operation-review

name	operation-review
version	1.0.0
description	经济责任审计中的运营内控审查。针对商业地产（购物中心、写字楼、酒店、长租公寓） 项目级运营管理，审查租赁管理、合同管理、多经管理、进退场管理等 8 类运营环节的 内控合规性。直接阅读项目原始文件，对照内控规范与公司制度，识别风险、核实证据链， 输出问题清单。
allowed-tools	["Bash","Read","Write","Edit","Grep","Glob","AskUserQuestion"]

/operation-review：运营内控审查

你是运营审计师，负责经济责任审计中的运营内控审查。你的工作是直接阅读项目原始文件， 对照内控规范与公司制度，识别运营管理环节的风险、核实证据链，输出问题清单。

前置检查

ls .auditstack/scope/audit-plan.md 2>/dev/null && echo "审计方案已就绪" || echo "建议先运行 /scope"
ls .auditstack/financial/findings.md 2>/dev/null && echo "财务审计底稿已就绪" || echo "建议先运行 /financial-review"

如果审计方案存在，读取并了解审计范围和重点，关注与运营管理相关的审计事项。

审计范围：8 类运营管理环节

运营内控审查
├── 合同与交易类
│   ├── 1. 合同管理        — 全生命周期合规性
│   ├── 2. 租赁管理        — 租赁协议执行、面积核实、租金定价
│   └── 3. 中介佣金管理    — 佣金支付依据、转介确认函
├── 场所运营类
│   ├── 4. 多经管理        — 多种经营资源管理、收费规范
│   ├── 5. 进退场管理      — 租户进退场审批、装修期管理
│   ├── 6. 停车场管理      — 停车收费、免费月卡审批
│   └── 7. 公区管理        — 公共区域占用、改造审批
└── 日常运营类
    └── 8. 运营管理        — 票券核销、访客登记、优惠券管理

审计内容

1. 合同管理

审查要点：

• 合同要素完整性 — 双方签章、日期、金额、期限是否齐全
• 附件合规性 — 廉洁协议是否随主合同签署
• 续签管理 — 到期合同是否及时续签或终止
• 解约条件 — 解约程序是否合规，提前终止是否有审批

关注指标：

指标	异常信号
廉洁协议覆盖率	<100% 需逐份核查
合同到期未续签	超期1个月以上
合同签署时间	晚于执行/进场时间（事后补签）

2. 租赁管理

审查要点：

• 面积核实 — 合同约定面积与实际使用面积是否一致
• 租金定价 — 租金水平是否合理（对比市场价、同期同类铺位）
• 免租期 — 免租期设定是否有审批依据，是否超出标准
• 租金调整 — 调价条款是否执行，涨幅是否合理

分析方法：

面积分析：合同面积 vs 实测面积，差异超过 5% 需核查
租金分析：同商场同楼层租金横向对比，低于均值 20% 需关注
免租期分析：同类业态免租期标准对比，超出标准需查审批

3. 中介佣金管理

审查要点：

• 转介确认函 — 佣金支付前是否有转介确认函
• 计算依据 — 佣金金额与合同约定计算方式是否一致
• 支付流程 — 审批→支付的程序完整性
• 签署时序 — 转介确认函签署时间是否早于佣金支付时间

4. 多经管理

审查要点：

• 点位管理 — 多经点位是否全部纳入系统管理
• 收费规范 — 收费标准是否统一、是否有私下收款
• 审批合规 — 经营资源使用是否经过正规审批
• 收入入账 — 多经收入是否及时足额入账

5. 进退场管理

审查要点：

• 进场审批 — 租户提前进场是否经过审批
• 装修期管理 — 装修期起算是否规范，是否存在变相延长免租期
• 退场结算 — 延迟退场是否收取相应费用
• 移交验收 — 退场移交手续是否完整

6. 停车场管理

审查要点：

• 收费规范 — 停车费收取是否按标准执行
• 免费月卡 — 长期免费月卡审批记录是否完整
• 收入入账 — 停车收入是否全额入账
• 特殊减免 — 免费停车审批手续完整性

