due-diligence-imobiliaria

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Produz o RELATÓRIO de due diligence imobiliária — cruzamento imóvel × vendedor × contrato, certidões, riscos quantificados e cláusulas protetivas; o entregável é também prova de boa-fé. Use quando o advogado pedir "faz a due diligence do imóvel", "levantamento de certidões", "esse imóvel é seguro pra comprar?", "análise de risco da compra", "relatório de viabilidade", "checa se o vendedor tem dívida que arraste o bem".

Due Diligence Imobiliária (o relatório)

Quando ativa

Análise de risco ANTES da compra (ou de qualquer preliminar/arras). Núcleo da atuação extrajudicial. O produto é um relatório técnico estruturado que decide a viabilidade E serve de prova da diligência (boa-fé objetiva) em litígio futuro.

O tripé (três eixos que se cruzam — falhar em um compromete tudo)

Eixo	Pergunta	Onde investigar
🏠 Imóvel	Livre de ônus e é o que dizem?	Matrícula atualizada + certidões do imóvel
👤 Vendedor	Pode vender e não tem dívida que arraste o bem?	Certidões pessoais/fiscais/trabalhistas (ou societárias, se PJ)
📄 Contrato	Reflete a matrícula e protege o comprador?	Minuta cruzada com tudo acima

Dimensões técnicas: dominial (propriedade, posse, ônus reais) · tributária (débitos + responsabilidade do adquirente) · ambiental-urbanística (zoneamento, APP, licenciamento). (✅)

Checklist de certidões

Do imóvel: matrícula atualizada (inteiro teor, ≤ 30 dias) · negativa de ônus reais e de ações reais/reipersecutórias · IPTU quitado (dívida é propter rem) · débitos de condomínio (declaração da administradora — cota é propter rem, CC 1.345) · averbação de construção/habite-se. Se rural: CAR, CCIR + ITR (5 anos), georreferenciamento certificado no INCRA/SIGEF. (✅ / rural 🟡 conferir porte)

Do vendedor PF: distribuidores cíveis, família, execuções fiscais, Justiça Federal, Justiça do Trabalho + protestos, nas comarcas de domicílio E de situação do imóvel · PGFN (por CPF), fiscos estadual e municipal · certidão de casamento/regime de bens (venda sem outorga conjugal é anulável, salvo separação absoluta) · CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens). (✅)

Do vendedor PJ: contrato social/estatuto + certidão da Junta Comercial, CND Receita Federal, FGTS, CNDT, recuperação judicial/falência, poderes do signatário, certidões dos sócios (risco de desconsideração). (✅)

Se espólio: formal de partilha ou alvará judicial autorizando a venda — sem isso a venda é ineficaz perante os demais herdeiros. (✅)

Riscos / armadilhas a mapear

• Fraude à execução — Súmula 375/STJ (✅): reconhecimento depende de registro da penhora na matrícula OU prova de má-fé do adquirente. Quem confere matrícula + certidões está protegido (na execução comum).
• ⚠️ ALERTA fraude à execução FISCAL (✅, enquadramento correto): REsp 2.173.311/PE (2ª Turma, Rel. Min. Maria Thereza, j. 12/05/2026) reconheceu fraude na venda de imóvel de empresário individual após inscrição em dívida ativa. A base NÃO é tese nova: é art. 185 do CTN (LC 118/2005) + Tema 290/STJ — alienação após a inscrição em dívida ativa presume-se fraudulenta, independentemente de má-fé, registro de penhora ou citação; a Súmula 375 NÃO se aplica à execução fiscal. Como o empresário individual não tem PJ distinta (CPF/CNPJ se comunicam), a dívida da firma alcança o imóvel da pessoa física — e matrícula limpa / concentração (Lei 13.097/15 art. 54) NÃO blindam o comprador. Providência prática: puxar PGFN por CPF E por CNPJ do vendedor empresário individual/sócio. Peso: decisão de 2ª Turma (caso concreto) — o que vincula por trás é o Tema 290; não afirmar "presunção nova".
• Hipoteca construtora × agente financeiro — Súmula 308/STJ (✅): não tem eficácia perante o adquirente. Mapear mesmo sendo ineficaz (orienta estratégia).
• Bem de família — Lei 8.009/90 (✅): verificar se é o único/residencial (impacta penhorabilidade).
• Indisponibilidade (CNIB) → proprietário impedido de alienar → negócio ineficaz.
• Vícios de construção — CC art. 618 (✅): garantia de 5 anos por solidez e segurança (prazo de garantia, não prescricional).

Entregável (o relatório)

1. Descrição do imóvel e das partes · 2. Síntese documental · 3. Riscos quantificados e classificados (impeditivo / mitigável / aceitável) · 4. Cláusulas contratuais protetivas recomendadas · 5. Conclusão de viabilidade. Guardar o relatório = prova de boa-fé objetiva.

Prazos: residencial organizado 15-20 dias úteis · complexo 30-60 dias · urgência (leilão) = priorização crítica.

Postura honesta

• A concentração na matrícula (art. 54) protege contra o que deveria estar averbado — não contra passivo fiscal inscrito de empresário individual (REsp 2.173.311/PE). Dizer ao cliente que "matrícula limpa" não é garantia absoluta.
• O conflito art. 54 Lei 13.097 × art. 185 CTN não está pacificado (no REsp 2.173.311 sequer foi conhecido por falta de prequestionamento).

Cross-link (soft)

leitura-matricula-cadeia-dominial (leitura da matrícula) · compromisso-compra-venda/escritura-e-instrumento (blindar no contrato) · itbi-transmissao (tributário do ato) · holding/tributario-societario (risco fiscal do vendedor PJ).

Revisão final

Fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 partes/imóvel · R3 tributário/fiscal) e validador-imobiliario.