Der Skill prüft die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens in beiden Säulen (Bauplanungs- und Bauordnungsrecht), ordnet die Verfahrensart der einschlägigen Landes-BauO zu und bereitet die Rechtsbehelfsstrategie vor (Verpflichtungsklage bei Versagung; Anfechtungsklage gegen belastende Auflagen; § 75 VwGO bei Untätigkeit der Bauaufsicht). Er adressiert ausdrücklich das Einvernehmenserfordernis der Gemeinde (§ 36 BauGB).
Eingaben
Bundesland (entscheidend für LBO)
Lage des Grundstücks (B-Plan vorhanden? Innenbereich? Außenbereich?), Auszug aus B-Plan / FNP
Bisheriger Verfahrensstand (Bauvoranfrage gestellt? Bauantrag eingereicht? Bescheid liegt vor?)
Position des Mandanten: Bauherr (Vorhabenträger) oder Behörde / Gemeinde
Fristen (Datum der Antragstellung, Datum eines etwaigen Bescheids)
Sub-Agent-Architektur
Researcher liefert die einschlägigen §§ BauGB / BauNVO / der jeweiligen LBO, BVerwG 4.-Senat-Rechtsprechung (Einfügen, Rücksichtnahme, Außenbereich) und Kommentarstellen (Battis/Krautzberger/Löhr; Ernst/Zinkahn/Bielenberg; Jäde/Dirnberger; LBO-Kommentar). Drafter prüft im Gutachtenstil die materielle Zulässigkeit, ordnet die Verfahrensart zu und entwirft den Schriftsatz (Verpflichtungs- oder Anfechtungsklage; § 75 VwGO Untätigkeitsklage). Reviewer prüft Frist-Kalender (§§ 74, 75 VwGO), Einvernehmen, drittschützende Normen (wenn Nachbarklage droht) und ordnet Sofortvollzug § 212a BauGB ein.
Ablauf
1. Vorhabenbegriff § 29 BauGB
Vorhaben = Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Vorprüfung: Liegt überhaupt ein „Vorhaben" im Sinne des § 29 BauGB vor (nicht bei Maßnahmen ohne städtebauliche Relevanz)?
2. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit
Verzweigung nach Lage:
a) Qualifizierter B-Plan (§ 30 I BauGB)
Zulässig, wenn das Vorhaben den Festsetzungen entspricht. Andernfalls Befreiung § 31 II BauGB (Grundzüge der Planung nicht berührt + öffentliches Interesse / Härte / städtebaulich vertretbar + nachbarliche Interessen).
b) Faktischer Innenbereich (§ 34 BauGB)
§ 34 II BauGB: Wenn die nähere Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO (§§ 2–11) entspricht, richtet sich die Zulässigkeit der Art der Nutzung allein nach den entsprechenden Vorschriften der BauNVO (faktisches Baugebiet); ergänzend § 15 BauNVO (Gebietsverträglichkeit / Rücksichtnahmegebot).
§ 35 II BauGB: sonstige Vorhaben – nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. § 35 III BauGB konkretisiert die öffentlichen Belange (Flächennutzungsplan-Darstellung, Naturschutz, Außenbereich-Schutz, schädliche Umwelteinwirkungen u. a.).
3. Einvernehmen der Gemeinde § 36 BauGB
Bei Vorhaben nach §§ 31, 33, 34, 35 BauGB ist das Einvernehmen der Gemeinde erforderlich. Verweigerung muss aus städtebaulichen Gründen erfolgen; rechtswidrig verweigertes Einvernehmen kann nach Landesrecht ersetzt werden. Die Klage geht dann gegen den Landkreis / die Bauaufsicht, nicht gegen die Gemeinde direkt (h.M.; vgl. BVerwG-Rspr. [unverifiziert]).
Genehmigungsfreistellung – im Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plans bei Wohngebäuden; Bauvorlagen einzureichen, Gemeinde kann ins Verfahren überleiten
Bauanzeige / verfahrensfreies Vorhaben – bestimmte Nebenanlagen, kleine Vorhaben
Bauvoranfrage / Vorbescheid: rechtliches Sicherungsinstrument für einzelne Teilfragen (Bauplanungsrecht und/oder Bauordnungsrecht) vor Vollantrag; Bindungswirkung für die Bauaufsicht idR 3 Jahre (LBO-spezifisch).
6. Rechtsbehelfe
Konstellation
Rechtsbehelf
Frist
Versagung BauG
Verpflichtungsklage § 42 I 2. Alt. VwGO
§ 74 II VwGO, 1 Monat ab Bekanntgabe
Belastende Auflage einer BauG
Anfechtungsklage § 42 I 1. Alt. VwGO
§ 74 I VwGO, 1 Monat
Bauaufsicht entscheidet nicht
Untätigkeitsklage § 75 VwGO
frühestens 3 Monate nach Antrag, sofern kein zureichender Grund
BauG-Empfänger gegen Sofortvollzug einer belastenden Nebenbestimmung
§ 80 V VwGO
innerhalb der Klagefrist
Eilbedürfnis bei Versagung
§ 123 VwGO
–
Im Widerspruchsverfahren (soweit landesrechtlich noch vorgesehen) Fristen entsprechend.
