| name | demarcatoria-divisoria-e-embargos-terceiro |
| description | Ação demarcatória (fixar/aviventar limites entre prédios confinantes), divisória (extinguir condomínio dividindo a coisa comum) e embargos de terceiro (quem não é parte defende posse/propriedade contra constrição judicial). Use quando há divisa incerta/apagada entre vizinhos, condôminos querem dividir a terra comum, um bem do cliente foi penhorado em processo alheio, o advogado pedir "ação demarcatória/divisória", "definir os limites do terreno", "dividir área em condomínio", "embargos de terceiro", "penhoraram meu imóvel numa dívida que não é minha". |
demarcatoria-divisoria-e-embargos-terceiro
Três ações reais de acertamento e defesa:
- Demarcatória — fixar limites entre prédios confinantes (aviventar rumos apagados, restaurar marcos).
- Divisória — extinguir o condomínio sobre imóvel comum, repartindo-o em quinhões.
- Embargos de terceiro — quem NÃO é parte no processo (senhor e/ou possuidor) defende o bem contra constrição judicial (penhora, arresto, sequestro).
1. Base legal ancorada
- Ação de demarcação e de divisão de terras particulares — CPC arts. 569 a 598 (✅) — inclui a via extrajudicial por escritura (art. 571). Estrutura em duas fases: (1ª) título → sentença que fixa a linha demarcanda / reconhece o direito à divisão; (2ª) operações técnicas de demarcação/divisão (perícia/agrimensor, colocação de marcos, formação dos quinhões) → homologação.
- Embargos de terceiro — CPC art. 674 (✅): quem, não sendo parte, sofre turbação/esbulho na posse por ato de constrição judicial pode pedir a liberação do bem. Legitima-se também o possuidor — Súmula 84 STJ (✅ ancorada em
context/cpc-imobiliario.md): "é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
- Competência: foro do imóvel (demarcatória/divisória) × juízo da constrição (embargos de terceiro).
2. Passo a passo
Demarcatória
- Instruir com títulos + planta; 1ª fase decide a linha demarcanda; 2ª fase = colocação de marcos (perícia/agrimensor). Pode-se cumular a restituição da faixa invadida (queixa de esbulho).
Divisória
- Prova do condomínio + títulos; a sentença fixa os quinhões; segue a divisão geodésica e a homologação.
Embargos de terceiro
- Prova sumária da posse ou do domínio do embargante + a constrição indevida.
- Pedidos: liberação do bem/levantamento da penhora + liminar de manutenção/restituição da posse.
- Prazo/marco processual (oposição até certa fase do processo principal) → selar no
base-processual-imobiliaria/validador antes de protocolar.
3. Postura honesta
- Demarcatória ≠ divisória: uma fixa o limite externo entre donos distintos; a outra reparte propriedade comum entre condôminos.
- Embargos de terceiro protegem o adquirente/possuidor cujo bem foi penhorado por dívida alheia — mas contra fraude à execução FISCAL (art. 185 CTN + Tema 290 STJ) a posição do adquirente é fraca mesmo de boa-fé; a Súmula 375 STJ (fraude à execução comum exige registro da penhora ou má-fé) NÃO se aplica à execução fiscal (cross-link
due-diligence-imobiliaria).
- Nunca prometer a liberação sem checar o momento da constrição frente à inscrição em dívida ativa do executado.
4. Cross-link soft
due-diligence-imobiliaria (fraude à execução, art. 185 CTN + Tema 290) · execucao (a penhora atacada) · incidentes-provas-e-pericia (agrimensura/georreferenciamento) · base-processual-imobiliaria (prazo dos embargos) · civel.
5. Fechamento
Fecha por suprema-corte-imobiliaria (R1-R4) + validador-imobiliario.
