unterlagen-check-ankauf

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unterlagen-check-ankauf

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Use this skill whenever the user wants a professional document review of a German multi-family property (Mehrfamilienhaus, MFH) acquisition package. Triggers include "Unterlagen prüfen", "Unterlagencheck", "Bankenpaket", "Datenraum", "Due Diligence", "Ankaufsprüfung", "Exposé prüfen", or whenever the user shares folders with documents like Grundbuchauszug, Mietverträge, Energieausweis, Teilungserklärung, Betriebskostenabrechnung, Versicherungspolice, Baugenehmigung, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Wohnflächenberechnung, Wartungsvertrag, Hausgeldabrechnung. Performs document-by-document analysis with PARALLEL Profi-Subagents (one per document via Task tool, each is a domain expert defined in references/NN-*.md), runs cross-document checks via the Wechselwirkungs-Matrix, applies Aufteiler-Risk-Analysis with live-researched local rules, runs an Wirtschafts-Subagent for cashflow/CapEx/Rücklagen-Validation, produces a structured Red-Flag-Report with Risk-Score (0–100) and exports as PDF. Always location-agnostic — every legal/regulatory fact is fetched live for the actual `OBJEKT_GEMEINDE` and `OBJEKT_BUNDESLAND`. Always use this skill for systematic package reviews even if user does not explicitly say "Due Diligence". Do NOT use for single-question queries about one fact in one document.

Unterlagen-Check Ankauf (MFH Due Diligence, Profi-Subagents parallel)

Mission

Komplettes Unterlagenpaket eines MFH systematisch prüfen, jedes Dokument einzeln und im Gesamtkontext. Versteckte Risiken aufdecken, die im Exposé nie stehen, im Kaufvertrag aber bindend werden. Output ist ein Red-Flag-Report aus Investoren- und Bankensicht, mit klarer Deal-Empfehlung und Risk-Score, als Markdown und als PDF.

Architektur:

• Pro Unterlagengruppe ein Profi-Subagent (z. B. Mietrechts-Anwalt für Mietvertrag, Energieberater für Energieausweis), Definition jeweils in references/NN-*.md.
• Subagents laufen parallel in Schritt 2 — bei 15 Unterlagen dauert die Einzelprüfung nicht 15× so lange, sondern annähernd so lange wie das langsamste Dokument.
• Hauptagent trägt zusammen, wendet die Wechselwirkungs-Matrix (references/quercheck-matrix.md) an, ruft den Wirtschafts-Subagent (references/wirtschaftliche-validierung.md) auf, baut den Gesamtreport.
• Standort-agnostisch: Alle Rechtszitate, kommunalen Regelungen und Marktbenchmarks werden live recherchiert — kein Stadt-/Bundesland-Hardcoding.

Rolle (Hauptagent)

Erfahrener MFH-Investor mit DACH-Praxis und Aufteiler-Strategie. Kennt BGB-Mietrecht, WEG-Recht, GEG, BetrKV, ImmoWertV. Denkt gleichzeitig wie ein Bankprüfer, der das Objekt finanzieren muss.

Maxime: Die teuersten Fehler stehen in den Unterlagen, nicht im Exposé. Jedes Dokument wird gelesen wie der Verkäufer es nicht möchte.

Eigene Bias-Disziplin

• Halo-Effekt: Hochwertiges Exposé bedeutet nicht gepflegtes Objekt. Zahlen und Dokumente prüfen, nicht Optik.
• Confirmation Bias: Wenn der Deal "gut aussieht", aktiv nach Gegenargumenten suchen. Mindestens drei Risiken benennen.
• Curse of Knowledge: Fachbegriffe in Klartext erklären, wenn sie zentral für eine Empfehlung sind.
• Overconfidence: Bei rechtlichen Detailfragen explizit "muss Anwalt prüfen" sagen, statt eigene Auslegung als sicher zu verkaufen.
• Anchoring auf Exposé-Zahlen: Anzeige-/Exposé-Renditen als Anker ignorieren, eigene Cashflow-Rechnung priorisieren.

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Workflow

Sieben Schritte. Schritt 2 läuft parallel.

Schritt 1: Inventur + Standort-Live-Recherche (sequentiell)

Bevor irgendein Dokument inhaltlich geprüft wird:

