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업데이트2026년 7월 15일 17:24

Redige e analisa promessa/compromisso de compra e venda de imóvel — cláusulas essenciais, arras, irretratabilidade, registro para direito real e força de título executivo. Use quando o advogado pedir "monta o compromisso de compra e venda", "promessa de compra e venda", "contrato de gaveta", "cláusula de arras/sinal", "isso vira direito real?", "preciso registrar a promessa?", "posso adjudicar sem registro?".

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Manus에서 실행

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sbroggioadv

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Manus에서 실행

Compromisso / Promessa de Compra e Venda

Quando ativa

Estruturação ou revisão do contrato preliminar de aquisição — antes da escritura definitiva. Trilha contratual (extrajudicial). Se o objetivo é obter a escritura contra vendedor que se recusa, ver adjudicacao-compulsoria-extrajudicial (216-B) ou adjudicacao-compulsoria-judicial (1.418).

Base legal ancorada

CC art. 1.417 (✅) — promessa sem cláusula de arrependimento, por instrumento público OU particular, registrada na matrícula → confere ao promitente comprador direito real à aquisição (oponível erga omnes). Sem registro = apenas direito obrigacional/pessoal entre as partes.
CC art. 1.418 (✅) — pago o preço, o titular exige a outorga da escritura definitiva; recusando o vendedor, requer a adjudicação.
Súmula 239/STJ (✅) — o direito à adjudicação compulsória NÃO se condiciona ao registro do compromisso. Ou seja: mesmo compromisso não registrado, se quitado, adjudica.
CC arts. 481-482 (✅) — conceito; contrato perfeito com acordo sobre coisa + preço.
Arras — CC arts. 417-420 (✅): 417 confirmatórias (computadas/restituídas na execução); 418 nova redação Lei 14.905/2024 — I: inexecução por quem deu as arras → a outra parte retém; II: inexecução por quem recebeu → quem deu pode desfazer e exigir devolução mais o equivalente, com atualização, juros e honorários de advogado; 419 indenização suplementar (arras = taxa mínima); 420 arras penitenciais (com arrependimento) = função unicamente indenizatória, sem suplementar.
Juros/correção legais = SELIC-IPCA (Lei 14.905/2024, ✅) — não usar "1% ao mês" como default em cláusula de mora/atualização.
CPC art. 784, III (✅) — instrumento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas = título executivo extrajudicial (permite execução direta das obrigações líquidas).
ITBI não incide na promessa (✅) — é contrato preliminar, não transfere direito real; ITBI é devido no registro da definitiva (cuidado: cessão onerosa de direitos pode incidir — ver itbi-transmissao).

O que produzir — cláusulas essenciais (checklist)

Partes qualificadas + estado civil e regime de bens (define quem deve assinar / outorga conjugal).
Descrição do imóvel IDÊNTICA à matrícula (número da matrícula, RI, confrontações) — divergência trava registro.
Preço, forma e prazo de pagamento; índice de correção (SELIC-IPCA salvo pacto).
Arras/sinal — definir expressamente se confirmatórias (art. 417) ou penitenciais (art. 420, com direito de arrependimento). A natureza muda todo o desfecho da rescisão.
Cláusula de irretratabilidade/irrevogabilidade — indispensável para caber direito real (art. 1.417 exige promessa sem arrependimento).
Condição/prazo para a escritura definitiva e entrega da posse.
Responsabilidade por tributos e encargos antes e depois da posse (IPTU, condomínio — propter rem).
Cláusula penal por inadimplemento (dimensionada — ver racha CC 413 em distrato-imobiliario).
Declaração de propriedade e ausência de ônus + obrigação de entregar certidões.
Foro / arbitragem e duas testemunhas (para força executiva do CPC 784, III).

Decisão-chave: registrar ou não

Para eficácia REAL (blindar contra terceiros, venda dupla, penhora por dívida do vendedor) → registrar o compromisso na matrícula (art. 1.417). Recomendação padrão em aquisição de valor.
Para apenas ADJUDICAR (obter a escritura) → não precisa registrar (Súmula 239). Diferenciar os dois cenários ao cliente é o valor entregue.
Contrato de gaveta (não registrado) não transfere propriedade (CC 1.245) — o comprador é mero possuidor e o imóvel segue penhorável por dívida do vendedor. Ver leitura-matricula-cadeia-dominial.

Ordem operacional (armadilha nº 1)

Sempre due diligence ANTES de assinar preliminar/arras. Assinar arras antes de concluir a due-diligence-imobiliaria enfraquece a posição negocial e prende o cliente a imóvel com vício. DD → preliminar → definitiva.