LBO-Kommentar des betroffenen Landes (z. B. Simon/Busse, BayBO – Art. 6 Abstandsflächen Rn. 1 ff.)
Stüer, Bau- und Fachplanungsrecht, 6. Aufl. 2023, Rn. 1 ff.
Rechtsprechung ([unverifiziert – prüfen in juris/BeckOnline])
BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 – 4 C 9.77, BVerwGE 55, 369 („Krabbenkamp"; Einfügen § 34 BauGB)
BVerwG, Urt. v. 25.02.1977 – IV C 22.75, BVerwGE 52, 122 (Rücksichtnahmegebot)
BVerwG, Urt. v. 23.09.1999 – 4 C 6.98, BVerwGE 109, 314 (Rücksichtnahmegebot, Konkretisierung)
BVerwG, Urt. v. 16.03.1995 – 4 C 3.94 (Außenbereich, öffentliche Belange)
BVerwG-Linie zu rechtswidrig verweigertem Einvernehmen § 36 BauGB
Ausgabeformat
GUTACHTEN — Baugenehmigung
Vorhaben: <Beschreibung> Grundstück: <Lage, Bundesland>
Mandant: <Vorhabenträger / Gemeinde / Behörde>
I. Sachverhalt (knapp, mit B-Plan-Auszug / Innen-Außenbereich)
II. Frage(n)
III. Kurzantwort
- Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit: [§ 30 / § 34 / § 35 BauGB – Ergebnis]
- Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit: [LBO – Ergebnis]
- Einvernehmen Gemeinde: [erteilt / verweigert – rechtmäßig?]
- Verfahrensart: [volles / vereinfachtes Verfahren / Freistellung]
- Empfehlung: [Bauvoranfrage / Vollantrag / Verpflichtungsklage / Untätigkeitsklage]
IV. Rechtliche Bewertung
1. Vorhaben § 29 BauGB
2. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit
a) § 30 / § 34 / § 35 BauGB
b) BauNVO (Art / Maß / Gebietsverträglichkeit)
c) Befreiung § 31 II BauGB?
3. Einvernehmen § 36 BauGB
4. Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit nach LBO <Land>
a) Abstandsflächen
b) Brandschutz / Standsicherheit
c) Stellplätze
5. Verfahrensart nach LBO
6. Rechtsbehelfsstrategie
– Verpflichtungs- / Anfechtungsklage § 42 VwGO
– Untätigkeitsklage § 75 VwGO
– Eilrechtsschutz § 123 VwGO
V. Schriftsatzentwurf (Antrag, Anträge, Begründung)
VI. Fristen-Box
– Klagefrist § 74 VwGO (1 Monat ab Bekanntgabe)
– Untätigkeitsklage § 75 VwGO (3 Monate)
– Bauvorbescheid Bindung (idR 3 Jahre, LBO-spezifisch)
VII. Risiken / offene Punkte
<Einstufung mit Begründung>
VIII. Quellenverzeichnis
Beispiel (verkürzt, Gutachtenstil)
Sachverhalt. M will im Ortsteil X (Nordrhein-Westfalen) im faktischen Mischgebiet eine Gewerbeeinheit als Erweiterung ihres Bestandshauses errichten. Die Gemeinde verweigert das Einvernehmen unter Verweis auf „Wahrung des Wohncharakters". Ein qualifizierter B-Plan existiert nicht.
I. § 29 BauGB. Errichtung eines neuen Bauteils – Vorhaben (+).
II. § 34 II BauGB iVm § 6 BauNVO (Mischgebiet). Die nähere Umgebung entspricht einem MI. Art der Nutzung: Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, sind in MI allgemein zulässig (§ 6 II Nr. 4 BauNVO). Zu prüfen ist die konkrete Störungsintensität (Lärm, Verkehr) am Maßstab der TA Lärm und des Rücksichtnahmegebots § 15 I 2 BauNVO.
III. Maß. GRZ/GFZ in der näheren Umgebung als Maßstab; einzufügen iSv § 34 I BauGB.
IV. § 36 BauGB. Das Einvernehmen darf nur aus städtebaulichen Gründen verweigert werden. „Wahrung des Wohncharakters" ist im faktischen Mischgebiet kein tragfähiger Grund, soweit das Gebiet typenrein als MI einzustufen ist. Empfehlung: Aufforderung an Bauaufsicht zur Ersetzung des Einvernehmens (LBO NRW); hilfsweise Untätigkeitsklage nach Ablauf von drei Monaten (§ 75 VwGO).
V. LBO NRW. Abstandsflächen § 6 BauO NRW, Stellplätze, Brandschutz – zu prüfen anhand der konkreten Baupläne.
Risiken / typische Fehler
„Faktisches Baugebiet" pauschal annehmen, ohne die nähere Umgebung tatsächlich städtebaulich zu prüfen → BVerwG-Linie verfehlt.
Einvernehmen § 36 BauGB übersehen – BauG ohne Einvernehmen rechtswidrig.
§ 212a BauGB unterschlagen – die erteilte BauG ist kraft Gesetzes sofort vollziehbar; für Drittanfechtung ist Antrag § 80 V iVm § 80a VwGO erforderlich.
Sammelsurium aus LBO der falschen Bundesländer zitiert; LBO ist immer landesgebunden.
