escritura-e-instrumento

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Decide a forma do negócio imobiliário — escritura pública × instrumento particular — pelo valor do imóvel e pelas exceções legais (alienação fiduciária, SFH), e cobre permuta e doação. Use quando o advogado perguntar "precisa de escritura pública?", "pode ser instrumento particular?", "vale mais de 30 salários mínimos?", "compra com financiamento/AF exige cartório de notas?", "como formalizar permuta/doação de imóvel".

Escritura Pública × Instrumento Particular

Quando ativa

Escolha da forma do ato de transmissão/constituição de direito real sobre imóvel — passo que o advogado leigo erra e que decide se o negócio vai (ou não) ao Tabelionato de Notas antes do Registro de Imóveis.

Regra-mãe

• CC art. 108 (✅) — a escritura pública é essencial à VALIDADE dos negócios jurídicos que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóvel de valor superior a 30 salários mínimos. Abaixo de 30 SM → instrumento particular basta. Base de referência do valor = valor do imóvel (não confundir com valor da causa).
• Fluxo padrão acima de 30 SM: Tabelionato de Notas (lavra a escritura) → Registro de Imóveis (registra e transfere — CC 1.245).
• CC art. 490 (✅) — salvo pacto, as despesas de escritura e registro correm por conta do comprador; a tradição, por conta do vendedor.

Exceções — instrumento particular COM força de escritura (por lei especial)

Mesmo acima de 30 SM, dispensam a escritura pública e vão direto ao RI:

• Alienação fiduciária de imóvel — Lei 9.514/1997, art. 38 (✅) — contrato por instrumento particular com efeitos de escritura pública, registrável no RI. É o caminho da maioria dos financiamentos com garantia fiduciária. Ver alienacao-fiduciaria-imovel.
• Financiamento habitacional / SFH — Lei 4.380/1964 (✅) — a compra e venda vinculada ao financiamento pode ser por instrumento particular com força de escritura, registrado no RI (dispensa o cartório de notas).

Decisão prática (o que produzir)

1. Valor do imóvel — > 30 SM → regra do 108 (escritura pública), salvo exceção legal abaixo.
2. Há financiamento com garantia fiduciária? → 9.514 art. 38 → instrumento particular.
3. É financiamento habitacional (SFH)? → Lei 4.380 → instrumento particular com força de escritura.
4. Negócio à vista, sem financiamento, > 30 SM? → escritura pública (Notas → RI).
5. Conferir certidões e ITBI pago antes da lavratura (o tabelião exige a guia de ITBI paga; o registrador exige o comprovante para registrar — ver itbi-transmissao).

Permuta e doação

• Permuta — CC art. 533 (✅) — aplicam-se as regras da compra e venda; segue a mesma regra de forma do art. 108 (escritura pública se > 30 SM, salvo exceção). Atenção à eventual torna (diferença de valores) e à incidência de ITBI sobre cada transmissão.
• Doação de imóvel — constitui/transfere direito real → sujeita à regra do art. 108 (escritura pública acima de 30 SM). Incidência tributária é de ITCMD (estadual), não ITBI — cross-link familia/holding para o planejamento; aqui trata-se a ponta registral/forma.

Postura honesta

• A escritura pública é requisito de validade, não mera formalidade: negócio > 30 SM feito só por instrumento particular (fora das exceções 9.514/4.380) é nulo para constituir direito real — não registra.
• As exceções são taxativas (lei especial). Não estender "instrumento particular basta" para compra e venda comum acima de 30 SM sem financiamento fiduciário/SFH.

Cross-link (soft)

compromisso-compra-venda (preliminar) · alienacao-fiduciaria-imovel (9.514 art. 38) · itbi-transmissao (guia antes da lavratura) · leitura-matricula-cadeia-dominial (conferência prévia) · holding/tributario-societario (ITCMD na doação, integralização).

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R4 forma/registro — art. 108 e exceções) e validador-imobiliario.