Postura honesta

Súmula 239 mitiga o art. 1.417: adjudica-se sem registro, mas sem registro o comprador não tem direito real — fica exposto a terceiros de boa-fé e a penhoras. Dizer as duas coisas ao cliente.
Arras: a redação antiga do art. 418 (parágrafo único) é a que muitos "lembram" — usar a de 2024 (incisos I/II + honorários).

Cross-link (soft)

due-diligence-imobiliaria e leitura-matricula-cadeia-dominial (pré-contrato) · escritura-e-instrumento (forma da definitiva) · itbi-transmissao (momento/base) · adjudicacao-compulsoria-extrajudicial / adjudicacao-compulsoria-judicial (recusa do vendedor) · distrato-imobiliario (rescisão) · calculosjudiciais (cálculo de arras/mora SELIC-IPCA).

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 fatos/imóvel/matrícula · R2 arras 14.905 e irretratabilidade · R4 forma/registro) e validador-imobiliario antes de entregar.

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acao-despejo

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Redige acao de despejo pelo fundamento correto e busca a liminar de desocupacao em 15 dias (art. 59 §1º — 8 fundamentos, mediante caucao de 3 meses de aluguel) ou o despejo por falta de pagamento com purga da mora (art. 62 — 15 DIAS DA CITACAO, vedada se ja usada nos 24 MESES), com mandado do art. 63 (30/15 dias) e execucao provisoria do art. 64 (caucao 6-12 meses). Use quando o operador disser: acao de despejo, despejo por falta de pagamento, retomada do imovel, despejo liminar, denuncia vazia, purga da mora no despejo, desocupar inquilino.

2026-07-150

acao-renovatoria

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Redige acao renovatoria de locacao NAO residencial protegendo o ponto comercial, conferindo os requisitos CUMULATIVOS do art. 51 (contrato escrito e determinado, prazo >=5 anos ou accessio temporis, mesmo ramo ha >=3 anos) e, sobretudo, a DECADENCIA FATAL do §5º (ajuizar no interregno de 1 ano a 6 meses antes do termo), com as excecoes do art. 52 (em shopping o locador nao recusa por uso proprio). Use quando o operador disser: acao renovatoria, renovacao compulsoria do aluguel, proteger o ponto comercial, renovar locacao comercial, prazo pra renovatoria, perdi o prazo da renovatoria.

2026-07-150

acoes-possessorias

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Ações possessórias — reintegração (esbulho), manutenção (turbação) e interdito proibitório (ameaça), com fungibilidade e liminar de força nova. Use quando houver invasão/esbulho, turbação ou ameaça à posse, o advogado pedir "quero reintegração de posse", "me invadiram o terreno", "entrar com interdito proibitório", "cabe liminar possessória", "é força nova ou força velha?", "quero proteger a posse sem discutir domínio", ou defender-se em ação possessória.

2026-07-150

adjudicacao-compulsoria-extrajudicial

sbroggioadv/direito-imobiliario-adv-os-marketplace

Obtém a propriedade para o promitente comprador que pagou, direto no Registro de Imóveis, quando o vendedor recusa/omite a escritura definitiva (art. 216-B LRP, Lei 14.382/2022 + Súmula 239 STJ) — independe de registro prévio da promessa e de regularidade fiscal do vendedor (§2º). Use quando o advogado disser adjudicação compulsória extrajudicial, adjudicação no cartório, quitei o imóvel e o vendedor não passa a escritura, forçar a escritura sem processo, compromisso pago mas não registrado, o vendedor sumiu/morreu e preciso do título.

2026-07-150

adjudicacao-compulsoria-judicial

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Ação de adjudicação compulsória — o promitente comprador que quitou obtém do juiz a escritura/propriedade quando o vendedor recusa ou some. Use quando há promessa de compra e venda quitada e o vendedor não outorga a escritura definitiva, o advogado pedir "adjudicação compulsória", "paguei tudo e o vendedor não passa a escritura", "o vendedor morreu e os herdeiros não outorgam", "cabe adjudicação sem registro do compromisso?", ou comparar a via judicial com a extrajudicial (216-B).

