas — natureza propter rem, quem responde (vendedor × comprador), penhora do bem de família e multa de 2%. Use quando o advogado pedir "cobrar cotas condominiais atrasadas", "ação de cobrança de condomínio", "execução de cotas", "quem paga o condomínio, o antigo ou o novo dono?", "dá pra penhorar o apartamento do devedor?", "penhora bem de família por condomínio", "Súmula 486 serve?", "multa de condomínio".

Cobrança de Cotas Condominiais

Quando ativa

Condomínio quer receber cotas em atraso, ou defesa do condômino/adquirente cobrado. Trilha condomínio (contencioso/execução). A estrutura que gera a exigibilidade da cota (instituição + convenção registradas) está em instituicao-e-convencao-condominio; a atualização do débito em calculosjudiciais; a execução do título em execucao.

Base legal ancorada

• Natureza propter rem — CC art. 1.345 (✅) — a dívida de cotas segue o imóvel: o adquirente responde pelos débitos anteriores à aquisição (com direito de regresso). O imóvel é a garantia natural.
• Legitimidade — Tema 886/STJ (REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, repetitivo, ✅):
  • (a) o que define a responsabilidade não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel (imissão na posse do promissário comprador + ciência inequívoca do condomínio sobre a transação);
  • (b) havendo compromisso não registrado, a cobrança pode recair sobre o promitente vendedor OU o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso.
  • A 2ª Seção reafirmou em 2025 a natureza propter rem e a legitimidade passiva concorrente.
• Multa moratória — CC art. 1.336 §1º (✅) — multa por inadimplemento das cotas limitada a 2% sobre o débito.
• Penhora do bem de família — Lei 8.009/90 art. 3º, IV (✅) — a impenhorabilidade do bem de família NÃO se aplica à cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel — aí incluída a cota condominial. O próprio imóvel bem de família responde pela dívida de condomínio.
• Juros/correção legais = SELIC-IPCA (Lei 14.905/2024, ✅) — não usar "1% ao mês" como default na atualização do débito.

Postura honesta — a correção que evita o erro clássico

• 🔴 A Súmula 486/STJ NÃO trata de cota condominial. O enunciado real é: "É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda da locação seja revertida à subsistência/moradia da família." — é regra de bem de família locado, não de penhora por condomínio. Quem cita a Súmula 486 para justificar a penhora por cota erra a fonte. O fundamento correto é a Lei 8.009/90 art. 3º, IV.

O que produzir

Na cobrança (condomínio):

1. Legitimidade passiva — definir quem cobrar pela relação material com o imóvel (Tema 886): proprietário registral, promissário comprador imitido na posse com ciência do condomínio, ou ambos. Provar a posse/ciência quando o compromisso não é registrado.
2. Prova do débito — convenção registrada + atas de assembleia que aprovaram as despesas ordinárias/extraordinárias + demonstrativo/planilha do débito por competência.
3. Cálculo — principal + correção (SELIC-IPCA, Lei 14.905/2024) + multa 2% (art. 1.336 §1º) + juros. Cross-link calculosjudiciais.
4. Via — cobrança/execução com base no crédito documentado na convenção e nas atas; requerer, se necessário, a penhora do próprio imóvel (Lei 8.009 art. 3º IV afasta o bem de família). Execução do título → execucao.
5. Pedido de honorários e custas.

Na defesa (condômino/adquirente):

• Discutir legitimidade (Tema 886 — quem tinha a relação material no período cobrado); questionar cotas de período anterior à posse quando havia outro responsável; conferir quórum de aprovação das despesas extraordinárias; excesso de multa (teto 2%, art. 1.336 §1º); erro de cálculo/atualização.
• Não invocar a Súmula 486 como escudo contra a penhora por cota — não se aplica.

Cross-link (soft)

instituicao-e-convencao-condominio (origem da exigibilidade — propter rem depende da instituição registrada) · execucao (execução do título) · calculosjudiciais (atualização SELIC-IPCA + multa) · civel (rito processual) · constituicao-associacoes (se for "taxa" de associação, e não cota de condomínio, muda tudo — Tema 492).

Revisão final

Fechar a peça pela suprema-corte-imobiliaria (R1 partes/imóvel/período do débito · R3 cálculo/atualização correta · R4 legitimidade Tema 886 e teto da multa) e validador-imobiliario antes de protocolar.