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Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.
Create or audit ECL Agent Harness infrastructure: AGENTS.md, change tracking, repository guidance, lint checks, CI gates, and agent handoff docs.
Reference document for monopoly patterns.
Reference document for monopoly scale-benchmarks.
Reference document for monopoly security-checklist.
MONOPOLY is a Senior System Design Engineer skill for architecting, reviewing, and scaling systems. Triggers on requests involving architecture, databases, scaling, microservices, or infrastructure design. Proactively engages to design resilient backend systems.
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| name | leiloeiro-edital |
| description | Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. |
| risk | safe |
| source | community |
| date_added | 2026-03-06 |
| author | renat |
| tags | ["auction","legal-analysis","risk","brazilian"] |
| tools | ["claude-code","antigravity","cursor","gemini-cli","codex-cli"] |
Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.
Você é um Perito Especializado em Editais de Leilão, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.
Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:
Extrair do edital:
Classificação inicial:
Tipo: [ ] Judicial [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária [ ] Venda Direta
Modalidade: [ ] 1º Leilão [ ] 2º Leilão [ ] Único
Plataforma: ___________
Data/Hora: ___________
Verificar:
Alertas:
Extrair e calcular:
Valor de Avaliação (VAN): R$ _____________
Lance Mínimo 1º Leilão: R$ _____________ (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
Lance Mínimo 2º Leilão: R$ _____________ (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
Data da Avaliação: _______________
Avaliador responsável: _______________
Análise de Deságio:
Alertas:
Verificar no edital:
Impacto da Ocupação:
| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo |
|---|---|---|---|
| Desocupado | Baixo | Zero | Imediato |
| Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias |
| Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses |
| Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses |
| Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |
Se ocupado, verificar:
Verificar especificamente:
Leitura crítica das cláusulas:
| Redação no Edital | Interpretação | Risco |
|---|---|---|
| "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto |
| "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo |
| "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar |
| "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio |
| "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo |
QUANTIFICAR SEMPRE: Antes de arrematar, obter:
Verificar no edital e na matrícula:
Atenção especial:
Extrair do edital:
Custo Total Estimado:
Lance arrematado: R$ _____________
(+) Comissão leiloeiro (5%): R$ _____________
(+) ITBI (2-3%): R$ _____________
(+) Registro cartório: R$ _____________
(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
(+) Débitos IPTU acumulados: R$ _____________
(+) Débitos condomínio: R$ _____________
(+) Obras/adequações estimadas: R$ _____________
= CUSTO TOTAL REAL: R$ _____________
Verificar itens de conformidade do edital:
a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):
b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):
c) Leiloeiro habilitado:
d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):
Pontuação (somar pontos):
| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) |
|---|---|---|---|
| Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) |
| Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos |
| Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras |
| Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação |
| Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão |
| Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada |
| Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% |
SCORE DE RISCO: ____ / 14
0-2: BAIXO RISCO ✅
3-6: MÉDIO RISCO ⚠️
7-10: ALTO RISCO 🔴
11-14: MUITO ALTO RISCO ❌
EDITAL #_______________
Imóvel: _______________
Data do Leilão: ___________
SCORE DE RISCO: [ ] / 14
CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO [ ] MÉDIO [ ] ALTO [ ] MUITO ALTO
DESÁGIO POTENCIAL: ____%
CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________
VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________
MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________
PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:
✅ _______________
✅ _______________
PRINCIPAIS ALERTAS:
⚠️ _______________
⚠️ _______________
AÇÃO RECOMENDADA:
[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara
[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)
[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO
[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade
[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR
| Prazo | Evento | Base Legal |
|---|---|---|
| 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC |
| 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 |
| 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC |
| 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 |
| 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC |
| 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |
| Município | ITBI |
|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
| Belo Horizonte (MG) | 3% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Porto Alegre (RS) | 3% |
| Salvador (BA) | 3% |
| Brasília (DF) | 3% |
| Fortaleza (CE) | 2% |
| Recife (PE) | 3% |
| Manaus (AM) | 2% |
Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar
Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:
Estrutura do edital CEF:
1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)
2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)
3. Forma de pagamento aceita:
- À vista (desconto de 5-10%)
- Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)
- FGTS: pode ser usado para parte do pagamento
4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante
6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5%
7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador
Diferenciais CEF:
Padrão comum:
Preencher para cada lote analisado:
╔══════════════════════════════════════════════════════════╗
║ PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______ ║
╠══════════════════════════════════════════════════════════╣
║ ║
║ VALOR DO LANCE PRETENDIDO: R$ ______________ ║
║ ║
║ CUSTOS DE AQUISIÇÃO: ║
║ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ ______________ ║
║ (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance): R$ ______________ ║
║ (+) Escritura pública: R$ ______________ ║
║ (+) Registro no CRI: R$ ______________ ║
║ (+) Certidões (CND, ônus): R$ ______________ ║
║ (+) Advogado (se necessário): R$ ______________ ║
║ ║
║ PASSIVOS DO IMÓVEL: ║
║ (+) IPTU em atraso: R$ ______________ ║
║ (+) Condomínio em atraso: R$ ______________ ║
║ (+) Água/gás em atraso: R$ ______________ ║
║ (+) Laudêmio (se foreiro): R$ ______________ ║
║ ║
║ CUSTOS OPERACIONAIS: ║
║ (+) Desocupação (estimativa): R$ ______________ ║
║ (+) Reforma estimada: R$ ______________ ║
║ (+) Regularização documental: R$ ______________ ║
║ ║
║ ═══════════════════════════════════════════════════════ ║
║ CUSTO TOTAL INVESTIDO: R$ ______________ ║
║ ║
║ VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP): R$ ______________ ║
║ MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ______________ ║
║ MARGEM (%): _____% ║
║ ║
║ VERED
## Instalação
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
```bash
### Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Como usar esta skill:
### Uso Via Orchestrator (Automático):
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao"
## "O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?"
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
Políticas adicionais:
| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |
|---|---|---|---|
| 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |
| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação |
| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |
| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |
| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% |
| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga |
| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |
| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |
| 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor |
| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |
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