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Enfrenta o ITBI na prática — base de cálculo (Tema 1.113 STJ = valor de mercado declarado, veda "valor de referência" municipal), imunidade na integralização de capital (Tema 796 STF, só até o capital), momento da incidência (registro) e a tensão com a LC 227/2026 (postura honesta), com defesa administrativa e restituição do pago a maior. Use quando o advogado disser ITBI cobrado a maior, o município arbitrou o ITBI por valor de referência, base de cálculo do ITBI, imunidade de ITBI na holding/integralização, restituir ITBI, defender lançamento de ITBI, quando incide o ITBI, promessa gera ITBI.

ITBI na Transmissão de Imóveis

Camada 3 — Registral/tributária. Dor universal: todo negócio imobiliário bate no ITBI. Peça/entregável: defesa administrativa contra lançamento, pedido de restituição do pago a maior ou parecer de incidência/imunidade.

Quando ativa

Município arbitrou a base do ITBI acima do valor declarado ("valor venal de referência"); cliente quer restituir ITBI pago a maior; dúvida sobre imunidade na integralização de imóvel em PJ; dúvida sobre o momento de pagar.

Base legal ancorada (context/itbi-e-reformas-tributarias.md · context/jurisprudencia-imobiliaria.md)

• CF art. 156, II + CTN art. 35 (✅) — competência municipal; incide na transmissão inter vivos, onerosa, de imóveis e direitos reais (exceto garantia) e na cessão de direitos.
• Momento (✅) — a transmissão só se aperfeiçoa com o registro (CC 1.245); na prática, o tabelião exige a guia paga para lavrar e o registrador para registrar. Promessa de compra e venda NÃO gera ITBI (contrato preliminar). Atenção: cessão onerosa de direitos pode se enquadrar no art. 35, III.
• Tema 1.113 STJ — REsp 1.937.821/SP (✅, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Seção, j. 24/02/2022) — três teses:
  1. base = valor de mercado da transação, desvinculada do valor venal do IPTU (que nem serve de piso);
  2. o valor declarado pelo contribuinte presume-se de mercado, só afastável por processo administrativo próprio (CTN art. 148);
  3. o município NÃO pode arbitrar previamente por "valor de referência" unilateral.
• Tema 796 STF — RE 796.376/SC (✅, trânsito 15/10/2020) + CF art. 156 §2º I — a imunidade na integralização de capital com imóveis alcança apenas o valor até o limite do capital integralizado; o excedente é tributável.

Passo a passo (defesa/restituição — base a maior)

1. Reunir prova do valor real — contrato, forma de pagamento, laudo/avaliação, matrícula.
2. Demonstrar a presunção do declarado (Tema 1.113, tese 2) e a vedação do arbitramento unilateral (tese 3): o município só pode afastar o declarado por processo administrativo do art. 148 CTN, com contraditório.
3. Impugnação administrativa ao lançamento; persistindo, pedido de restituição do pago a maior (indébito) — administrativo e, se necessário, judicial.
4. Integralização (imunidade): calcular imune até o capital + tributável o excedente (Tema 796); verificar a ressalva do §2º I (atividade preponderante imobiliária).

Postura honesta (rachas vivos — obrigatório)

• LC 227/2026 (13/01/2026) alterou o art. 38 CTN: definiu "valor venal" como valor de mercado, mas autorizou o município a estimá-lo por "critérios técnicos" com contraditório diferido (pós-lançamento). Doutrina sustenta que não revogou o Tema 1.113 (legalidade, art. 148 CTN exige processo individual) e o TJSP vem afastando a cobrança por valor de referência mesmo sob a LC 227. Estado da arte: tese forte, não vitória garantida — não prometer êxito; citar Tema 1.113 e a LC 227 em tensão, nunca um como se tivesse revogado o outro.
• Tema 796 e holdings patrimoniais: a tese fixada trata só do valor excedente ao capital. Há obiter sobre a imunidade "incondicionada" da 1ª parte do art. 156 §2º I que gera divergência quanto a holdings cuja atividade preponderante é imobiliária — sem repetitivo pacificando. Delimitar sempre; a integralização em holding é campo de disputa (cross-link holding/tributario-societario).
• É REsp 1.937.821 (STJ, Tema 1.113), não RE — usar a sigla correta em peça.

Cross-link soft (não duplicar)

• Planejamento patrimonial/integralização em holding → holding / tributario-societario (o plugin trata a ponta imobiliária/registral).
• Isenções municipais (1º imóvel SFH/MCMV, regularização de interesse social) → consultar o Código Tributário Municipal (variam por lei local).

Guard / Encerramento

Nenhum tema/dispositivo sem validador-imobiliario; LC 227 × Tema 1.113 = tensão declarada, não afirmar revogação. Peça fechada → suprema-corte-imobiliaria (R3 tributário: Tema 1.113 + Tema 796 + tensão LC 227; momento = registro).