incorporacao-imobiliaria

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Estrutura a incorporação imobiliária — registro do memorial (art. 32) antes de vender, patrimônio de afetação (averbação na matrícula) e o regime tributário RET. Use quando o advogado pedir "registro de incorporação", "memorial de incorporação", "pode vender antes de registrar o memorial?", "como constituir patrimônio de afetação", "o afetamento está averbado?", "o que é RET", "análise de incorporadora / venda na planta".

Incorporação Imobiliária + Patrimônio de Afetação

Quando ativa

Constituição e conformidade de empreendimento de incorporação (venda de unidades autônomas, "venda na planta") e blindagem do patrimônio de afetação. Núcleo prático da Lei 4.591/64 (parte da incorporação, vigente; a parte do condomínio edilício está no CC 1.331-1.358-A — ver instituicao-e-convencao-condominio).

Base legal ancorada

• Lei 4.591/1964, art. 28 (✅) — conceito de incorporação (construir para alienação total/parcial de unidades autônomas).
• Art. 29 (✅) — incorporador: PF ou PJ que compromisse ou efetive a venda de frações ideais vinculadas a futuras unidades.
• Art. 32 (✅) — o coração — o incorporador só pode alienar/onerar frações após o REGISTRO do memorial de incorporação no RI. Documentos (alíneas a–p): título de propriedade do terreno (ou promessa irretratável registrada), certidões negativas, projeto aprovado pela Prefeitura, cálculo das frações ideais, minuta da futura convenção de condomínio, quadro de áreas (NBR 12.721), orçamento e prazo. Vender sem memorial registrado é irregularidade grave.
• Patrimônio de afetação — arts. 31-A a 31-F (✅):
  • 31-A — a critério do incorporador, terreno + acessões + bens/direitos vinculados apartam-se do patrimônio geral e destinam-se exclusivamente à conclusão da obra e entrega das unidades. §1º incomunicabilidade — só responde por dívidas da própria incorporação (blindagem contra a falência/insolvência do incorporador).
  • 31-B — constitui-se por AVERBAÇÃO de termo na matrícula, a qualquer tempo. Menção contratual não basta — sem averbação, não há afetação (ponto crítico de due diligence do comprador na planta).
  • 31-D/31-E/31-F — deveres do incorporador, cessação e efeitos; comissão de representantes assume em caso de falência.
• Lei 13.786/2018 inseriu na 4.591 o art. 35-A (quadro-resumo obrigatório) e o art. 43-A (tolerância + atraso — ver abaixo e distrato-imobiliario).

RET — Regime Especial de Tributação

• Lei 10.931/2004 (✅) — para o empreendimento afetado, tributação unificada (IRPJ/CSLL/PIS/COFINS) sobre a receita mensal recebida, em recolhimento único. É facultativo (opção junto à Receita) e pressupõe a afetação averbada.
• Alíquota: a confirmar na legislação vigente — o RET geral foi historicamente 4%; há previsão de regime reduzido para habitação de interesse social cuja alíquota não deve ser afirmada sem confirmação. Orientar o cliente a validar o percentual atual antes de projetar o fluxo.

Passo a passo (conformidade)

1. Titularidade do terreno — título de propriedade registrado ou promessa irretratável registrada.
2. Projeto aprovado pela Prefeitura + certidões.
3. Montar o memorial (art. 32, alíneas a–p) — frações ideais, minuta de convenção, quadro NBR 12.721, orçamento.
4. REGISTRAR o memorial no RI — só a partir daí comercializar.
5. Afetação (opcional, recomendável): redigir o termo e averbar na matrícula (31-B) — condição para a incomunicabilidade e para o RET.
6. Quadro-resumo (35-A) em cada contrato de aquisição + cláusula de tolerância de 180 dias (43-A), se pactuada de forma clara e destacada.

Postura honesta

• A afetação só produz efeito com a averbação (31-B). Cliente comprador que "confia" na cláusula sem averbação está desprotegido na insolvência da incorporadora.
• Comercializar antes do registro do memorial (art. 32) expõe o incorporador a nulidade e responsabilidade — não é mera formalidade cartorária.
• RET: não afirmar alíquota reduzida sem confirmar; o 4% geral é referência, a política vigente pode variar.

Cross-link (soft)

instituicao-e-convencao-condominio (a metade do CC — instituição/convenção pós-obra) · distrato-imobiliario (43-A atraso, 67-A resolução, afetação = retenção 50%) · leitura-matricula-cadeia-dominial (averbação da afetação) · tributario-societario/holding (RET, planejamento) · calculosjudiciais (indenização por atraso 1% a.m.).

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R2 vigência 4.591/afetação · R3 RET · R4 registro do memorial) e validador-imobiliario.