znajdz-ksiege-wieczysta

name

znajdz-ksiege-wieczysta

description

Znajduje numer księgi wieczystej mieszkania ZA DARMO, zaczynając tylko od adresu budynku, bez płacenia 30-50 zł na portalach typu ZnajdzKsiege czy KsiegiWieczyste.pl. Prowadzi krok po kroku: adres -> numer działki ewidencyjnej (ULDK GUGiK) -> księga wieczysta budynku -> lista lokali -> dopasowanie konkretnego mieszkania po metrażu i piętrze, aż do numeru KW, który użytkownik obejrzy sam za darmo na ekw.ms.gov.pl. Używaj ZAWSZE gdy użytkownik chce znaleźć księgę wieczystą, numer KW mieszkania, sprawdzić stan prawny nieruchomości przed kupnem/najmem, znaleźć działkę ewidencyjną po adresie, albo mówi "znajdź księgę wieczystą", "numer KW", "księga mieszkania", "sprawdź nieruchomość za darmo", "jaka księga wieczysta ma ten adres". Skill wymaga przeglądarki sterowanej przez Playwright i sam sprawdzi oraz pomoże ją zainstalować osobie nietechnicznej.

Znajdź księgę wieczystą za darmo

Do czego to służy

Ten skill znajduje numer księgi wieczystej konkretnego mieszkania, zaczynając tylko od adresu budynku. Numer KW jest kluczem: kiedy go masz, wchodzisz na oficjalną, darmową rządową przeglądarkę ekw.ms.gov.pl i oglądasz całą treść księgi (powierzchnia, właściciel, hipoteki, obciążenia) za 0 zł. Płatne portale (ZnajdzKsiege, KsiegiWieczyste.pl, EKW+) sprzedają dokładnie tę jedną rzecz, której darmowa przeglądarka nie robi: wyszukanie numeru KW po adresie. Ten skill robi to zamiast nich.

Gdzie się kończy: na podaniu numeru KW (i, jeśli trzeba, numeru mieszkania z ewidencji). Skill celowo nie czyta danych właścicieli i nie pomaga ich nigdzie namierzać - patrz sekcja "Zasady i granice".

Uczciwe oczekiwania

Zanim zaczniesz, powiedz to użytkownikowi wprost:

• Krok "znajdź księgę budynku" nie zawsze wychodzi za darmo. Dla nowych inwestycji jest łatwy (deweloper ma obowiązek podać numer KW w prospekcie). Dla starszych budynków bywa, że jedyna darmowa droga to geoportal albo wizyta w sądzie. Jeśli utkniemy, uczciwie mówimy "tu zostaje portal za ~40 zł albo ekspozytura sądu" zamiast kręcić się w kółko.
• Nie każde mieszkanie ma osobną księgę. Odrębna własność ma własną księgę lokalową. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czasem nie ma założonej KW - wtedy istnieje tylko księga gruntu/budynku.

Zanim ruszysz: sprawdź Playwright (preflight)

Do odczytania ksiąg potrzebna jest przeglądarka sterowana automatycznie, bo strona EKW ma zabezpieczenie antybotowe (Incapsula) i zwykłe pobranie strony nie przejdzie - potrzeba prawdziwej sesji przeglądarki.

Najpierw sprawdź, czy narzędzie przeglądarki już działa. Spróbuj wywołać narzędzie nawigacji przeglądarki (np. browser_navigate z Playwright MCP albo odpowiednik z Claude w Chrome) na stronie https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW. Jeśli strona się otworzy, preflight zaliczony, przejdź dalej.

Jeśli narzędzia przeglądarki nie ma, poprowadź użytkownika przez instalację. Nie zakładaj żadnej wiedzy technicznej - tłumacz każdy krok po ludzku. Pełna, rozpisana instrukcja instalacji (osobno dla Claude Code i Cowork, z wyjaśnieniem co robi każde polecenie) jest w references/preflight-playwright.md. Przeczytaj ten plik i przeprowadź instalację za użytkownika krok po kroku, potwierdzając po drodze, że każde polecenie się udało.

Przepływ (5 kroków)

Krok 1 - Zawęź, które to mieszkanie (informacyjnie)

Masz adres budynku, ale w budynku jest wiele lokali. Żeby trafić w konkretny, potrzebujesz cech mieszkania. Poproś użytkownika o to, co wie z ogłoszenia lub od dewelopera:

• piętro / kondygnacja (uwaga: w księgach parter to zwykle "kondygnacja 1"),
• metraż (co do metra, a najlepiej co do setnych),
• liczba pokoi,
• jeśli zna: numer mieszkania u dewelopera oraz czy w cenie jest komórka lokatorska.

