asuntokauppa

# Asuntokauppa — uudiskohde, käytetty asunto ja virhevastuu Tämä skill jäsentää asunto-osakkeiden kaupan asuntokauppalain (843/1994) mukaan. Perusteet ja kiinteistö/asunto-osake-rajanveto: `../kiinteistokauppa/references/kiinteisto-perusteet.md`. Jos kohde on kiinteistö → `kiinteistokauppa`-skill; taloyhtiösuhteen kysymykset → `asunto-osakeyhtio`-skill. > **Vastuuvapaus:** luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista > neuvontaa. Katso `kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md`. Kuluttajakaupassa > asuntokauppalain suoja on pakottavaa — tarkista pakottavuus lähteestä. ## Tarkista laki lähteestä Hae asuntokauppalain säännökset (virhe, reklamaatio, vastuuajat, RS-suoja) **`juristi:oikeustutkimus`-skillillä** ja KKO:n sekä kuluttajariitalautakunnan käytäntö lähteestä. Kaupan tyypin tunnistus ohjaa kaiken: **rakentamisvaihe / uusi asunto / käytetty asunto** — kullakin oma virhesäännöstönsä. ## Uudiskohde (rakentamisvaihe ja uusi asunto) - **RS-järjestelmä**: rakentamisvaiheen suojajärjestelmä — turva-asiakirjat pankissa, vakuudet (rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeinen), osakkeenostajien kokous ja tilintarkastaja/rakennustyön tarkkailija — yksityiskohdat lähteestä. - **Vuositarkastus**: virheisiin vetoaminen kanavoituu vuositarkastukseen — ilmoittamatta jättäminen voi menettää oikeuden (poikkeukset lähteestä). Laadi ostajalle virhelista vuositarkastukseen määräpäivineen `[mallin laskelma — tarkista]`. - **Perustajaosakkaan (grynderin) vastuu** ja vakuuksien vapauttaminen: ostajan suostumuksen merkitys — älä kuittaa vapautusta rutiinina. ## Käytetyn asunnon kauppa 1. **Myyjän tiedonantovelvollisuus**: tiedossa olevat viat, tehdyt ja päätetyt remontit, yhtiön taloustilanne — myös se mitä myyjän "pitäisi tietää". Salaaminen → virhe + vahingonkorvaus, törkeimmillään petos (ei avusteta — CLAUDE.md). 2. **Ostajan ennakkotarkastus**: nähtävillä ollutta ilmeistä ei voi reklamoida; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotukset laukaisevat erityisen selonottovelvollisuuden — käytäntö lähteestä. 3. **Isännöitsijäntodistus liitteineen** on kaupan tietoydin: vastikkeet, lainaosuus, tulevat remontit (kunnossapitotarveselvitys), yhtiön talous. Vanhentunut tai puutteellinen todistus → virhe- ja vastuukysymys (myös isännöintiä kohtaan). 4. **Virhetyypit**: yleinen virhe (kunto poikkeaa sovitusta/odotetusta; piilevän virheen merkittävyyskynnys lähteestä), tiedonantovirhe, **taloudellinen virhe** (yhtiön velat/vastuut kerrottua suuremmat) — pinta-alavirheen arviointi käytännön mukaan. 5. **Kunnossapitovastuun jako** (märkätilavaurioissa keskeinen): tarkistetaan asunto-osakeyhtiölaista **ja yhtiöjärjestyksestä** — älä jaa vastuuta yhtiön ja osakkaan välillä näkemättä yhtiöjärjestystä → `asunto-osakeyhtio`-skill. ## Reklamaatio ja seuraamukset - **Kohtuullinen aika havaitsemisesta + ehdoton takaraja** `[ajat — tarkista lähteestä; eri kuin kiinteistössä]`. Yksilöi virhe ja vaatimus; varauma täydentämisestä. - **Todistelun turvaaminen**: ennen korjaus- tai purkutöiden jatkamista dokumentoi vaurio ja varaa **myyjälle** (ja tarvittaessa taloyhtiölle ja vakuutusyhtiölle) tilaisuus tarkastaa se — korjaaminen ennen tarkastusta heikentää näyttöä ja voi kaventaa ostajan oikeuksia. - Seuraamukset: hinnanalennus, vahingonkorvaus, purku (olennaisuus). Vertailukäytäntö (KKO, kuluttajariitalautakunta) lähteestä. - Kuluttaja vs. elinkeinonharjoittaja -asetelma muuttaa keinoja (kuluttajariitalautakunta mahdollinen) — tunnista roolit. ## Välittäjän ja muiden vastuu - **Välitysliikkeen vastuu (1074/2000)**: tiedonanto- ja selonottovelvollisuus; virheellinen markkinointi-ilmoitus voi vastuuttaa välittäjän myös ostajaa kohtaan — vaatimus voidaan kohdistaa rinnakkain myyjään ja välittäjään. - Kuntotarkastajan vastuu sopimusperusteisesti tilaajaansa kohtaan. ## Mitä tämä skill EI tee - **Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa** — se jäsentää raporttien oikeudellisen merkityksen. - **Ei näe isännöitsijäntodistusta tai yhtiön asiakirjoja** — se laatii hankinta- ja tarkistuslistan. - **Ei vahvista reklamaatio- tai vastuuaikoja muistista** — lähteestä tai `[tarkista]`. - **Ei avusta vikojen tai remonttitarpeiden salaamisessa** — kieltäydy ja kerro riski. - **Ei tee arvonmääritystä** eikä ota kantaa kauppahinnan tasoon. ## Jatka tästä - Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja muutostyöt → /kiinteistot-ja-asuminen:asunto-osakeyhtio - Kohde onkin kiinteistö → /kiinteistot-ja-asuminen:kiinteistokauppa - Säännöksen tai ratkaisukäytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus - Virheriidan vieminen eteenpäin → /riidanratkaisu:haastehakemus - Reklamaation kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus