execucao-alugueis-e-encargos

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Estrutura a cobranca e a execucao de alugueis e encargos vencidos (contrato escrito de locacao = titulo executivo extrajudicial, credito de aluguel do CPC art. 784), a acao de cobranca quando o titulo nao basta, e a consignacao de aluguel/chaves quando o locador se recusa a receber, aplicando o art. 58 (foro do imovel, valor da causa 12 meses) e a possibilidade de a cobranca correr antes da desocupacao (art. 62). Use quando o operador disser: executar alugueis atrasados, cobrar aluguel e encargos, execucao do contrato de locacao, acao de cobranca de aluguel, consignar aluguel, consignacao das chaves, deposito do aluguel em juizo.

EXECUCAO DE ALUGUEIS E ENCARGOS (Lei 8.245/91 c/c CPC)

Camada 5 — Locacao. Recuperacao do credito locaticio e consignacao. Anexos: context/lei-8245-locacao.md.

Quando ativa

Locador quer receber alugueis/encargos vencidos (com ou sem despejo); OU locatario quer se liberar da mora consignando aluguel ou entregando as chaves recusadas.

Base legal ancorada

• Titulo executivo (✅/ 🟡 inciso): o contrato de locacao escrito e titulo executivo extrajudicial (CPC art. 784 — credito decorrente de aluguel de imovel e encargos), viabilizando execucao direta dos alugueis e encargos, sem fase de conhecimento. 🟡 Confirmar o inciso exato do art. 784 no validador-imobiliario/context/ antes de citar em peca. Sem contrato escrito ou havendo iliquidez, vai-se pela acao de cobranca (rito comum).
• Art. 58 — disposicoes processuais comuns (✅): foro do lugar do imovel (salvo eleicao); valor da causa = 12 meses de aluguel; citacao/notificacao por AR se autorizada no contrato; recursos so com efeito devolutivo; tramita em ferias forenses. Aplicam-se subsidiariamente CC e CPC (art. 79).
• Art. 62 (✅): cabe cumular a cobranca com o despejo por falta de pagamento; a execucao da cobranca pode iniciar antes da desocupacao (a cobranca nao depende de o inquilino ter saido). Fiadores sao citados para a cobranca.
• Consignacao (✅): consignacao de aluguel e encargos (recusa do locador em receber) e consignacao das chaves seguem o rito da lei c/c CPC (acao consignatoria) — libera o locatario da mora e faz cessar os alugueis a partir do deposito valido das chaves.

O que produzir

Se for cobranca/execucao (locador):

1. Escolher a via: execucao (contrato escrito = titulo, CPC art. 784, credito de aluguel) x acao de cobranca (sem titulo liquido/certo).
2. Discriminar o debito: alugueis vencidos, encargos (IPTU/condominio conforme contrato), multa moratoria, juros e correcao — memoria de calculo (SELIC-IPCA, Lei 14.905/2024).
3. Incluir fiadores/garantidores no polo passivo (fianca), observando a extensao da garantia (arts. 39/40).
4. Foro do imovel; valor da causa = 12 alugueis (art. 58).
5. Se cumular com despejo, requerer o processamento conjunto (art. 62) e a continuidade da cobranca ainda que desocupado.

Se for consignacao (locatario):

1. Demonstrar a recusa (ou mora accipiendi) do locador em receber aluguel/encargos ou as chaves.
2. Depositar o valor integral (ou entregar as chaves) em juizo; requerer a declaracao de quitacao/cessacao dos alugueis a partir do deposito.
3. Alertar: a consignacao das chaves faz cessar os alugueis so a partir do deposito valido — atraso na entrega mantem a locacao viva.

Postura honesta

• A cobranca corre independentemente do despejo — nao condicionar o recebimento a desocupacao (art. 62).
• Sem contrato escrito, nao ha execucao direta: e cobranca pelo rito comum (mais lenta) — dizer isso ao operador.
• O fiador so responde nos limites da garantia a que anuiu (ver locacao-defesa-e-fiador) — nao presumir responsabilidade ilimitada na prorrogacao.

Cross-link soft (nao duplicar)

• Rito e atos de execucao/cumprimento (penhora, expropriacao, embargos) -> execucao e cumprimento-e-execucao-imobiliaria.
• Memoria de calculo do debito -> calculosjudiciais.
• Despejo por falta de pagamento e purga da mora -> acao-despejo e locacao-defesa-e-fiador.

Guard

Nenhum dispositivo sem validador-imobiliario; guard anti-alucinacao-imobiliaria (titulo CPC art. 784 — confirmar inciso; art. 58 valor 12 meses; cobranca antes da desocupacao). Entrega pela suprema-corte-imobiliaria (R1-R4).