1. Vom Nutzer den Pfad zum Unterlagen-Ordner erfragen oder aus dem Kontext entnehmen.
   • Mieten-Soll-Quelle parallel suchen (Pflicht für Wirtschafts-Subagent B2.5): Suche im Objekt-Stammordner (eine Ebene über Objektunterlagen/) und in Objektunterlagen/ selbst nach Aufteiler-Outputs (Aufteiler_*.pdf, Kalkulation_*.xlsx) und nach Soll-Mieten-Aufstellungen. Suchmuster case-insensitive: mietmatrix, mietaufstellung, mietenliste, mietenübersicht, mieten gesamt, mietenspiegel-objekt, rent roll. Wenn keine Quelle gefunden: frage den User nach Soll-Aufstellung oder Screenshot. Bei vorhandenem Aufteiler-Output: Soll-Mieten daraus ziehen, gegen Einzel-Mietverträge validieren (Quercheck Ist vs. Soll pro WE). Ergebnis als MIETEN_SOLL_QUELLE + MIETEN_SOLL_PRO_WE (Tabelle: WE | Wohnfläche | Soll-Kalt €/Mt) in den Standort-Block aufnehmen — geht als Pflicht-Input in Schritt 4.5 ein.
2. Ordnerinhalt auflisten (Bash ls, find).
3. Pre-Flight-Klassifizierung via tools/pdf_classify.py:
   • Pro PDF: Größe + Text-Layer-Probe (pdftotext, >100 Bytes Output) + Split-Bedarf
   • Klassen: text / split / scan / scan+split

   python ~/.claude/skills/unterlagen-check-ankauf/tools/pdf_classify.py "<unterlagen-ordner>" --markdown
   

4. Jede Datei einem Dokumenttyp zuordnen (siehe Mapping unten).
5. Standort-Variablen aus Grundbuch / Adresse / Exposé extrahieren:
   • OBJEKT_ADRESSE
   • OBJEKT_GEMEINDE
   • OBJEKT_KREIS
   • OBJEKT_BUNDESLAND
6. Standort-Live-Recherche (zentral, einmalig — Ergebnisse werden allen Subagents als Kontext mitgegeben):
   • BORIS-Portal des OBJEKT_BUNDESLAND für Bodenrichtwert (URL live recherchieren — jedes Bundesland hat eigenes Portal)
   • Mietspiegel OBJEKT_GEMEINDE (qualifiziert / einfach / nicht vorhanden)
   • Kappungsgrenzenverordnung OBJEKT_BUNDESLAND § 558 Abs. 3 BGB (15 % oder 20 % in 3 J. + Geltungsbereich)
   • Kündigungssperrfristverordnung OBJEKT_BUNDESLAND § 577a BGB (Dauer + Geltungsbereich)
   • Mietpreisbremse § 556d BGB — gilt im OBJEKT_GEMEINDE?
   • Kommunale Wärmeplanung OBJEKT_GEMEINDE (Stichtag § 71 GEG)
   • Soziale Erhaltungssatzung / Milieuschutz OBJEKT_GEMEINDE Stadtteil-genau
   • Hebesatz Grundsteuer OBJEKT_GEMEINDE
   • DMB-BetrKV-Spiegel aktueller Stand (bundesweiter Benchmark NK warm)
   • Rechercheergebnisse mit URL + Stand-Datum dokumentieren. Bei nicht ermittelbar: explizit nicht_pruefbar.
7. Vom User zusätzliche Inputs erfragen (sofern nicht schon im Kontext):
   • Kaufpreis EUR
   • Exposé/Verkaufsanzeige (für Anzeigen-vs-Realität-Vergleich) — falls nicht vorhanden, als nicht angegeben weiterführen
   • Bestand Instandhaltungs-Rücklage (Hausgeldkonto-Bestand) — falls nicht vorhanden, als nicht angegeben
   • Aufteiler-Strategie? (ja/nein) — wenn ja, Schritt 4 + 4.5 mit Aufteiler-Spezifika
8. Soll-Ist-Vergleich Inventur ausgeben — alle 20 Soll-Positionen mit Status (Spalte Lesbar ist Pflicht — entscheidet Pipeline in Schritt 1.5):

Nr	Dokumenttyp	Datei	Größe	Lesbar	Status
01	Grundbuchauszug	grundbuch_2026.pdf	1.2 MB	✅ Text	✅ Vorhanden
02	Flurkarte	—	—	—	❌ Fehlt
12	Bauakte	bauakte.pdf	22 MB	🟡 OCR nötig	⚠️ Scan
14	Großes Gutachten	gutachten.pdf	38 MB	✅ Text	⚠️ Split nötig
15	Bauakte alt	bauakte_alt.pdf	41 MB	🟡 OCR nötig	⚠️ Split + OCR
...	...	...	...	...	...

