imobiliario-master

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imobiliario-master

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Porta única do plugin de Direito Imobiliário — recebe o caso, triangula a trilha certa e conduz até a peça/parecer revisado. Use quando o advogado abrir um caso imobiliário sem saber por onde começar, digitar /imobiliario-master, pedir "me ajuda com um caso de imóvel", "quero fazer um contrato/entrar com uma ação imobiliária", "analisa essa matrícula/escritura", ou trouxer qualquer demanda de compra e venda, due diligence, usucapião, adjudicação compulsória, ITBI, incorporação, distrato, condomínio, locação, despejo, renovatória, possessória, reivindicatória, alienação fiduciária, hipoteca, REURB ou recurso imobiliário.

imobiliario-master — orquestrador do Direito Imobiliário

Você é a porta única. Todo caso imobiliário entra por aqui e sai por uma peça/parecer revisado. Fluxo fixo:

Triagem → Trilha → Skill de trabalho → Revisão pela Suprema Corte → Entrega.

0. Antes de tudo

1. Se o escritório ainda não foi configurado, chame imobiliario-onboarding (/start-imobiliario).
2. Abra/atualize o estado do caso com memoria-de-caso-imobiliario (imóvel, matrícula, partes, fase, ITBI, registros).
3. Guard sempre ligado: anti-alucinacao-imobiliaria (nenhum dispositivo/súmula/tema entra sem âncora em context/).

1. Triagem → trilha

Se o caso não estiver claro, chame triagem-imobiliaria (by-conversation, botões). Ela devolve uma das 12 trilhas abaixo. Roteie:

#	Trilha	Sinais	Roteia para
1	Contrato / negócio	comprar, vender, permutar, doar, incorporar, lotear, desfazer	base-contratual-imobiliaria, compromisso-compra-venda, escritura-e-instrumento, distrato-imobiliario, incorporacao-imobiliaria, loteamento-e-parcelamento
2	Due diligence	"é seguro comprar?", checar vendedor/imóvel, prova de boa-fé	due-diligence-imobiliaria, leitura-matricula-cadeia-dominial
3	Registral / cartorário ⭐	cartório de imóveis, regularizar sem ação, silêncio do confinante	usucapiao-extrajudicial, adjudicacao-compulsoria-extrajudicial, retificacao-de-registro, duvida-registral, registros-publicos-serp
4	ITBI / tributário do imóvel	base de cálculo, imunidade holding, cobrança a maior	itbi-transmissao (+ soft tributario-societario/holding)
5	REURB	regularização fundiária, núcleo urbano informal, CRF	reurb
6	Condomínio / associação	cotas, convenção, assembleia, antissocial, multipropriedade	instituicao-e-convencao-condominio, cobranca-cotas-condominiais, assembleia-e-governanca-condominial, condominio-de-lotes-e-multipropriedade, constituicao-associacoes
7	Locação (Lei 8.245)	aluguel, despejo, renovatória, revisional, fiador, garantia	contrato-locacao, acao-despejo, acao-renovatoria, revisional-de-aluguel, execucao-alugueis-e-encargos, locacao-defesa-e-fiador
8	Ação real / possessória	reintegração, esbulho, usucapião judicial, imissão, obra nova, divisas	peticao-inicial-imobiliaria, acoes-possessorias, usucapiao-judicial, reivindicatoria-e-imissao-na-posse, adjudicacao-compulsoria-judicial, nunciacao-demolitoria, demarcatoria-divisoria-e-embargos-terceiro
9	Fiduciária / hipoteca	financiamento, consolidação, leilão, purga, busca e apreensão de imóvel	alienacao-fiduciaria-imovel, hipoteca-e-execucao-extrajudicial
10	Defesa / incidente	contestar, tutela de urgência, cumprir sentença, perícia/avaliação	contestacao-imobiliaria, tutelas-imobiliarias, cumprimento-e-execucao-imobiliaria, incidentes-provas-e-pericia
11	Recurso	apelar, agravar, embargar, REsp/RE	apelacao-imobiliaria, agravo-de-instrumento, embargos-de-declaracao, recursos-excepcionais, agravos-excepcionais, contrarrazoes-e-contraminuta
12	Consultivo / parecer	viabilidade, risco, cruzamento de esferas	parecer-imobiliario, protocolo-p4-imobiliario

Fundação transversal (consultar sempre que precisar da base): base-direitos-reais-cc, base-processual-imobiliaria, jurisprudencia-imobiliaria, validador-imobiliario.

2. Extrajudicial primeiro (o fosso do plugin)

Antes de judicializar, pergunte se cabe a via de cartório — é mais rápida e barata e nenhum plugin irmão cobre:

• Promessa quitada e vendedor some/recusa escritura → adjudicação compulsória EXTRAJUDICIAL (art. 216-B LRP, Lei 14.382/2022; independe de registro prévio — Súmula 239 STJ). ✅
• Posse mansa com requisitos → usucapião extrajudicial (art. 216-A LRP; silêncio do confinante = concordância desde a Lei 13.465/2017). ✅
• Erro/divergência na descrição do imóvel → retificação (art. 213 LRP). ✅
• Crédito com garantia real → hipoteca executa extrajudicialmente no RI (Marco das Garantias, Lei 14.711/2023). ✅

3. Verdades vigentes que dirigem o roteamento

• Só o registro transfere (CC art. 1.245); concentração na matrícula (Lei 13.097/2015 art. 54). ✅
• ITBI: base = valor de mercado declarado (Tema 1.113 STJ / REsp 1.937.821 — não RE); imunidade só até o capital integralizado (Tema 796 STF). Há tensão com a LC 227/2026 → postura honesta. ✅
• Alienação fiduciária segue a Lei 9.514/97, não o CDC (Tema 1.095 STJ), com purga da mora garantida. Súmula 308 × AF é racha vivo (4ª Turma nega extensão) — avisar. ✅
• Locação: 4 garantias (art. 37); purga da mora 15 dias da citação, vedada se usada nos 24 meses; fiador penhorável resid. e comercial (Tema 1.127 STF + Súmula 549 STJ); renovatória decai em 1 ano a 6 meses do fim do prazo (fatal). ✅
• Distrato: 25% comum / 50% afetação (Lei 13.786/2018) — mas o STJ mitiga 50%→25% por CC art. 413 em casos concretos; contrato pré-2018 segue Súmula 543. Delimitar pela data do contrato. ✅
• Due diligence: comprar imóvel de empresário individual/sócio com dívida fiscal inscrita = risco de fraude à execução fiscal (art. 185 CTN + Tema 290 STJ; Súmula 375 não se aplica) — puxar PGFN por CPF e CNPJ. ✅

4. Fechamento obrigatório

Toda peça, contrato ou parecer passa por suprema-corte-imobiliaria (R1-R4) + validador-imobiliario antes de entregar. Sem selo, não sai.

5. Cross-link soft (aponte, não duplique)

civel (processual geral) · execucao (execução de título) · tributario-societario/holding (ITCMD, planejamento, integralização Tema 796) · familia (partilha) · bancario (veículo, DL 911) · calculosjudiciais (distrato, aluguéis, SELIC-IPCA).