distrato-imobiliario

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distrato-imobiliario

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Calcula e fundamenta o distrato/resolução de compra de imóvel na planta ou de lote — retenção 25% (comum) / 50% (afetação), tolerância de 180 dias, atraso do incorporador, direito de arrependimento e a Súmula 543, sempre delimitando pela data do contrato. Use quando o advogado pedir "quanto o cliente recebe no distrato", "desistir da compra na planta", "obra atrasou, posso rescindir?", "a construtora reteve 50%, é válido?", "restituição de parcelas pagas", "resolução por inadimplemento".

Distrato / Resolução Imobiliária

Quando ativa

Rescisão de compra de unidade em incorporação ou de lote — dor concreta (obra atrasada, comprador quer sair, construtora quer reter). Objetivo: quanto o cliente recebe ou retém, com fundamento correto e delimitado pela data do contrato.

Base legal ancorada — incorporação (art. 67-A da Lei 4.591, red. Lei 13.786/2018, ✅)

Em distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, restitui-se o pago (corrigido), deduzidos cumulativamente:

• Comissão de corretagem (integral); e
• Cláusula penal de até 25% da quantia paga (regime comum, sem patrimônio de afetação) → devolução em parcela única após 180 dias do desfazimento (§6º).
• §5º — com patrimônio de afetação: a pena pode chegar a 50% e a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Os 50% exigem, cumulativamente: contrato pós-2018 + afetação averbada na matrícula + previsão no quadro-resumo (art. 35-A).
• §2º — o adquirente ainda responde por impostos reais, cotas condominiais, fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado e demais encargos.
• §10–§12 — direito de arrependimento de 7 dias (contratos firmados em estande de vendas / fora da sede), com devolução de tudo, inclusive corretagem (base CDC art. 49).

Atraso na entrega — art. 43-A (✅)

• Tolerância de 180 dias (se pactuada de forma clara e destacada) não gera resolução nem penalidade.
• Ultrapassado o prazo sem culpa do adquirente: resolução com devolução integral (100%) + multa (em 60 dias); OU, se não resolver, indenização de 1% ao mês do valor pago, pro rata die.

Loteamento — art. 32-A da Lei 6.766 (red. Lei 13.786/2018, ✅)

Restituição do pago (corrigido), deduzidos: fruição até 0,75%; cláusula penal + despesas administrativas (inclusive arras) até 10%; encargos moratórios; IPTU/cotas; corretagem — pagamento em até 12 parcelas com carência. §3º — não se aplica a lote com alienação fiduciária (Lei 9.514/97); nesse caso segue o rito da AF (ver alienacao-fiduciaria-imovel).

Diálogo com o CDC — Súmula 543/STJ (✅)

Em promessa submetida ao CDC, a restituição das parcelas é imediata (não parcelada): integral em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, parcial se foi o comprador quem deu causa. As cláusulas de retenção seguem sob controle de abusividade.

Não retroatividade (delimitar SEMPRE pela data do contrato)

• Contrato anterior a 2018 → a Lei 13.786 não retroage; aplica-se a Súmula 543 (restituição imediata; retenção fixada pela jurisprudência, historicamente na faixa de 10–25%).
• Contrato posterior a 2018 e a ela submetido → prevalecem os percentuais legais (25%/50%), mas o princípio da restituição imediata da Súmula 543 permanece de pé.

Postura honesta (racha real)

• Os percentuais (25%/50%) são a letra da lei, mas o STJ tem, em casos concretos, reduzido a retenção de 50%→25% por controle de cláusula penal manifestamente excessiva — CC art. 413. Não é repetitivo — é equidade caso a caso, gera insegurança. Avisar o cliente: a retenção de 50% não é automática nem inatacável.
• Os 50% só se sustentam com afetação averbada + quadro-resumo (35-A) — sem isso, o teto é 25%.

O que produzir

1. Identificar o regime: incorporação (67-A) × loteamento (32-A) × lote com AF (rito 9.514).
2. Data do contrato (pré/pós-2018) → escolher Súmula 543 ou percentuais legais.
3. Há afetação averbada + quadro-resumo? → teto 25% ou 50%.
4. Motivo da rescisão: culpa do adquirente (retenção) × atraso do incorporador (devolução integral + multa/1% a.m.) × arrependimento 7 dias.
5. Memória de cálculo do valor a restituir/reter (corrigido — SELIC-IPCA, Lei 14.905/2024) → cross-link calculosjudiciais.
6. Fundamentar a abusividade da retenção (CC 413) quando aplicável.

Cross-link (soft)

incorporacao-imobiliaria (afetação, 35-A, 43-A) · alienacao-fiduciaria-imovel (lote/imóvel com AF) · calculosjudiciais (conta da restituição/mora) · civel (ação de rescisão contratual, se judicial).

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R2 vigência/data do contrato · R3 restituição/tributos · R4 prazos) e validador-imobiliario.