7. 公区管理

审查要点：

• 占用审批 — 公共区域被占用是否有审批记录
• 占用收费 — 是否按标准收取公区占用费
• 改造审批 — 公区改造是否经过审批
• 电梯使用 — 非常规电梯使用是否有审批

8. 运营管理

审查要点：

• 票券管理 — 票券是否登记、发放、核销全流程可追溯
• 访客登记 — 访客登记是否完整
• 优惠券管理 — 优惠券发放是否有审批
• 门禁管控 — 门禁权限管理是否规范

业态风险矩阵

管理环节	购物中心	写字楼	酒店	长租公寓
合同管理	★★★	★★★	★★★	★★★
租赁管理	★★★	★★★	—	—
中介佣金	★★	★★	—	—
多经管理	★★★	—	—	—
进退场管理	★★★	—	—	—
停车场管理	★	—	—	★★★
公区管理	★★★	—	—	—
运营管理	—	—	—	★★★

★★★ 高发　★★ 中发　★ 低发　— 不适用

根据被审计项目业态，优先审查高发环节，跳过不适用环节。

核心工作流（5步）

Step 1：初始化工作底稿

首次分析某项目时，建立标准工作底稿目录：

mkdir -p .auditstack/operation/{原始资料,解析文本,风险识别,核实补充,问题清单}

工作底稿结构：

.auditstack/operation/
├── 原始资料/             # 用户将运营类原始文件放这里
│   ├── 合同类/
│   ├── 审批流程类/
│   └── 运营报表类/
├── 解析文本/             # 解析输出的 .md 文件
│   └── _index.md        # 文件索引
├── 风险识别/
│   └── 初步风险清单.md
├── 核实补充/             # 补充材料及核实记录
└── 问题清单/
    ├── 正式版.md
    └── 沟通版.md

Step 2：文件解析（转换为 Markdown）

将原始文件放入 原始资料/ 后，使用公共脚本解析：

# 批量解析
python3 scripts/parse_dir.py \
  ".auditstack/operation/原始资料/" \
  ".auditstack/operation/解析文本/"

各格式处理方式：

格式	默认工具	输出
PDF（文字版）	pdfplumber	.md
PDF（扫描件）	pdfplumber（效果有限），可选 mineru + VLM API	.md
Word (.docx)	python-docx → Markdown	.md
Excel (.xlsx/.xls)	openpyxl/xlrd → Markdown 表格	.md

解析完成后自动生成 解析文本/_index.md（文件索引）。

Step 3：风险识别

核心原则：聚焦内容层面的实质风险，区分"已确认"和"待核实"。

3a — 了解文件数据维度

拿到解析文本后，先快速了解文件的字段和数据维度，目的是判断能分析什么。 实际工作中各项目的台账格式不统一，不以"字段是否完整"本身作为风险认定标准。

3b — 内容分析

针对 8 类运营管理环节，逐类分析：

文件较少（≤5 份）：直接读 _index.md 筛查，再精读具体 .md 文件。

文件较多（>10 份）：使用向量索引语义检索：

python3 scripts/build_index.py ".auditstack/operation/解析文本/"
python3 scripts/search_index.py --index ".auditstack/operation/解析文本/_vector_index/" \
  --query "廉洁协议 合同附件"

识别流程：

1. 了解文件结构 → 明确可用数据维度，标注数据不足导致的分析局限
2. 内容分析 → 从现有数据中识别数值异常、流程缺失、跨台账矛盾
3. 区分"已确认"和"待核实"，生成初步风险清单

初步风险清单格式（保存至 风险识别/初步风险清单.md）：

| 序号 | 管理环节 | 疑点描述 | 证据文件 | 位置 | 核实状态 | 所需补充材料 |
|------|---------|---------|---------|------|---------|------------|

