kiinteistokauppa

name

kiinteistokauppa

description

Kiinteistön kauppa Suomessa maakaaren (540/1995) mukaan. Käytä tätä skilliä, kun käyttäjä valmistelee tai tarkistaa kiinteistön, määräalan tai määräosan kauppaa tai esisopimusta, laatii kauppakirjaa, selvittää lainhuutoa, kiinnityksiä tai rasituksia, arvioi kaupan jälkeen ilmennyttä virhettä (kosteusvaurio, kaavapoikkeama, rasitus) tai laatii reklamaatiota tai vaatimuskirjettä. Triggeröi sanoista: kiinteistökauppa, kauppakirja, määräala, kaupanvahvistaja, lainhuuto, kiinnitys, panttikirja, rasitustodistus, esisopimus, käsiraha, salainen virhe, hinnanalennus, kaupan purku, kuntotarkastus, omakotitalo.

Kiinteistökauppa — määrämuoto, kirjaukset ja virhevastuu

Tämä skill jäsentää kiinteistökaupan valmistelun, toteutuksen ja virhetilanteet maakaaren (540/1995) mukaan. Perusteet ja kiinteistö/asunto-osake-rajanveto: references/kiinteisto-perusteet.md — lue se tehtävän alussa. Jos kohde onkin asunto-osake → asuntokauppa-skill.

Vastuuvapaus: luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista neuvontaa. Kaupanvahvistus, allekirjoitukset ja kirjaamishakemukset ovat ihmisen vastuulla. Katso kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md.

Tarkista laki lähteestä

Hae maakaaren säännökset (muotovaatimus, virheet, määräajat, kirjaamisvelvollisuudet) juristi:oikeustutkimus-skillillä ja KKO:n virhe- ja reklamaatiokäytäntö lähteestä. Varainsiirtoveron prosentti ja ilmoitusvelvollisuus → verotus ja vero.fi [tarkista].

Vaihe 1: Kohteen ja taustojen selvitys

1. Mikä myydään? Koko kiinteistö, määräala vai määräosa; vuokraoikeus rakennuksineen on eri instrumentti (kirjattava erityinen oikeus). Sekamuodot esiin.
2. Asiakirjojen hankintalista (referenssissä): lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennusluvat — skill ei näe rekistereitä, ihminen hankkii MML:stä ja kunnasta.
3. Rasitukset ja oikeudet: kiinnitykset ja panttikirjat (kenen hallussa?), kirjatut erityiset oikeudet, rasitteet, yhteisalueosuudet, tieoikeudet.
4. Kaava ja luvat: käyttötarkoitus, rakennusoikeus, luvattomat rakennelmat → ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen; pilaantuneen maaperän riski → ymparisto-ja-kaavoitus:ymparistovastuut.

Vaihe 2: Kauppakirjan laatiminen

• Määrämuoto on ehdoton: kirjallinen kauppakirja, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa — tai kauppa MML:n sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (molemmat vahvistettu laista). Vähimmäissisältö (luovutustarkoitus, kiinteistö, osapuolet, kauppahinta) lähteestä — puute kaataa kaupan.
• Esisopimus on myös määrämuotoinen; vapaamuotoinen "varaus" ei sido — käsirahan ja sopimussakon vaikutukset lähteestä.
• Keskeiset ehdot: omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kauppahinnan maksu ja vakuusjärjestelyt (panttikirjojen luovutus), vaaranvastuun siirtyminen, kohteen kunto ja tehdyt selvitykset (kuntotarkastusraportti yksilöitynä), vastuunjako tiedossa olevista vioista, irtaimiston erittely (verovaikutus), viivästysseuraamukset.
• Vastuunrajoitusehto: yksilöimätön "siinä kunnossa kuin se on" -ehto ei riitä rajaamaan myyjän virhevastuuta — rajoituksen on oltava yksilöity (tarkista edellytykset lähteestä). Älä laadi näennäisrajoitusta.

Vaihe 3: Kaupan jälkeen — kirjaukset

• Lainhuoto haettava määräajassa kaupasta [aika — tarkista lähteestä]; sähköisessä kaupassa vireilletulo automaattinen.
• Panttikirjojen siirto ja uudet kiinnitykset; varainsiirtoveron suorittaminen lainhuudon edellytyksenä.
• Laadi kirjausten tarkistuslista päivämäärineen → juristi:toimeksianto (määräaikataulukko).

Vaihe 4: Virhetilanne

1. Tunnista virhetyyppi (käsitteet vahvistettu laista): laatuvirhe (kunto; myös salainen virhe — kynnys ja merkittävyysvaatimus lähteestä), vallintavirhe (kaava/luvat), oikeudellinen virhe (omistus/rasitukset).
2. Vastuuanalyysi: myyjän tiedonantovelvollisuus vs. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotusten merkitys; välittäjän vastuu (1074/2000) erikseen.
3. Reklamaatio heti: kohtuullinen aika + ehdoton takaraja [tarkista lähteestä]. Sisältö: virhe yksilöitynä, havainnot ja selvitykset, vaatimus (alustavanakin) ja varauma täydentämisestä.
4. Seuraamukset: hinnanalennus (laskentatapa lähteestä), vahingonkorvaus (tuottamus; salaisessa virheessä ei korvausta — tarkista), purku (olennaisuuskynnys korkea). Riitautus → riidanratkaisu:haastehakemus.

Mitä tämä skill EI tee

• Ei vahvista kauppaa eikä korvaa kaupanvahvistajaa — määrämuoto täyttyy vain laissa säädetyllä tavalla.
• Ei näe rekistereitä (lainhuuto, rasitukset, kaava) — se laatii hankintalistan, ihminen hankkii otteet.
• Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa — kuntotarkastus kuuluu asiantuntijalle; skill jäsentää raportin oikeudellisen merkityksen.
• Ei vahvista määräaikoja tai veroprosentteja muistista — lähteestä tai [tarkista].
• Ei avusta vikojen salaamisessa — kieltäydy ja kerro virhe- ja petosvastuuriski.

Jatka tästä

• Kohde onkin asunto-osake → /kiinteistot-ja-asuminen:asuntokauppa
• Kaava-, lupa- tai pilaantumiskysymys → /ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen
• Säännöksen tai KKO-käytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus
• Virheriidan vieminen tuomioistuimeen → /riidanratkaisu:haastehakemus
• Varainsiirtovero ja luovutusvoitto → /verotus:verotusmenettely-ja-muutoksenhaku
• Kauppakirjan kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus