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Monta a defesa do locatario ou do fiador na locacao: purga da mora no despejo (art. 62), exoneracao/limites da fianca (arts. 39-40; Sumula 214 STJ — fiador nao responde por aditamento sem anuencia) e a tese, muitas vezes perdida, sobre penhora do bem de familia do fiador. CORRIGE O MITO de que na locacao COMERCIAL o bem de familia do fiador e impenhoravel: e penhoravel em ambas (Tema 1.127 STF + Sumula 549 STJ). Use quando o operador disser: contestar despejo, defesa do locatario, defesa do fiador, exonerar fiador, penhora do bem de familia do fiador, fiador na locacao comercial, aditamento sem anuencia do fiador, embargos a execucao de aluguel.

LOCACAO — DEFESA E FIADOR (Lei 8.245/91)

Camada 5 — Locacao. Side-aware: defesa do locatario e do fiador em despejo/cobranca/execucao. Anexos: context/lei-8245-locacao.md, context/jurisprudencia-imobiliaria.md.

Quando ativa

Contestacao de despejo; embargos/impugnacao a execucao de alugueis; defesa do fiador (exoneracao, limites, penhora do bem de familia).

Base legal ancorada

Defesa do locatario

• Purga da mora — art. 62, II (✅, red. 12.112/09): em despejo por falta de pagamento, o locatario pode evitar a rescisao purgando a mora no prazo de 15 dias da citacao (alugueis vincendos, multas, juros, custas e honorarios de 10%). 🔴 E 15 dias da CITACAO, nao "no prazo da contestacao".
  • Paragrafo unico: a emenda e vedada se ja usada nos 24 MESES anteriores — checar o historico do locatario antes de contar com ela.
• Vicios do fundamento: aferir se o despejo se enquadra no rol taxativo do art. 59 §1º (liminar) e se as notificacoes previas exigidas (denuncia, fim de garantia art. 40 p.u.) foram feitas.

Defesa do fiador

• Sumula 214/STJ (✅): "O fiador na locacao NAO responde por obrigacoes resultantes de aditamento ao qual nao anuiu." Defesa classica: aumento de aluguel, prorrogacao ou nova obrigacao pactuada sem a anuencia do fiador nao o alcanca.
• Arts. 39-40 (✅): a garantia se estende ate a efetiva devolucao do imovel se houver clausula de prorrogacao a que o fiador anuiu (art. 39). O fiador pode exonerar-se na prorrogacao por prazo indeterminado (art. 40, X): notifica o locador e fica obrigado por +120 dias apos a notificacao. (Responsabilidade ate a entrega das chaves quando anuiu a prorrogacao e construcao do STJ, nao enunciado de sumula — nao citar como sumula.)

Penhora do bem de familia do fiador — CORRIGIR O MITO

• 🔴 Mito comum: "na locacao COMERCIAL o bem de familia do fiador e impenhoravel". ERRADO desde 2022.
• Tema 1.127/STF (RE 1.307.334/SP, Tribunal Pleno, j. 08/03/2022) (✅): "E constitucional a penhora de bem de familia pertencente a fiador de contrato de locacao, seja residencial, seja comercial." Base: Lei 8.009/90, art. 3º, VII. Pacificou a controversia — o STF equiparou comercial e residencial (superou o RE 605.709 da 2ª Turma, que dizia o contrario).
• Sumula 549/STJ (✅): "E valida a penhora de bem de familia pertencente a fiador de contrato de locacao." (vinculada ao Tema 708 STJ).
• Consequencia pratica: NAO alegar impenhorabilidade do fiador comercial como tese central — e perdedora. A defesa real do fiador esta na falta de anuencia (Sumula 214), na exoneracao (art. 40) ou nos limites do titulo.

Excecao que ainda protege (fiador ou locador com um so imovel)

• Sumula 486/STJ (✅): "E impenhoravel o UNICO imovel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locacao seja revertida para a subsistencia ou a moradia da familia." 🔴 Esta sumula e sobre bem de familia do imovel unico locado — NAO sobre cota condominial nem sobre o fiador em geral. Usar so nesse enquadramento (o devedor tem um unico imovel, locado, cuja renda o sustenta).

O que produzir

1. Identificar o lado (locatario x fiador) e a fase (contestacao de despejo / embargos a execucao / impugnacao).
2. Locatario: avaliar purga da mora (art. 62 — checar os 24 meses); atacar vicio do fundamento/notificacao; discutir o quantum do debito.
3. Fiador: priorizar Sumula 214 (aditamento sem anuencia) e exoneracao (art. 40); so alegar impenhorabilidade se caber a Sumula 486 (unico imovel locado) — jamais a tese de que "comercial e impenhoravel".
4. Pedidos: improcedencia/extincao; subsidiario, reducao do debito; para o fiador, limitacao ao que garantiu e/ou exoneracao.

Postura honesta

• A tese do fiador comercial impenhoravel esta morta desde 2022 (Tema 1.127) — sustenta-la e desperdicar a defesa e arriscar credibilidade.
• A purga da mora nao e ilimitada: vedada se usada nos 24 meses — nao prometer ao locatario uma emenda que ele ja gastou.

Cross-link soft (nao duplicar)

• Peca de despejo/cobranca (polo ativo) -> acao-despejo e execucao-alugueis-e-encargos.
• Rito de embargos/impugnacao a execucao -> execucao e contestacao-imobiliaria (side-aware).
• Bem de familia por cota condominial (nao confundir com fiador) -> cobranca-cotas-condominiais (Lei 8.009 art. 3º, IV).

Guard

Nenhuma sumula/tese sem validador-imobiliario + guard anti-alucinacao-imobiliaria (fiador comercial penhoravel Tema 1.127; Sumula 486 = imovel unico locado, nao cota; purga 15d/24 meses). Entrega pela suprema-corte-imobiliaria (R1-R4).