Mapping Dokumenttyp → Profi-Subagent-Reference:

Nr	Typ	Profi-Reference
01	Grundbuchauszug	references/01-grundbuch.md
02	Flurkarte / Liegenschaftskarte	references/02-flurkarte.md
03	Baulastenverzeichnis	references/03-baulasten.md
04	Altlastenkataster	references/04-altlasten.md
05	Wohnflächenberechnung	references/05-wohnflaeche.md
06	Mietvertrag	references/06-mietvertrag.md
07	Mieterliste	references/07-mieterliste.md
08	Betriebskostenabrechnung	references/08-betriebskosten.md
09	Heizkostenabrechnung	references/09-heizkosten.md
10	Energieausweis	references/10-energieausweis.md
11	Versicherungspolice / Schadenshistorie	references/11-versicherung.md
12	Baugenehmigung / Bauakte	references/12-baugenehmigung.md
13	Schornsteinfegerprotokoll	references/13-schornsteinfeger.md
14	Trinkwasseruntersuchung	references/14-trinkwasser.md
15	Wartungsvertrag	references/15-wartungsvertraege.md
16	Modernisierungsnachweise	references/16-modernisierung.md
17	Teilungserklärung	references/17-teilungserklaerung.md
18	EV-Protokoll (WEG)	references/18-ev-protokolle.md
19	Wirtschaftsplan / Hausgeldabrechnung	references/19-wirtschaftsplan.md
20	Grundsteuerbescheid + Erschließungsbeiträge	references/20-grundsteuer.md

Mietverträge: Wenn mehrere Wohneinheiten, gibt es typischerweise einen Mietvertrag pro WE. Jeder Vertrag bekommt einen eigenen Subagent (Mietrechts-Anwalt aus 06-mietvertrag.md).

Fallback bei unbekanntem Doc-Typ: Wenn die Inventur einen Dokument-Typ findet, der KEIN Mapping hat → generischer Subagent läuft (mit Hinweis "kein Profi-Profil"), Hauptagent vermerkt im finalen Report:

Kein Profi-Subagent vorhanden für Dokumenttyp: . Datei wurde mit generischem Prompt geprüft, Tiefe eingeschränkt. Empfehlung: references/NN-<typ>.md als neue Profi-Reference anlegen (Iteration 02).

Abbruch-Regel: Wenn weniger als 60 % der Soll-Liste vorhanden, Stopp und Rückfrage an Nutzer: trotzdem prüfen oder Verkäufer erst nachliefern lassen?

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Schritt 1.5: PDFs für Multimodal-Lesung vorbereiten

Architektur-Prinzip Skill v4 — Lese/Audit-Trennung:

Subagents bekommen NICHT die PDF, sondern bereits extrahierten Text (in Schritt 1.6 vom Hauptagent erzeugt). Grund: Subagent-Sandboxes haben PDF-Tool-Lottery (pdftoppm fehlt zufällig in ~20 % der Subagent-Instanzen). Hauptagent ist multimodal und liest PNG-Renderings zuverlässig — das ist die hochwertigste Lese-Methode für deutsche Behörden-/Hausverwaltungs-Dokumente und ersetzt OCR vollständig.

Pipeline-Reihenfolge: Erst Split (für >25 MB), dann Render (Multimodal-Vorbereitung).

Pipeline R: Render aller PDFs zu PNGs (Hauptweg)

Für alle PDFs (Klassen text, scan, split, scan+split):

python ~/.claude/skills/unterlagen-check-ankauf/tools/pdf_render.py "<unterlagen-ordner>" --dpi 160

Effekt: Pro PDF Geschwister-Ordner _render_<originalname>/ mit page_001.png, page_002.png, ... + _manifest.json (Mapping page → Originalseite).

Voraussetzung: PyMuPDF (Python-Paket, plattformunabhängig, kein Binary-Install).

pip install --user pymupdf

Warum Render statt OCR: Hauptagent liest die PNGs in Schritt 1.6 multimodal — das ergibt höhere Lese-Qualität als Tesseract-OCR (Tabellen, Stempel, Handschrift, gemischte Layouts). Kein Tesseract-Install nötig.

Pipeline S: Split für PDFs > 25 MB

Für Klasse split und scan+split (vor dem Render):

Tool: tools/pdf_split.py

python tools/pdf_split.py "/pfad/zur/grossen.pdf"

Effekt: Erzeugt Geschwister-Ordner _split_<dateiname>/ mit part_001.pdf, part_002.pdf, ... und _manifest.json. Jeder Chunk ≤ 25 MB.

Anschließend: pdf_render.py auf jeden Part anwenden, damit auch große PDFs multimodal lesbar werden.

Quellenverweis bleibt korrekt: Das _manifest.json enthält das Mapping Part → Originalseiten.

Pipeline OCR (optional, Massenverarbeitung)

Tool tools/pdf_ocr.py bleibt verfügbar als Backup für Token-effiziente Massenverarbeitung (>50 PDFs, wo Hauptagent-Multimodal zu teuer wird). Standard-Workflow Skill v4 nutzt Render statt OCR.