Jeśli użytkownik nie zna tych rzeczy, podpowiedz gdzie sprawdzić: ogłoszenie sprzedaży/najmu, strona dewelopera (karta lokalu), serwisy z cenami transakcyjnymi (np. ceny.io, sonarhome). To krok czysto informacyjny - nic tu nie automatyzujemy.

Krok 2 - Adres na numer działki ewidencyjnej

Działka to podstawowa jednostka, po której dużo pewniej odnajdziemy księgę niż po samym adresie. Dwa darmowe serwisy, bez logowania i bez klucza:

2a. Adres na współrzędne (geokodowanie) przez Nominatim (OpenStreetMap):

https://nominatim.openstreetmap.org/search?q=<ULICA NUMER, MIASTO>&format=json&addressdetails=1&limit=1

Z odpowiedzi weź lat i lon. Wywołaj to zwykłym pobraniem strony (WebFetch / curl) - tu przeglądarka nie jest potrzebna.

2b. Współrzędne na działkę przez ULDK GUGiK (Krajowa Integracja Ewidencji Gruntów):

https://uldk.gugik.gov.pl/?request=GetParcelByXY&xy=<LON>,<LAT>,4326&result=id,voivodeship,county,commune,region,parcel

Odpowiedź to zwykły tekst, np. 0 146507_8.0203.14/2|mazowieckie|...|3-02-03|14/2. Z tego czytasz identyfikator działki (146507_8.0203.14/2), obręb (3-02-03) i numer działki (14/2). Uwaga: budynki narożne albo wpisane pod starym adresem potrafią leżeć na działce podpiętej do sąsiedniej ulicy - jeśli wynik wygląda dziwnie, sprawdź też sąsiednie współrzędne.

Serwisy klikane dla człowieka (gdyby wolał ręcznie): geoportal.gov.pl, geoportal360.pl/map, skaner.com. Do automatu zostań przy ULDK.

Krok 3 - Działka na księgę wieczystą budynku

To najtrudniejszy krok, bo nie istnieje darmowe API mapujące działkę wprost na numer KW (te dane z ewidencji nie są publiczne per-działka za darmo). Dlatego próbuj strategii po kolei, aż któraś zadziała:

3a. Prospekt informacyjny dewelopera (dla nowych inwestycji - najskuteczniejsze). Ustawa deweloperska wymaga podania numeru KW w prospekcie. Wyszukaj w sieci: nazwa inwestycji / ulica + "prospekt informacyjny" + "księga wieczysta". Prospekty to PDF-y; jeśli trzeba, pobierz i przeczytaj (grep po numerze KW w formacie WA6M/00123456/7 i po numerze działki).

3b. Dokumenty publiczne miasta / BIP / przetargi. Grunty miejskie sprzedawane pod inwestycje mają numery KW w ogłoszeniach i SWZ. Szukaj po nazwie ulicy; pobierz PDF i przeszukaj (pdftotext + grep po ulicy i po "WA...").

3c. Zupełna treść księgi macierzystej. Jeśli znajdziesz KW sąsiedniego budynku albo dawnej dużej działki (np. z 3b), otwórz jej zupełną treść w EKW. W dziale I-O są wpisy "Odłączenie - numer księgi", które mapują wydzielone działki na nowe księgi-córki. Tak dojdziesz do księgi swojego budynku.

3d. Znana księga dowolnego mieszkania w budynku. Jeśli masz numer KW jakiegokolwiek lokalu w tym samym budynku, otwórz go i przeczytaj dział I-Sp, pole "Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal" - to wprost wskazuje księgę budynku.

Skrypt do czytania działów EKW: scripts/ekw_browser.js. Jak czytać poszczególne działy i co w nich jest, opisuje references/czytanie-ksiegi.md.

Jeśli żadna strategia nie wyjdzie: powiedz to uczciwie i wskaż płatne/urzędowe alternatywy. Nie udawaj, że się udało.

Krok 4 - Księga budynku na listę lokali

Otwórz księgę budynku (z kroku 3) i przeczytaj dział I-O. Jest tam sekcja "Informacja o wyodrębnionych lokalach (numer lokalu / numer księgi wieczystej)" - gotowa mapa: każdemu numerowi lokalu odpowiada numer jego księgi. To jest sedno: jeden odczyt daje ci wszystkie mieszkania w budynku z ich księgami.

Uwaga na księgi zbiorcze (WAŻNE). Duże inwestycje bywają prowadzone jako jedna wspólna księga na kilka budynków (np. cała inwestycja SOHO: Mińska 31/31A + Żupnicza 10-18B, kilkaset lokali w jednej księdze). Wtedy numer lokalu nie jest unikalny w całej księdze - powtarza się osobno w każdym budynku. Czyli "lokal 89" może istnieć w Żupniczej 16, w Żupniczej 12 i w Żupniczej 10 naraz. Rozpoznasz taką sytuację po tym, że lista lokali ma kilkaset pozycji i/albo w dziale I-O widnieje kilka adresów/budynków. Jak sobie z tym poradzić - patrz krok 4b.

