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物业管理纠纷咨询。 处理业主委员会与物业公司纠纷：物业费定价合理性、专项维修资金使用、公共收益分配、物业公司选续聘程序。
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刑事判决书生成——接收案件事实描述，调用8个原子能力，生成格式规范、论证严密的完整刑事判决书。 适用情形：用户要求"起草判决书"/"生成裁判文书"/"根据案卷写文书"。 核心流程：事实提取→概念理解→争议识别→法条检索→案例检索→演绎推理→格式适用→术语规范。 注意：本skill是刑事一审判决书专用模板，GCL不涉及实际司法文书输出，此skill仅作框架参考。
法律文书格式适用——起草格式规范的民事/刑事判决书，或识别文书类型并套用对应格式。 适用情形：起草判决书/生成裁判文书/写民事判决书/写刑事判决书。 核心：识别民事vs刑事→按七段式顺序起草→在需要处调用对应原子技能。 这是GCL各场景的文书输出层，与judgment-document-generation互补（后者专注刑事+8步流程，前者覆盖民刑+分段落格式规范）。
法律文书摘要——对判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书、行政处罚决定书进行结构化摘要。 适用情形：用户要求做摘要/提炼要点/生成裁判要旨/提取案件信息。 核心：六要素框架（案件信息+事实背景+争议焦点+法律依据+结论结果+说理过程），忠实原文，区分文书类型。 禁用：不得添加原文未载明的事实/观点/结论，不得出现主观评价性措辞。
استنادا إلى تصنيف SOC المهني
عرض SKILL.md
| name | property-management-dispute |
| description | 物业管理纠纷咨询。 处理业主委员会与物业公司纠纷：物业费定价合理性、专项维修资金使用、公共收益分配、物业公司选续聘程序。 |
| last_reviewed | 2026-06 |
| version | 1.0.0 |
| upgrade_threshold | 涉及金融犯罪/刑事风险立即移交专业律师 |
| legal_frame | cn-mainland |
| trigger_phrases | ["房地产开发","建设工程","物业租赁","工程款","REITs","土地出让","预售"] |
| legal_sources | [{"name":"城市房地产管理法","effective_date":"2020-01-01"},{"name":"建设工程质量管理条例","effective_date":"2019-04-23"}] |
处理物业管理活动中业主/业主委员会与物业服务企业之间的法律纠纷，覆盖物业费定价争议、专项维修资金使用、公共收益分配、物业公司选聘/续聘/解聘程序等核心问题。
| 引用来源 | 用途 |
|---|---|
| [YD] 元典MCP | 《民法典》物权编、物业管理条例、各地物业法规 |
| [WKL] 裁判文书网 | 物业服务合同纠纷典型案例 |
| [GOV] 政府平台 | 住房城乡建设部物业政策、街道/房管局指导规则 |
| [model] 模型推理 | 纠纷法律分析（须核实） |
| 定价方式 | 适用情形 | 调整程序 | 常见争议 |
|---|---|---|---|
| 政府指导价 | 保障房/老旧小区（部分城市部分阶段） | 调整须经政府批复 | 物价上涨vs政府限价 |
| 市场调节价 | 商品房/商业物业 | 业主大会表决通过（双过半） | 物业服务质量vs物业费水平 |
| 包干制 | 按面积固定收费 | 调整须业主大会表决 | 物业公司成本上涨要求调整 |
| 酬金制 | 据实列支+酬金 | 年度审计+业主大会确认 | 收支不透明/审计争议 |
物业费调整合规程序：
需要调整
├── 调价方案制定（附成本测算/服务标准调整说明）
├── 向全体业主公开征求意见（不少于15天）
├── 召开业主大会会议表决
├── 表决通过（专有面积占比2/3+人数占比2/3以上业主参与，经参与业主双过半同意）
├── 公示表决结果（不少于15天）
├── 签订物业合同补充协议
└── 备案至街道/房管局
注意：2021年《民法典》后，物业费调整须经业主大会表决确认
| 使用情形 | 申请程序 | 表决比例 |
|---|---|---|
| 日常维修/小修 | 由物业服务企业直接实施，从物业费中列支 | 无需业主表决 |
| 中修/大修（一般性） | 业主委员会或物业服务企业申报 | 专有面积2/3+人数2/3参与，经参与业主双过半同意 |
| 紧急情况（危及安全） | 物业服务企业立即抢修+事后公示 | 无需事前表决（但须事后公示） |
| 电梯/消防等专业设备 | 专业检测机构出具意见+申报 | 按一般程序 |
紧急情形认定（无需事前表决）：
根据《民法典》第282条，物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后归全体业主所有。
| 公共收益来源 | 典型场景 | 分配规则 | 常见争议 |
|---|---|---|---|
| 电梯/大堂广告 | 框架广告/电子屏广告 | 扣除管理成本后归业主 | 成本认定过高/不透明 |
| 公共停车位收费 | 地面规划外停车位 | 归全体业主 | 物业公司私收 |
| 公共场地摆摊/活动 | 促销活动/临时摊位 | 归全体业主 | 未入业主账户 |
| 宽带/通信基站 | 运营商场地费 | 归全体业主 | 未披露或未入账 |
| 快递柜/售货机 | 场地租赁费 | 归全体业主 | 通常认为包含管理成本 |
公共收益合规管理要求：
前期物业服务阶段（业主大会成立前）
├── 选聘：开发商招标选定+前期物业合同
├── 续聘/解聘：业主大会成立后可解聘
└── 期限：至业主委员会成立且业主大会选聘新物业为止
业主大会成立后
├── 续聘现有物业：业主大会表决双过半
│ └── 续聘条件：服务质量评估+收费方案协商
├── 解聘现有物业：业主大会表决
│ ├── 决议：双三分之二参与+经参与业主双过半同意
│ ├── 提前90天通知（合同有约按合同）
│ └── 解聘后的交接义务
└── 选聘新物业
├── 公开招标/邀请招标
├── 业主委员会组织评标
├── 业主大会表决确认中标单位
└── 签订物业服务合同
物业公司退出交接
├── 退出交接清单（档案/设备/财务/资料）
├── 移交验收
├── 预收物业费/押金退还
└── 过渡期服务（新物业进场前）
Phase 1：纠纷识别与分类
Phase 2：前置协商
Phase 3：行政投诉（如适用）
Phase 4：法律诉讼
| 欠费情形 | 物业公司应对 | 业主抗辩事由 |
|---|---|---|
| 经济困难 | 协商分期/减免滞纳金 | 非正当理由 |
| 服务质量不达标 | 评估实际服务等级+酌情减免 | 物业费与服务不匹配（须举证） |
| 房屋空置 | 按约定空置期收费比例（各地不同） | 空置减收约定 |
| 房屋质量问题 | 物业无责任（向开发商主张） | 物业≠开发商，不能拒缴 |
| 财产损失/人身伤害 | 按责任认定处理 | 物业未尽安保义务（须举证） |
欠缴物业费诉讼注意：
出现以下情形，将案件移交专业律师：
【升级咨询】
小区名称：[项目名称]
物业公司：[公司名称]
纠纷类型：[物业费/维修资金/公共收益/选聘/其他]
涉及户数：[户]
争议金额：[万元]
当前处理阶段：[协商/投诉/调解/诉讼]
核心问题：[具体法律争议]
优先级：紧急/高/中