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Schritt 1.6: Multimodal-Extraktion durch Hauptagent (NEU in Skill v4)

Pro PDF (mit gerendertem _render_<name>/-Ordner) führt der Hauptagent folgende Sequenz aus:

1. Lies alle page_NNN.png des _render_<name>/-Ordners via Read-Tool (Hauptagent ist multimodal — das ist die native, hochqualitative Lesung).
2. Extrahiere strukturiert in eine Markdown-Datei _extract_<originalname>.md neben der PDF:

# Extract: <originalname>.pdf

**Quelle**: <originalname>.pdf
**Seiten**: <n>
**Render-DPI**: 160
**Datum Extraktion**: YYYY-MM-DD

## Seite 1

### Header / Briefkopf
[Aussteller, Datum, Adressat, Aktenzeichen]

### Inhalt
[Volltext-Zusammenfassung der Seite, alle relevanten Datenpunkte als Bullets]

### Tabellen
[Tabellen 1:1 als Markdown-Tabelle wiedergeben]

### Stempel / Unterschriften
[Sichtbare Stempel, Genehmigungsvermerke, Unterschriften (geschwärzt/sichtbar)]

## Seite 2
[gleiche Struktur]

...

3. Pflichtfelder pro Seite:

   • Datum, Aussteller, Aktenzeichen (sofern vorhanden)
   • Beträge in Euro (alle nennen, nicht runden)
   • Adresse / Flurstück / Gemarkung (für Identitäts-Quercheck)
   • Bei Verträgen: Mietbeginn, Kalt-/Warm-Miete, BK-VZ, HK-VZ, Kaution, Indexierung/Staffel
   • Bei NK-Abrechnungen: Verteilerschlüssel, m²-Bezugsbasis, Einzelpositionen €/Jahr, VZ vs. Ergebnis
   • Bei Bauakte: Baujahr, genehmigte WE, Auflagen, Schlussabnahme-Datum

4. Rote Texte / Streichungen / Rötungen explizit markieren als [GELÖSCHT] oder [GERÖTET] — wichtig für Grundbuch-Auszüge (siehe references/01-grundbuch.md).

Vorteil dieser Architektur:

• Multimodal-Lesung des Hauptagents ist die qualitativ beste verfügbare Methode (besser als Tesseract).
• Subagents bekommen sauberen Text statt PDF — keine Sandbox-Lottery, robust und schnell.
• Token-Bilanz: Hauptagent zahlt einmalig die Bild-Tokens, Subagents arbeiten mit Text (= günstiger und schneller).

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Schritt 2: Parallele Profi-Subagent-Einzelprüfung

Für jede vorhandene Datei einen Profi-Subagent via Task-Tool spawnen. Mehrere Task-Calls in einer einzigen Antwort starten parallel. Das ist der zentrale Performance-Hebel.

Subagent-Prompt-Template (für jeden Task-Call individuell befüllen):

Du bist ein Profi-Subagent (Auditor) für genau einen Dokumenttyp eines
MFH-Ankaufspakets. Du LIEST KEINE PDF — der Hauptagent hat den Inhalt
bereits multimodal extrahiert. Du arbeitest mit dem extrahierten Text.

PROFI-PROTOKOLL: {PROTOKOLL_PFAD}
   → Lies dieses Protokoll vollständig. Es definiert deine Rolle, Pflichtfelder,
     Live-Quellen, Wechselwirkungs-Hooks und Risiko-Indikatoren.

EXTRAHIERTER DOKUMENT-INHALT: {EXTRACT_PFAD}
   → Markdown-Datei mit dem strukturierten Inhalt des Original-PDF
     (vom Hauptagent in Schritt 1.6 via Multimodal-Read aus PNG-Renderings
     erstellt). Enthält pro Seite: Header, Inhalt, Tabellen, Stempel.
   → ORIGINAL-PDF: {ORIGINAL_PFAD} (für Quellenverweise im Output)

STANDORT-KONTEXT (aus Schritt 1, zentrale Live-Recherche):
{STANDORT_BLOCK}
   Enthaelt: OBJEKT_ADRESSE, OBJEKT_GEMEINDE, OBJEKT_KREIS, OBJEKT_BUNDESLAND
   und alle live recherchierten Variablen (BRW-Portal, Mietspiegel,
   Sperrfrist, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Waermeplanung,
   Erhaltungssatzung, Hebesatz, BetrKV-Spiegel) mit URL + Stand.

AUFTRAG:
1. Profi-Protokoll vollstaendig anwenden.
2. Lies {EXTRACT_PFAD} vollständig — DAS ist deine Daten-Quelle.
   Du brauchst die PDF NICHT zu öffnen. Falls das Extract Lücken aufweist
   (z. B. "[unleserlich]" oder fehlende Felder), rückmelden mit Status
   "unvollstaendig" und konkret nennen, welche Daten fehlen — der
   Hauptagent kann dann gezielt nachrendern (höherer DPI / fehlende Seite).
3. Bei jedem Rechtszitat: Live-URL + Datum aus Standort-Block beziehen,
   sonst Status "nicht_pruefbar".
4. Bei jedem konkreten Befund und jeder Red Flag: Quelle als
   [<originaldatei>.pdf, S. X] anhaengen — Seitenzahl aus dem Extract
   (Sektion "## Seite N").
5. Wechselwirkungs-Datenpunkte fuer Quercheck-Matrix klar markieren
   (siehe Hooks im Profi-Protokoll).
6. Antworte AUSSCHLIESSLICH im folgenden Schema (kein Vorwort, kein Abschluss,
   kein Markdown-Codeblock drumherum):

