| name | instituicao-e-convencao-condominio |
| description | Estrutura e distingue os três atos do condomínio edilício — instituição, convenção e regimento interno — com quóruns, registro e oponibilidade. Use quando o advogado pedir "instituir condomínio", "monta a convenção de condomínio", "regimento interno", "a convenção vale sem registro?", "diferença entre instituição e convenção", "convenção é oponível a quem não assinou?", "fração ideal", "condomínio edilício do zero". |
Instituição, Convenção e Regimento do Condomínio Edilício
Quando ativa
Constituição ou revisão da estrutura normativa de um condomínio edilício (residencial, comercial ou misto): criar juridicamente o condomínio, redigir a convenção, montar o regimento, ou responder à dúvida "vale contra quem não assinou?". Trilha condomínio (extrajudicial/registral). Se a origem é incorporação em construção, ver incorporacao-imobiliaria (a minuta da futura convenção já integra o memorial — Lei 4.591 art. 32). Cobrança de cotas → cobranca-cotas-condominiais; assembleia/quórum/antissocial → assembleia-e-governanca-condominial.
Base legal ancorada — os TRÊS atos distintos
A base atual do condomínio edilício é o CC arts. 1.331-1.358 (✅), não a Lei 4.591/64 — esta rege hoje a incorporação (arts. 28 em diante). Não confundir as duas metades.
-
INSTITUIÇÃO — CC art. 1.332 (✅) — ato que cria juridicamente o condomínio, por ato entre vivos ou testamento, registrado no RI. Deve conter:
- I — discriminação e individualização das unidades autônomas e das partes comuns;
- II — fração ideal de cada unidade sobre o terreno e as partes comuns;
- III — o fim a que se destinam (residencial / comercial / misto).
- Com o registro, cada unidade autônoma ganha matrícula própria com sua fração ideal.
-
CONVENÇÃO — CC arts. 1.333-1.334 (✅) — ato normativo (administração, direitos/deveres, rateio de despesas, quóruns, sanções, regras das assembleias):
- Subscrita por titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais (art. 1.333);
- Obrigatória desde logo entre os condôminos que a assinam;
- Oponível a terceiros SÓ com o registro no RI (parágrafo único do art. 1.333);
- Forma: escritura pública OU instrumento particular (ambas admitidas);
- Art. 1.334 define o conteúdo mínimo (quota-parte nas despesas, modo de administração, competência das assembleias e quóruns, sanções).
-
REGIMENTO INTERNO — normas do dia a dia (uso de áreas comuns, horários, silêncio, animais). Aprovado em assembleia (quórum da convenção); em regra não exige registro; pode ser anexo da convenção.
A distinção que o advogado precisa dominar: INSTITUIÇÃO cria · CONVENÇÃO organiza/rege (2/3 + registro para valer contra terceiros) · REGIMENTO detalha a convivência.
O que produzir — checklist operacional
- Instituição — instrumento (ou verificar o já registrado): individualização das unidades, fração ideal de cada uma, destinação. Confirmar se as unidades já têm matrícula própria.
- Convenção — colher subscrição de ≥ 2/3 das frações ideais; conteúdo mínimo do art. 1.334 (rateio, administração/síndico, competência das assembleias, quóruns, sanções — inclusive multa de mora do art. 1.336 §1º = 2% e o regime do condômino antissocial, art. 1.337).
- Registro da convenção no RI — indispensável para oponibilidade a terceiros (ex.: adquirente que não participou).
- Regimento interno — anexo, aprovado no quórum da convenção.
- Fração ideal correta — trava rateio, quórum e cobrança; conferir contra a matrícula/instituição.
Postura honesta
- Convenção não registrada é VÁLIDA entre os condôminos que a assinaram, mas NÃO é oponível a terceiros — quem compra unidade depois pode alegar não estar vinculado a regras que só existem em convenção não registrada. Registrar é o que blinda.
- Cotas condominiais são obrigação propter rem (CC art. 1.345, ✅): seguem o imóvel — decorrem da instituição registrada, não de o condômino ter assinado a convenção. É isso que separa condomínio de mera associação de moradores (ver
constituicao-associacoes / Tema 492 STF).
Cross-link (soft)
incorporacao-imobiliaria (memorial + minuta da convenção, Lei 4.591 art. 32) · registros-publicos-serp (registro da instituição/convenção) · cobranca-cotas-condominiais (propter rem) · assembleia-e-governanca-condominial (quóruns/antissocial/impugnação) · condominio-de-lotes-e-multipropriedade (lote como unidade) · civel (litígio societário/condominial).
Revisão final
Ao gerar minuta de instituição/convenção/regimento, fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 imóvel/frações/matrícula · R2 base vigente CC 1.331-1.358 · R4 forma/registro/quórum 2/3) e validador-imobiliario antes de entregar.
