| name | cobranca-cotas-condominiais |
| description | Cobra ou defende cotas condominiais atrasadas — natureza propter rem, quem responde (vendedor × comprador), penhora do bem de família e multa de 2%. Use quando o advogado pedir "cobrar cotas condominiais atrasadas", "ação de cobrança de condomínio", "execução de cotas", "quem paga o condomínio, o antigo ou o novo dono?", "dá pra penhorar o apartamento do devedor?", "penhora bem de família por condomínio", "Súmula 486 serve?", "multa de condomínio". |
Cobrança de Cotas Condominiais
Quando ativa
Condomínio quer receber cotas em atraso, ou defesa do condômino/adquirente cobrado. Trilha condomínio (contencioso/execução). A estrutura que gera a exigibilidade da cota (instituição + convenção registradas) está em instituicao-e-convencao-condominio; a atualização do débito em calculosjudiciais; a execução do título em execucao.
Base legal ancorada
- Natureza propter rem — CC art. 1.345 (✅) — a dívida de cotas segue o imóvel: o adquirente responde pelos débitos anteriores à aquisição (com direito de regresso). O imóvel é a garantia natural.
- Legitimidade — Tema 886/STJ (REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, repetitivo, ✅):
- (a) o que define a responsabilidade não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel (imissão na posse do promissário comprador + ciência inequívoca do condomínio sobre a transação);
- (b) havendo compromisso não registrado, a cobrança pode recair sobre o promitente vendedor OU o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso.
- A 2ª Seção reafirmou em 2025 a natureza propter rem e a legitimidade passiva concorrente.
- Multa moratória — CC art. 1.336 §1º (✅) — multa por inadimplemento das cotas limitada a 2% sobre o débito.
- Penhora do bem de família — Lei 8.009/90 art. 3º, IV (✅) — a impenhorabilidade do bem de família NÃO se aplica à cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel — aí incluída a cota condominial. O próprio imóvel bem de família responde pela dívida de condomínio.
- Juros/correção legais = SELIC-IPCA (Lei 14.905/2024, ✅) — não usar "1% ao mês" como default na atualização do débito.
Postura honesta — a correção que evita o erro clássico
- 🔴 A Súmula 486/STJ NÃO trata de cota condominial. O enunciado real é: "É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda da locação seja revertida à subsistência/moradia da família." — é regra de bem de família locado, não de penhora por condomínio. Quem cita a Súmula 486 para justificar a penhora por cota erra a fonte. O fundamento correto é a Lei 8.009/90 art. 3º, IV.
O que produzir
Na cobrança (condomínio):
- Legitimidade passiva — definir quem cobrar pela relação material com o imóvel (Tema 886): proprietário registral, promissário comprador imitido na posse com ciência do condomínio, ou ambos. Provar a posse/ciência quando o compromisso não é registrado.
- Prova do débito — convenção registrada + atas de assembleia que aprovaram as despesas ordinárias/extraordinárias + demonstrativo/planilha do débito por competência.
- Cálculo — principal + correção (SELIC-IPCA, Lei 14.905/2024) + multa 2% (art. 1.336 §1º) + juros. Cross-link
calculosjudiciais.
- Via — cobrança/execução com base no crédito documentado na convenção e nas atas; requerer, se necessário, a penhora do próprio imóvel (Lei 8.009 art. 3º IV afasta o bem de família). Execução do título →
execucao.
- Pedido de honorários e custas.
Na defesa (condômino/adquirente):
- Discutir legitimidade (Tema 886 — quem tinha a relação material no período cobrado); questionar cotas de período anterior à posse quando havia outro responsável; conferir quórum de aprovação das despesas extraordinárias; excesso de multa (teto 2%, art. 1.336 §1º); erro de cálculo/atualização.
- Não invocar a Súmula 486 como escudo contra a penhora por cota — não se aplica.
Cross-link (soft)
instituicao-e-convencao-condominio (origem da exigibilidade — propter rem depende da instituição registrada) · execucao (execução do título) · calculosjudiciais (atualização SELIC-IPCA + multa) · civel (rito processual) · constituicao-associacoes (se for "taxa" de associação, e não cota de condomínio, muda tudo — Tema 492).
Revisão final
Fechar a peça pela suprema-corte-imobiliaria (R1 partes/imóvel/período do débito · R3 cálculo/atualização correta · R4 legitimidade Tema 886 e teto da multa) e validador-imobiliario antes de protocolar.