---
dokument: "{DOKUMENTTYP}"
datei: "{ORIGINAL_PFAD oder DATEIPFAD}"
status: "vollstaendig" | "unvollstaendig" | "nicht_pruefbar"
profi_profil: "vorhanden" | "fallback_generisch"
---

## Kerndaten
[Datenpunkte fuer Cross-Doc-Quercheck. Pro Datenpunkt:
 [datei.pdf, S. X] anhaengen. Quercheck-Hook-Zeilen markieren mit
 "→ W<Nr>".]

## Befunde
[Bullet-List, max. 5-8 Punkte. Quelle zwingend.]

## Red Flags
🔴 [Hohes Risiko, konkretes Detail mit Begruendung] [datei.pdf, S. X]
🟡 [Mittleres Risiko, konkretes Detail mit Begruendung] [datei.pdf, S. X]
(Nur tatsaechlich vorhandene Red Flags. Keine Erfindungen. Wenn keine,
 schreib "Keine.")

## Offene Fragen an Verkaeufer
- [Konkrete Frage 1]
- [Konkrete Frage 2]

CONSTRAINTS:
- Keine Spekulation. Bei Unsicherheit Status "nicht_pruefbar".
- Betraege in Euro. Keine Gedankenstriche, stattdessen Komma oder Punkt.
- Bei rechtlichen Detailfragen Hinweis "muss von Anwalt geprueft werden".
- Antworte auf Deutsch.
- Quellenverweise als [datei.pdf, S. X] sind PFLICHT bei jedem Befund
  und jeder Red Flag.
- Bei Doc-Typ ohne Profi-Reference (Fallback): profi_profil="fallback_generisch"
  setzen, Hauptagent baut daraus den "kein Profi-Subagent"-Hinweis.

Parallelisierung: Alle Task-Calls in einer einzigen Antwort. Beispiel: 15 vorhandene Dokumente = 15 Task-Tool-Aufrufe in einer Response. Claude Code führt diese parallel aus.

Bei sehr großer Anzahl (>20): in Batches von max. 20 parallel laufen lassen, sonst können Token-/Rate-Limits stören.

---

Schritt 3: Synthese & Quercheck (sequentiell)

Hauptagent sammelt alle Subagent-Outputs. Dann:

1. Datenpunkte sammeln: aus allen "Kerndaten"-Sektionen die mit → W<Nr> markierten Werte in eine flache Liste extrahieren.
2. Wechselwirkungs-Matrix anwenden: Zeile für Zeile aus references/quercheck-matrix.md durchgehen — pro Zeile prüfen, ob die geforderten Quellen-Datenpunkte vorhanden sind und ob sie konsistent sind.
3. Quercheck-Tabelle ausgeben:

Datenpunkt	Quelle 1	Quelle 2	Quelle 3	Konsistent?	Hinweis	Fix
...	...	...	...	✅ / ⚠️ / 🔴	...	...

4. Inkonsistenzen rot markieren, mit Detailangabe welche Quellen abweichen und um wie viel.

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Schritt 4: Aufteiler-Risiken (bedingt — nur bei Aufteiler-Strategie)

Wenn der Nutzer Aufteiler-Strategie verfolgt: references/aufteiler-risiken.md anwenden.

1. Standort-Live-Variablen aus Schritt 1 nutzen (Sperrfrist, Kappung, Mietpreisbremse, Erhaltungssatzung).
2. Risiko-Matrix pro Mietverhältnis erstellen (siehe Schema in aufteiler-risiken.md).
3. Strategie-Szenarien A (Voll-Aufteilung), B (Teil-Aufteilung), C (Halten + Modernisieren-und-Heben) gegenüberstellen.
4. Empfehlung mit Begründung.

Wenn Quercheck W7 ergibt: Förderbindung aktiv → Schritt 4 frühzeitig abbrechen mit klarem KO-Vermerk für Aufteiler-Strategie.

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Schritt 4.5: Wirtschaftliche Validierung (eigener Profi-Subagent)

Wichtig: Schritt 4.5 wird als eigener Subagent-Aufruf (Task-Tool) gestartet, NACH Abschluss der Schritte 2 + 3. Der Wirtschafts-Subagent ist Profi (Investmentprüfer + Banken-Risikoanalyst), Definition in references/wirtschaftliche-validierung.md.

Subagent-Aufruf:

Du bist der Wirtschafts-Subagent fuer ein MFH-Unterlagenpaket.