Krok 4b - Rozróżnij, gdy numer lokalu ma kilku kandydatów

Jeśli szukany numer lokalu (np. 89) występuje w liście więcej niż raz, masz kilku kandydatów o tym samym numerze, ale w różnych budynkach. Nie zgaduj. Dla każdego kandydata otwórz jego księgę i przeczytaj dział I-O, a konkretnie pole adresowe "Ulica / Numer budynku / Numer lokalu". Właściwy to ten, którego Numer budynku zgadza się z adresem użytkownika (np. 16).

Ważne o parsowaniu: to jest tabela trzykolumnowa (osobne komórki na ulicę, numer budynku i numer lokalu). Nie sklejaj ich w jeden ciąg - "ŻUPNICZA" + "16" + "89" da "ŻUPNICZA1689", czego nie da się jednoznacznie rozdzielić (budynek 16 lok 89? budynek 1 lok 689?). Czytaj wartości z osobnych komórek. Pomocnik adresBudynku() w scripts/ekw_browser.js robi to poprawnie; parametryLokalu() zwraca ten adres w polu adres.

To rozróżnienie robisz wyłącznie na dziale I-O (ulica, numer budynku, numer lokalu, metraż, kondygnacja) - bez otwierania danych właścicieli.

Krok 5 - Dopasuj konkretne mieszkanie i podaj numer KW

Dla kandydatów z listy (albo dla numeru lokalu, który znasz z kroku 1) otwórz ich księgi i przeczytaj dział I-O, porównując z cechami z kroku 1:

• Kondygnacja (parter = 1),
• Pole powierzchni użytkowej lokalu - UWAGA: podawane wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli lokal ma komórkę lokatorską, odejmij jej metraż, żeby porównać z metrażem mieszkania z ogłoszenia. Ogłoszenia bywają zaokrąglone lub sprzed obmiaru powykonawczego - dopasowuj z tolerancją ±3-4 m².
• Opis lokalu (rodzaj izby - liczba) - liczba i typ pomieszczeń.

Kiedy cechy się zgadzają, masz zwycięzcę. Zwróć użytkownikowi:

• numer KW mieszkania (format WA6M/00123456/7),
• krótką notkę dopasowania (piętro, metraż, pokoje - czemu to ten lokal),
• instrukcję: "Wejdź na ekw.ms.gov.pl, wpisz ten numer i obejrzyj całą księgę za darmo."

Uwaga na numerację: numer lokalu w ewidencji nie zawsze zgadza się z numerem na drzwiach ani z numerem marketingowym dewelopera - potrafią się rozjechać. Dlatego rozstrzyga metraż i piętro, a nie sam numer. Jeśli zostają 2-3 kandydaci o podobnym metrażu, przedstaw je obok siebie i poproś użytkownika o cechę rozstrzygającą (np. dokładny metraż co do setnych albo czy jest komórka), zamiast zgadywać.

Zasady i granice

Te zasady są częścią skilla, nie dekoracją. Trzymaj się ich.

• Zatrzymaj się na numerze KW. Skill dostarcza numer księgi, którą użytkownik ogląda sam na oficjalnej stronie. To wszystko.
• Nie czytaj i nie zbieraj danych właścicieli. Do dopasowania mieszkania potrzebny jest wyłącznie dział I-O (metraż, kondygnacja, izby). Dział II (właściciele, w tym PESEL) jest do tego niepotrzebny - nie otwieraj go w ramach tego skilla. Księgi są jawne, ale ten skill nie służy do wyciągania danych osobowych.
• Nie namierzaj ludzi. Skill nie pomaga szukać właścicieli po nazwisku, w social media ani nigdzie indziej. To zamieniłoby narzędzie "sprawdź nieruchomość" w narzędzie do śledzenia osób po adresie. Jeśli użytkownik chce skontaktować się z właścicielem, wskaż legalne drogi: agent z ogłoszenia, notariusz przy transakcji.
• Bądź delikatny wobec serwisu EKW. To rządowy rejestr. Rób odstępy ~2-3 sekundy między zapytaniami i nie zasypuj strony. Pojedyncze wyszukanie to kilkanaście zapytań, więc limitów nie ruszysz - ale nie skanuj setek lokali bez potrzeby. Jeśli dostaniesz odpowiedź bez uuid albo komunikat blokady, odczekaj ~2 minuty i wznów wolniej.
• Due diligence zamiast ciekawości. Prawidłowe zastosowanie to sprawdzenie stanu prawnego mieszkania, które kupujesz lub wynajmujesz (hipoteki, obciążenia, służebności - to widać w działach III i IV, które użytkownik obejrzy sam po numerze KW).