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商品房预售合规审查。 审查商品房预售全流程合规：预售许可证获取条件、广告宣传合规（避免虚假宣传）、购房者资格审查、按揭贷款对接合规。
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Based on SOC occupation classification
Showing SKILL.md
| name | pre-sale-compliance-advisor |
| description | 商品房预售合规审查。 审查商品房预售全流程合规：预售许可证获取条件、广告宣传合规（避免虚假宣传）、购房者资格审查、按揭贷款对接合规。 |
| last_reviewed | 2026-06 |
| version | 1.0.0 |
| upgrade_threshold | 涉及金融犯罪/刑事风险立即移交专业律师 |
| legal_frame | cn-mainland |
| trigger_phrases | ["房地产开发","建设工程","物业租赁","工程款","REITs","土地出让","预售"] |
| legal_sources | [{"name":"城市房地产管理法","effective_date":"2020-01-01"},{"name":"建设工程质量管理条例","effective_date":"2019-04-23"}] |
为房地产开发企业提供商品房预售全流程合规审查，覆盖预售许可证取得条件、广告宣传合规、资金监管、购房者资格审查及按揭贷款对接的全链条风险防控。
| 引用来源 | 用途 |
|---|---|
| [YD] 元典MCP | 《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》 |
| [GOV] 政府平台 | 住建局预售许可证公示、不动产登记信息 |
| [WKL] 裁判文书网 | 预售合同纠纷典型案例 |
| [web] 网络搜索 | 城市限购政策/房贷政策动态 |
| [model] 模型推理 | 合规风险分析（须核实） |
根据《城市房地产管理法》第45条，《城市商品房预售管理办法》第5条，预售必须满足：
| 条件 | 具体要求 | 证明材料 |
|---|---|---|
| 已交付全部土地使用权出让金 | 土地出让金缴清+取得国有土地使用证 | 土地使用权证/不动产权证 |
| 持有建设工程规划许可证 | 规划部门审批通过并获证 | 建设工程规划许可证 |
| 投入开发建设资金达到总投资的25%以上 | 施工进度达标（通常要求±0.00或主体结构出地面） | 施工单位证明+监理报告+资金投入审计 |
| 施工进度和竣工交付日期确定 | 施工合同明确开竣工时间 | 施工许可证+施工合同 |
| 已确定施工进度和竣工交付日期 | 同上 | 同上 |
| 已落实前期物业管理（部分地区要求） | 前期物业服务合同+物业用房 | 前期物业合同 |
禁止预售情形：
根据《广告法》第26条和《房地产广告发布规定》，房地产广告不得：
| 禁止内容 | 典型案例 | 处罚后果 |
|---|---|---|
| 升值/投资回报承诺 | "五年升值50%""年租金回报率8%" | 广告费1-3倍罚款 |
| 以时间表示距离 | "距地铁站5分钟""距国贸15分钟" | 责令停止发布+罚款 |
| 承诺办理户口/入学 | "买房送户口""学区房保障入学" | 行政处罚+虚假宣传诉讼 |
| 违反价格管理规定 | "起价XX元"不含具体房源信息 | 价格法处罚 |
| 未取得预售许可证的广告 | 未取得预售证即发布 | 市场监管处罚 |
广告合规审查清单：
| 条款 | 合规要求 | 常见违规 |
|---|---|---|
| 房屋基本信息 | 坐落/房号/面积/套型/单价/总价 | 房号不清/面积与实测不符 |
| 交付条件 | 竣工验收备案+两书（质量保证书+使用说明书） | 以"单体竣工"代替"综合验收" |
| 交付时间 | 具体日期或可确定的日期 | 模糊约定（"预计""约"） |
| 面积差异处理 | ±3%以内的多退少补，超过3%可退房 | 不约定面积差异处理 |
| 产权办理 | 房屋交付后90日内办理 | 约定超长办理期限（无期） |
| 装饰装修 | 装修标准/材料品牌/违约赔偿 | "同等档次品牌"差异巨大 |
| 公共配套设施 | 交付时间+运营标准 | 不移交/改为他用 |
| 物业 | 物业服务企业/收费标准/服务内容 | 强制前期物业+收费标准不明 |
| 监管要素 | 要求 |
|---|---|
| 监管账户 | 在住建部门指定银行开设专户 |
| 入账资金 | 全部购房款（含定金/首付款/按揭贷款） |
| 资金用途 | 仅用于项目建设（材料/人工/设备/税费） |
| 拨付节点 | 按工程进度核准拨付（±0.00/主体/封顶/竣工/交付） |
| 超额资金 | 超出建设成本的资金可提取 |
| 违规后果 | 暂停拨付+行政处罚+信用惩戒 |
Phase 1: 前置条件排查（2-4周）
Phase 2: 材料准备（1-2周）
Phase 3: 申请与审批（2-4周）
Phase 4: 开盘前准备
| 审查类型 | 审查内容 | 审查依据 |
|---|---|---|
| 限购资格 | 本地/外地户籍/社保缴纳/纳税记录 | 城市限购政策 |
| 贷款资格 | 征信报告/收入证明/首付比例 | 央行房贷政策 |
| 税费优惠 | 首套房/二套房认定 | 房产局登记系统 |
| 特殊群体 | 人才购房/军人/拆迁安置 | 各城市特殊政策 |
出现以下情形，将案件移交专业律师：
【升级咨询】
项目名称：[楼盘名称]
预售证号：[证号]
问题类型：[预售证办理/广告合规/合同纠纷/资金监管/其他]
涉及业主：[户数]
当前阶段：[预售前/预售中/交房前/交房后]
主要风险：[具体描述]
优先级：紧急/高/中