contrato-locacao

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Monta e revisa contrato de locacao urbana pela especie correta (residencial escrito >=30 meses art. 46 x verbal/<30 meses art. 47; temporada arts. 48-50; nao-residencial arts. 51-57; built to suit art. 54-A) e escolhe a garantia entre as QUATRO do art. 37 (caucao, fianca, seguro-fianca, cessao fiduciaria de quotas de fundo), vedada a cumulacao. Use quando o operador disser: monta contrato de locacao, minuta de aluguel, qual garantia locaticia, caucao ou fianca, built to suit, locacao por temporada, fiador na prorrogacao, contrato comercial de aluguel.

CONTRATO DE LOCACAO (Lei 8.245/91)

Camada 5 — Locacao. Skill consultiva/redacional de contrato e garantias. Anexos: context/lei-8245-locacao.md.

Quando ativa

Redigir/revisar minuta de locacao; decidir especie, prazo e garantia; blindar o locador na prorrogacao; estruturar built to suit.

Base legal ancorada

• Ambito — art. 1º (✅): locacao de imovel urbano. FORA da lei (CC/leis especiais): imoveis publicos, vagas autonomas de garagem, espacos de publicidade, apart-hoteis/flats com servicos, leasing. Flat com servicos regulares NAO e Lei do Inquilinato.
• Especies:
  • Residencial — art. 46 (✅): escrito >=30 meses; findo o prazo resolve-se independentemente de notificacao; permanecendo >30 dias sem oposicao, prorroga por prazo indeterminado e cabe denuncia vazia (30 dias).
  • Residencial — art. 47 (✅): verbal ou escrito <30 meses; prorroga automaticamente; so retoma por denuncia cheia/motivada (art. 9º; fim de contrato de trabalho; uso proprio/conjuge/ascendente/descendente sem imovel; demolicao/obra +20%; vigencia ininterrupta >5 anos, inciso V).
  • Temporada — arts. 48-50 (✅): residencia temporaria <=90 dias; permite receber os alugueis adiantados de uma so vez (art. 49) e exigir garantia.
  • Nao residencial — arts. 51-57 (✅): inclui PJ que loca para uso de titulares/empregados (art. 55). Prazo indeterminado: denuncia por escrito, 30 dias (art. 57).
  • Built to suit / locacao por encomenda — art. 54-A (✅, Lei 12.744/2012): locador adquire/constroi/reforma imovel especificado pelo pretendente; prevalecem as condicoes livremente pactuadas; pode renunciar a revisional (§1º); multa por denuncia antecipada limitada a soma dos alugueis ate o termo final (§2º).
• Prazo e denuncia — art. 3º (✅): qualquer prazo; >=10 anos exige venia conjugal (ausente, conjuge nao se obriga ao excedente). Art. 4º (✅, red. 12.112/09): devolucao antecipada pelo locatario = multa proporcional ao periodo cumprido (excecao: built to suit, art. 54-A §2º).

As QUATRO garantias (art. 37 — anti-alucinacao)

🔴 Sao QUATRO, nao tres — a 4ª (cessao fiduciaria de quotas) e a esquecida.

1. I — caucao (bens moveis/imoveis ou dinheiro). Em dinheiro: art. 38 §2º (✅) — nao pode exceder 3 meses de aluguel, depositada em poupanca.
2. II — fianca (fiador). Ver secao prorrogacao.
3. III — seguro de fianca locaticia.
4. IV — cessao fiduciaria de quotas de fundo de investimento (✅, incluido pela Lei 11.196/2005).

• Vedacao — art. 37, paragrafo unico (✅): e NULA a exigencia de mais de uma garantia no mesmo contrato (reforcada pela contravencao do art. 43, II). Nunca cumular (ex.: fianca + caucao).
• Sem garantia — art. 42 (✅): aluguel pode ser exigido antecipado, ate o 6º dia util do mes vincendo.

Fianca na prorrogacao (blindagem do locador)

• Art. 39 (✅, red. 12.112/09): a garantia se estende ate a efetiva devolucao do imovel, AINDA QUE prorrogada por prazo indeterminado. Muda o entendimento pre-2009 (fiador se exonerava na prorrogacao) — desde que haja clausula de prorrogacao a que o fiador anuiu.
• Art. 40 (✅): hipoteses de exigir novo fiador/substituicao: morte; insolvencia/recuperacao judicial/falencia; exoneracao; prorrogacao por prazo indeterminado (incs. V e X — o fiador que notifica fica obrigado por +120 dias apos a notificacao ao locador). Paragrafo unico: locador notifica o locatario a apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento (porta do despejo liminar do art. 59 §1º, VII).

O que produzir (checklist da minuta)

1. Qualificacao das partes + imovel + finalidade (residencial x nao residencial x temporada) — define o regime de retomada.
2. Prazo (definir se >=30 meses para viabilizar denuncia vazia; alertar venia conjugal se >=10 anos).
3. Uma garantia do art. 37 (nunca cumular); se caucao em dinheiro, clausula de 3 meses em poupanca.
4. Valor, reajuste (indice pactuado), encargos: deveres do locador (art. 22 — IPTU e despesas extraordinarias de condominio salvo pacto) x locatario (art. 23 — alugueis/encargos, despesas ordinarias de condominio, conservacao).
5. Clausula de multa por devolucao antecipada proporcional (art. 4º) — nao multa cheia.
6. Fiador: clausula expressa de responsabilidade ate a entrega das chaves e anuencia a prorrogacao (art. 39/40).
7. Foro: eleicao possivel, mas ver art. 58 (foro do imovel como regra) na fase de acao.

Postura honesta

• Nao existe garantia "mais forte" universal: seguro-fianca e liquido mas oneroso; fianca depende de fiador idoneo (e o bem de familia dele e penhoravel — resid. e comercial, Tema 1.127 STF, ver locacao-defesa-e-fiador); caucao limitada a 3 meses.
• Cumular garantias e nulidade + contravencao — nao "reforca" o contrato, fragiliza.

Cross-link soft (nao duplicar)

• Tributacao da locacao (IBS/CBS, LC 214/2025; PF contribuinte) -> parecer-imobiliario e tributario-societario.
• Distrato/percentuais de compra e venda -> distrato-imobiliario (nao confundir com locacao).

Guard

Nenhum dispositivo entra na minuta sem validador-imobiliario; guard anti-alucinacao-imobiliaria (as 4 garantias, purga 15d/24 meses, fiador comercial penhoravel). Peca/parecer fecha pela suprema-corte-imobiliaria (R1-R4).