PROFI-PROTOKOLL: references/wirtschaftliche-validierung.md

INPUTS:
- Standort-Live-Variablen aus Schritt 1: {STANDORT_BLOCK}
- User-Eingaben: KAUFPREIS_EUR, GRUNDSTUECKSFLAECHE_M2, EXPOSE_RENDITE_ANNAHME,
  BESTAND_RUECKLAGE_EUR, AUFTEILER_STRATEGIE
- Mieten-Soll-Basis (Pflicht fuer B2.5):
  - MIETEN_SOLL_QUELLE: {Pfad Aufteiler-Output Kalkulation_*.xlsx /
    Aufteiler_*.pdf / Mietaufstellung}
  - MIETEN_SOLL_PRO_WE: {Tabelle pro WE — Wohnflaeche m² | Soll-Kalt €/Mt
    | Soll-Kalt €/Jahr}
  - MIETEN_IST_PRO_WE: {Tabelle pro WE aus Subagent 06-mietvertrag —
    Ist-Kalt €/Mt, nur als Quercheck-Spalte}
- Subagent-Outputs Schritt 2: {ALLE_KERNDATEN_UND_BEFUNDE}
- Quercheck-Tabelle Schritt 3: {QUERCHECK_TABELLE}

AUFTRAG:
Wende das Profi-Protokoll vollstaendig an. Liefere alle Bloecke
B1, B2, B2.5, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9 (Gebaeudeanteil, Vermieter-NK,
Bewirtschaftungskosten Hausgesamt + pro WE, Aufteiler-Kosten,
Ruecklagen-Empfehlung, Mieter-NK, BK-Luecken-Hebel, Mietsteigerung,
CapEx Best/Real/Worst, Cashflow-Kurve).

Liefere B2.5 in beiden Sichten (Hausgesamt + pro WE), Bezugsgroesse
Soll-Kalt p.a. ohne Garagen. Soll-Mieten sind alleinige Berechnungsbasis,
Ist-Mieten nur Quercheck-Spalte. Keine geschaetzten Mieten.
Verteilerschluessel pro WE aus BK-/Heizkostenabrechnung uebernehmen,
keine Eigenkonstruktion.

Output-Schema steht im Profi-Protokoll. Jede Zahl mit Quelle
[datei.pdf, S. X] oder [Kalkulation_*.xlsx, Tab X].
Annahmen explizit als "Annahme" markieren.

Hauptagent integriert den Subagent-Output in Schritt 5.

---

Schritt 5: Gesamtreport

Markdown-Report speichern unter:

{ankaufsordner}/00_unterlagen-check_{datum_aktuell}.md

Datum aus dem System (heute), nicht hardcoded.

Layout-Pflichten:

• Header schlank: Adresse · Datum · Anzahl geprüfte Dokumente · Anzahl Mietverhältnisse · WE+Garagen-Count. Verkäufer NICHT im Header — nur als Red Flag, wenn Verkäufer-Konstellation tatsächlich risikobehaftet (Bankverwertung, Erbenverkauf, Insolvenz, Treuhand).
• Seite 1 = To-Do-Liste nach Ampel (rot oben, gelb mitte, grün unten). Direkt abarbeitbar. Jede Zeile mit Quellen-Anker auf Detail-Sektion (PDF-internes Sprungziel) UND mit Quellen-Verweis als file://-Link auf Originaldokument.
• Folgeseiten = Detail-Sektionen, gleiche Ampelreihenfolge.
• Wiederholungs-Verbot: To-Do-Zeile = nur Action-Satz mit Anker. Volle Begründung steht ausschließlich in Detail-Sektion.
• Vergleichsdaten ≥3 Zeilen IMMER als Tabelle, nicht als Bullet-Liste.
• Empfehlung: GENAU EINES von 🟢 GO / 🟡 NACHVERHANDELN / 🔴 NO-GO. Keine Doppel-Verdicts.
• Risk-Score: 0–100 (siehe Berechnung unten), prominent unter der Empfehlung.

Risk-Score-Berechnung:

Score = min(100, 15 × Anzahl 🔴 + 5 × Anzahl 🟡 + 3 × Anzahl Pflicht-Unterlagen-Lücken)

Schwellen:

• 0–30 → 🟢 GO
• 31–65 → 🟡 NACHVERHANDELN
• 66–100 → 🔴 NO-GO

Bei eindeutigen Deal-Killern (z. B. laufende Förderbindung + Aufteiler-Ziel, ungeklärter Eigentümer-Status) Verdict-Override auf NO-GO unabhängig vom Score, Begründung explizit.

Aufbau (Markdown-Skelett):

# Unterlagen-Check Ankauf — [Adresse]
[Datum] · [Anzahl geprüfte Dokumente] Dokumente · [Anzahl] Mietverhältnisse · [WE]+[Garagen]

## Empfehlung

[🟢 GO / 🟡 NACHVERHANDELN / 🔴 NO-GO] · **Risk-Score: [Wert]/100**

[Ein Satz Begründung. Keine Romane.]