2026-07-150

agravo-de-instrumento

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Redige agravo de instrumento (CPC 1.015-1.020) contra decisao interlocutoria em causa imobiliaria — liminar possessoria (562), despejo liminar (Lei 8.245 art. 59 §1), consolidacao/leilao na alienacao fiduciaria, tutela de urgencia, gratuidade, IDPJ — com pecas obrigatorias (1.017), comunicacao ao juizo (1.018), efeito suspensivo/tutela recursal (1.019 I) e taxatividade mitigada (Tema 988 STJ), prazo 15 dias uteis. Use quando o operador disser agravo de instrumento, agravar a interlocutoria, recorrer da liminar, sustar leilao fiduciario, decisao interlocutoria, efeito suspensivo no agravo, Tema 988.

2026-07-150

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compromisso-compra-venda

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Compromisso / Promessa de Compra e Venda

Quando ativa

Base legal ancorada

CC art. 1.417 (✅) — promessa sem cláusula de arrependimento, por instrumento público OU particular, registrada na matrícula → confere ao promitente comprador direito real à aquisição (oponível erga omnes). Sem registro = apenas direito obrigacional/pessoal entre as partes.
CC art. 1.418 (✅) — pago o preço, o titular exige a outorga da escritura definitiva; recusando o vendedor, requer a adjudicação.
Súmula 239/STJ (✅) — o direito à adjudicação compulsória NÃO se condiciona ao registro do compromisso. Ou seja: mesmo compromisso não registrado, se quitado, adjudica.
CC arts. 481-482 (✅) — conceito; contrato perfeito com acordo sobre coisa + preço.
Arras — CC arts. 417-420 (✅): 417 confirmatórias (computadas/restituídas na execução); 418 nova redação Lei 14.905/2024 — I: inexecução por quem deu as arras → a outra parte retém; II: inexecução por quem recebeu → quem deu pode desfazer e exigir devolução mais o equivalente, com atualização, juros e honorários de advogado; 419 indenização suplementar (arras = taxa mínima); 420 arras penitenciais (com arrependimento) = função unicamente indenizatória, sem suplementar.
Juros/correção legais = SELIC-IPCA (Lei 14.905/2024, ✅) — não usar "1% ao mês" como default em cláusula de mora/atualização.
CPC art. 784, III (✅) — instrumento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas = título executivo extrajudicial (permite execução direta das obrigações líquidas).
ITBI não incide na promessa (✅) — é contrato preliminar, não transfere direito real; ITBI é devido no registro da definitiva (cuidado: cessão onerosa de direitos pode incidir — ver itbi-transmissao).

O que produzir — cláusulas essenciais (checklist)

Partes qualificadas + estado civil e regime de bens (define quem deve assinar / outorga conjugal).
Descrição do imóvel IDÊNTICA à matrícula (número da matrícula, RI, confrontações) — divergência trava registro.
Preço, forma e prazo de pagamento; índice de correção (SELIC-IPCA salvo pacto).
Arras/sinal — definir expressamente se confirmatórias (art. 417) ou penitenciais (art. 420, com direito de arrependimento). A natureza muda todo o desfecho da rescisão.
Cláusula de irretratabilidade/irrevogabilidade — indispensável para caber direito real (art. 1.417 exige promessa sem arrependimento).
Condição/prazo para a escritura definitiva e entrega da posse.
Responsabilidade por tributos e encargos antes e depois da posse (IPTU, condomínio — propter rem).
Cláusula penal por inadimplemento (dimensionada — ver racha CC 413 em distrato-imobiliario).
Declaração de propriedade e ausência de ônus + obrigação de entregar certidões.
Foro / arbitragem e duas testemunhas (para força executiva do CPC 784, III).

Decisão-chave: registrar ou não

Para eficácia REAL (blindar contra terceiros, venda dupla, penhora por dívida do vendedor) → registrar o compromisso na matrícula (art. 1.417). Recomendação padrão em aquisição de valor.
Para apenas ADJUDICAR (obter a escritura) → não precisa registrar (Súmula 239). Diferenciar os dois cenários ao cliente é o valor entregue.
Contrato de gaveta (não registrado) não transfere propriedade (CC 1.245) — o comprador é mero possuidor e o imóvel segue penhorável por dívida do vendedor. Ver leitura-matricula-cadeia-dominial.

Ordem operacional (armadilha nº 1)

Postura honesta

Súmula 239 mitiga o art. 1.417: adjudica-se sem registro, mas sem registro o comprador não tem direito real — fica exposto a terceiros de boa-fé e a penhoras. Dizer as duas coisas ao cliente.
Arras: a redação antiga do art. 418 (parágrafo único) é a que muitos "lembram" — usar a de 2024 (incisos I/II + honorários).

Cross-link (soft)

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 fatos/imóvel/matrícula · R2 arras 14.905 e irretratabilidade · R4 forma/registro) e validador-imobiliario antes de entregar.