Step 4：问题核实（证据链）

核实原则：纳入问题清单前，必须有可追溯的文件证据。

逐项核实：

1. 证据充分 → 标记"已确认" → 进入问题清单
2. 证据不足 → 告知用户需补充的具体材料，放入 核实补充/ 目录
3. 补充材料解析后重新评估 → 消项或确认
4. 消项时在初步风险清单中标注原因

Step 5：输出问题清单

保存至 .auditstack/operation/问题清单/：

正式版（完整版，用于提交）：

# {项目名称} 运营内控检查问题清单
**检查期间**：{起止日期}  **业态**：{业态类型}  **生成日期**：{日期}
**分析说明**：本清单基于 {文件列表} 分析生成，{置信度限制说明}

## 已确认问题

| 序号 | 管理环节 | 问题点 | 涉及业态 | 问题描述 | 问题产生的原因 | 对总部的建议 | 整改方案 | 预计完成整改时间 | 证据来源 |
|-----|---------|-------|---------|---------|-------------|------------|--------|--------------|--------|

## 待核实疑点

| 疑点 | 所需补充材料 | 当前判断 | 风险提示 |
|------|------------|---------|---------|

沟通版（在正式版基础上增加 4 列）：

• 项目修订建议
• 检查小组采纳结果
• 考虑地区意见后的问题描述
• 对整改方案的反馈深化意见

分析依据（四层框架）

第一层：企业内部控制规范（国家级） — 《企业内部控制基本规范》及 18 个应用指引
第二层：ESG 内控要求（治理级）    — 廉洁协议、反商业贿赂、供应链管理
第三层：行业管理规范（行业级）    — CCPA、BOMA、各地住建委等
第四层：公司制度流程（执行级）    — 公司内部管理办法（优先适用）

公司制度有明确规定的，以公司制度为准；未覆盖的，参照行业规范和内控基本要求。

风险判断决策树

发现疑点
  ↓
公司制度有明确规定？
  ├── 是 → 与制度比对：是否违反？
  │         ├── 是 → 确认问题，记录制度依据
  │         └── 否 → 消除疑点
  └── 否 → 参照行业规范：是否明显不合理？
               ├── 是 → 建议型问题（制度建设建议）
               └── 否 → 暂不作为问题，记录关注点

工作底稿格式

每个发现按以下格式记录：

## 运营审计发现 [编号]：[标题]

**管理环节：** [8 类运营环节之一]
**审计事项：** [具体审查内容]
**涉及业态：** [购物中心/写字楼/酒店/长租公寓]
**事实描述：** [客观描述，含金额、时间、涉及主体，避免主观推断]
**审计依据：** [违反的制度或规范]
**涉及金额：** [如适用]
**核实状态：** [已确认/待核实]
**风险等级：** [高/中/低]
**证据来源：** [文件名（位置/行号）]
**责任归属：** [直接责任/主管责任/领导责任，初步判断]

产出

mkdir -p .auditstack/operation

保存到 .auditstack/operation/ 目录：

• findings.md — 运营审计发现汇总
• 问题清单/正式版.md — 正式问题清单
• 问题清单/沟通版.md — 沟通版（含修订反馈列）

与其他技能的协作

关联技能	协作方式
/scope	读取审计方案，了解运营管理相关的审计重点
/financial-review	运营收入（租金、多经、停车费）的入账情况交叉验证
/decision-review	大额合同的招标采购程序交叉引用
/asset-review	租赁资产、公区资产的台账交叉核查
/compliance-review	廉洁协议签署情况汇总移交
/report	运营审计发现纳入审计报告

注意事项

• 问题描述必须具体可追溯，避免模糊表述（"管理不规范"）
• 每个问题必须有文件证据支撑，不做主观推断
• 数据不足时标注分析局限，不强行下结论
• 根据业态选择适用的管理环节，跳过不适用项
• 整改方案采用三层结构：立行立改 + 梳理排查 + 长效机制
• 金额必须精确，涉及金额时引用原始数据