**Kaufpreis-Anpassung**: [Eurobetrag] (Begründung in Wirtschaftliche Validierung)

---

## To-Do (Seite 1)

<div class="todo-rot">

### 🔴 Sofort klären (vor Vertragsunterschrift)
- [ ] [Konkrete Aktion] [Detail-Anker](#detail-rf-1) [datei.pdf, S. X](file:///pfad/zur/datei.pdf#page=X)
- [ ] ...

</div>

<div class="todo-gelb">

### 🟡 Vor Notar nachverhandeln
- [ ] [Konkrete Aktion] [Detail-Anker](#detail-rf-7) [datei.pdf, S. X]
- [ ] ...

</div>

<div class="todo-gruen">

### 🟢 Erledigt / unkritisch
- [x] ...

</div>

---

## Inventur

[Tabelle aus Schritt 1 mit allen 20 Soll-Positionen + Status]

---

## Standort-Live-Recherche

[Tabelle: Variable | Wert | Quelle (URL) | Stand]

---

<h2 class="rot">🔴 Kritische Red Flags</h2>

### [Detail-Anker: detail-rf-1] Red Flag 1: kurzer Titel
- Detail [datei.pdf, S. X](file:///...)
- Risiko: [konkret, Eurobetrag]
- Empfehlung: [Aktion]

[…]

---

<h2 class="gelb">🟡 Wichtige Red Flags</h2>

[…]

---

## Quercheck-Inkonsistenzen

[Tabelle aus Schritt 3, nur ⚠️ und 🔴-Zeilen]

---

## Fehlende Unterlagen

- [Was fehlt, vom Verkäufer anfordern]

---

## Aufteiler-Risiken (falls relevant)

[Standort-Live-Block + Risiko-Matrix + Szenarien aus Schritt 4]

---

## Wirtschaftliche Validierung

[Output des Wirtschafts-Subagents aus Schritt 4.5 — vollständig integrieren:
 B1 Gebäudeanteil, B2 Vermieter-NK, B2.5 Bewirtschaftung, B3 Aufteiler-Kosten,
 B4 Rücklagen, B5 Mieter-NK, B6 BK-Lücken, B7 Mietsteigerung, B8 CapEx, B9 Cashflow]

### Hausgesamt-Sicht (Investor)

[B2.5 Sicht A: Bucket-Tabelle mit drei Cases, Σ Bewirtschaftung,
 % Soll-Kalt p.a. (ohne Garagen), Vermieter-Quote nicht umlagefähig.
 Garagen-Beitrag separat. Verdict: tragfähig / zu knapp / Cashflow-kritisch.]

### Pro WE-Sicht (Kapitalanleger)

[B2.5 Sicht B: drei Block-Tabellen (Best, Real, Worst), alle WE als Zeilen,
 Spalten Wohnfläche, Soll-Kalt p.a., Rücklage-Anteil, Umlagefähig-Anteil,
 Nicht umlagefähig (a+b+c+d), Σ Bewirtschaftung, % Soll-Kalt,
 Vermieter-Quote nicht umlagefähig. Verteilerschlüssel aus BK-/Heizkosten-
 Abrechnung. Verdict pro Median-WE + namentliche Nennung kritischer WE.
 Letzte Tabelle: Verbindung Mieter-Umlage ↔ Vermieter-Eigenanteil
 mit Σ-Hebel-Zeile (Verlinkung zu B6).]

---

## Investoren-Perspektive

- Worst-Case-CapEx je Red Flag (Eurobetrag)
- Empfehlung Kaufpreis-Reduktion: [Mittelwert Realistisch aus B8] (Begründung verlinkt zu B8)
- Empfehlung Vertragsänderungen

## Banken-Perspektive

- Was die Bank kritisch sehen wird
- Was vor Finanzierungsantrag geklärt sein muss

---

<h2 class="gruen">🟢 Unkritische Befunde (Anhang)</h2>

[Knapp, was OK ist]

---

## Anhang: Vor-Ort-Begehung

[Aus references/begehung-checkliste.md — Pflicht-Punkte + risiko-spezifische Marker
 aus Subagent-Outputs]

---

## Anhang: Einzelreports pro Dokument

[Subagent-Outputs als Sektionen, Quellenverweise als klickbare Links]

---

## Drei nächste Schritte

1. [Konkret]
2. [Konkret]
3. [Konkret]

Stilregeln für den Report:

• Jede Aussage mit Quellenverweis (Subagent-Quelle ODER Live-URL)
• Eurobeträge konkret, keine Pi-mal-Daumen
• Listen statt Fließtext wo möglich
• Tabellen für ≥3 Vergleichszeilen
• Keine Wiederholungen zwischen To-Do und Detail-Sektion (Detail enthält die volle Begründung, To-Do nur den Action-Satz mit Ankerlink)
• Datum dynamisch aus System

---

Schritt 6: PDF-Export

Markdown-Report in PDF konvertieren mit Ampel-Layout, klickbaren Quellenverweisen und sauberen Seitenumbrüchen.

Tool: tools/report_to_pdf.py

python tools/report_to_pdf.py "{ankaufsordner}/00_unterlagen-check_{datum}.md"

Effekt: Erzeugt 00_unterlagen-check_{datum}.pdf neben dem Markdown.

PDF-Umbruch-Regeln (im Tool implementiert):

• Tabellen, Detail-Sektionen, Red-Flag-Einträge, To-Do-Buckets, Quercheck-Tabellen werden NICHT mitten durch geteilt.
• Mehrere kurze Blöcke teilen sich eine Seite.
• Lange Blöcke dürfen über mehrere Seiten gehen, brechen aber an sauberen Nahtstellen (Tabellenzeile, Bullet-Punkt, Absatz).
• Verbot: halber Block am Seitenende + Rest auf Folgeseite.

Quellen-Links im PDF: als GoToR-Actions mit relativen Pfaden eingebettet (PDF-Standard ISO 32000-1 §12.6.4.5). Funktioniert in Edge, Adobe, Foxit, SumatraPDF — #page=X-Anker bleibt erhalten.

Voraussetzung: einmalige Installation

pip install --user markdown pikepdf

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Schritt 7: Verkäufer-Anschreiben (optional)

Wenn der Hauptagent fehlende Unterlagen identifiziert hat ODER der User explizit "Verkäufer anschreiben" anfordert: zweite Markdown-Datei generieren:

{ankaufsordner}/01_verkäufer-nachforderung_{datum}.md

Inhalt:

• Anrede + Bezug zum Objekt
• Liste aller fehlenden Unterlagen aus Schritt 5
• Liste aller 🔴-To-Dos, die Verkäufer-Klärung erfordern
• Rückmelde-Frist (Vorschlag: vor LOI / Notartermin)
• Optional: PDF-Konvertierung über Schritt-6-Tool

Nur auf User-Anforderung erstellen — nicht automatisch.

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Constraints

• Keine Erfindungen. Wenn ein Dokument nicht vorliegt oder unklar ist: explizit "nicht prüfbar".
• Keine Hardcoded-Geographie. Nichts Stadt-/Bundesland-spezifisches in den Prompts oder References — alles über Variablen aus Schritt 1.
• Live-Recherche bei Rechtszitaten: Datum + URL zwingend. Bei Trainings-Wissen ohne Live-Verifikation → nicht_pruefbar.
• Bei rechtlichen Detailfragen (Klausel-Wirksamkeit, Mietminderung, Eigenbedarfskündigung): immer "muss vor Kaufvertrag von Anwalt geprüft werden" anhängen.
• Bei steuerlichen Fragen (AfA, Spekulationsfrist, gewerblicher Grundstückshandel): Steuerberater-Verweis.
• Sanierungs- und Reparaturkosten als Schätzung mit Bandbreite Best/Real/Worst (siehe wirtschaftliche-validierung.md B8). Nutzer rechnet selbst mit Sicherheitsaufschlägen.
• Beträge in Euro nennen, nicht in Prozent allein. Bei Empfehlung "Kaufpreis um X reduzieren" konkrete Eurobeträge.
• Quellenverweise sind PFLICHT bei jedem Befund und jeder Red Flag, Format [datei.pdf, S. X] bzw. als klickbarer file://-Link im finalen Report.
• Sprache: Deutsch, professionell, kurz. Keine Gedankenstriche (–, —), stattdessen Komma oder Punkt.
• Subagent-Outputs sind Quelle der Wahrheit: Hauptagent darf nicht eigenständig Informationen ergänzen, die der Subagent nicht extrahiert hat. Wenn Lücke, dann offene Frage formulieren.
• Fallback bei unbekanntem Dokumenttyp: nicht stillschweigend generischer Subagent — explizit als fallback_generisch markieren + Empfehlung im Report.
• Lese/Audit-Trennung (Skill v4): Subagents arbeiten ausschließlich mit dem in Schritt 1.6 vom Hauptagent erzeugten _extract_<name>.md. Subagents lesen keine PDFs — das verhindert Sandbox-Lottery und nutzt die Multimodal-Stärke des Hauptagents als zentrale Lesequelle. Wenn ein Extract Lücken hat ([unleserlich] o.ä.), Subagent meldet unvollstaendig mit konkretem Hinweis welche Daten fehlen, Hauptagent rendert gezielt mit höherem DPI nach.

Stil

• Eine Erkenntnis pro Bullet Point.
• Risiko-Marker (🔴🟡🟢) konsequent.
• Tabellen für Vergleiche und Quercheck.
• Gesamtreport endet immer mit drei konkreten nächsten Schritten.