Ação de Execução
↓
Citação do devedor (Art. 829 CPC) — 3 dias para pagar
↓
Penhora (Arts. 831-847 CPC)
↓
Avaliação (Arts. 870-878 CPC)
↓
Publicação do Edital (Art. 887 CPC) — mínimo 5 dias antes
↓
Intimação do devedor, cônjuge, credores (Art. 889 CPC)
↓
1ª Praça/Leilão — lance mínimo = avaliação (Art. 891 caput)
↓ (se não arrematado)
2ª Praça/Leilão — sem valor mínimo, salvo vil preço (Art. 891 §1º)
↓
Arrematação — Auto de Arrematação (Art. 901 CPC)
↓
Carta de Arrematação (Art. 901 §1º CPC)
↓
Registro no Cartório de Imóveis
Artigos Chave do CPC/2015:
Artigo
Conteúdo
Art. 829
Citação na execução — 3 dias para pagar
Art. 831
Penhora — princípio da menor onerosidade
Art. 835
Ordem preferencial de penhora
Art. 842
Intimação do cônjuge/companheiro (imóvel)
Art. 867
Usufruto de imóvel ou empresa como alternativa
Art. 870
Avaliação — realizada pelo oficial ou perito
Art. 873
Reavaliação — quando cabível
Art. 876
Adjudicação — direito preferencial do exequente
Art. 879
Formas de expropriação
Art. 881
Alienação por iniciativa particular
Art. 882
Hasta pública — modalidades
Art. 884
Quem pode arrematar
Art. 885
Impedidos de arrematar (devedor, tutor, curador...)
Art. 886
Condições de pagamento na arrematação
Art. 887
Edital — conteúdo obrigatório
Art. 888
Publicação do edital
Art. 889
Intimações obrigatórias antes do leilão
Art. 890
Pagamento na arrematação
Art. 891
Valor mínimo (avaliação no 1º; vedação ao vil preço)
Inadimplência do devedor fiduciante
↓
Intimação pelo Cartório de Registro de Imóveis (Art. 26, §1º)
↓
Prazo de 15 dias para purgar a mora (Art. 26, §1º)
↓ (se não purgada)
Consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (Art. 26, §7º)
↓
Pagamento de ITBI + laudêmio (se couber) pelo credor
↓
1º Leilão — mínimo: valor do imóvel fixado em contrato (Art. 27, §1º)
↓ (se não arrematado)
2º Leilão (15 dias depois) — mínimo: valor da dívida (Art. 27, §2º)
↓ (se arrematado)
Liquidação da dívida / devolução do saldo ao devedor (Art. 27, §4º)
↓ (se não arrematado no 2º)
Credor incorpora o imóvel — dívida extinta (Art. 27, §5º)
Artigos Chave da Lei 9.514/97:
Artigo
Conteúdo
Art. 22
Conceito de alienação fiduciária de imóvel
Art. 23
Constituição da propriedade fiduciária — registro
Art. 24
Obrigações do fiduciante (devedor)
Art. 25
Pagamento total — extinção da fiducia
Art. 26
Inadimplência → consolidação da propriedade
Art. 26, §1º
Intimação pelo CRI — prazo 15 dias
Art. 26, §2º
O que deve ser pago para purgar a mora
Art. 26, §5º
Consolidação — se mora não purgada
Art. 27
Leilão extrajudicial — procedimento
Art. 27, §1º
1º Leilão — valor mínimo = valor do imóvel
Art. 27, §2º
2º Leilão — valor mínimo = dívida total
Art. 27, §4º
Saldo positivo ao devedor
Art. 27, §5º
Imóvel não arrematado → credor fica com ele
Art. 27, §6º
Despejo do devedor após consolidação
Art. 27, §7º
Dívida quitada no 2º leilão mesmo parcialmente
Art. 30
Direito do fiduciante à imissão na posse
2.1 Risco De Nulidade Da Hasta Pública
ALTO RISCO — Verificar Sempre:
a) Intimação do cônjuge (Art. 842 CPC)
Cônjuge DEVE ser intimado pessoalmente da penhora sobre imóvel
Falta de intimação = nulidade relativa (depende de prejuízo)
STJ: a nulidade não é automática, mas é frequente argumento de anulação
Como verificar: checar se nos autos consta intimação do cônjuge/companheiro
b) Intimação do devedor (Art. 889, I CPC)
Devedor deve ser intimado do leilão (salvo já representado por advogado)
Prazo mínimo: 5 dias antes do leilão
Falta = possível nulidade
c) Publicação do Edital (Art. 887 CPC)
Prazo mínimo de antecedência
Veículo de publicação adequado (jornal de grande circulação ou eletrônico)
Conteúdo obrigatório do edital (Art. 887, §1º)
d) Avaliação Desatualizada
Se imóvel foi avaliado há mais de 1 ano, pode ensejar reavaliação (Art. 873, IV CPC)
Lance baseado em avaliação defasada = risco de impugnação
e) Ressalva de Impenhorabilidade Não Declarada
Bem de família não declarado nos autos pode ser arguido após leilão
Risco: arrematação anulada (Art. 903, §1º, II CPC — até 10 dias após)
2.2 Bem De Família (Lei 8.009/90)
Regra Geral (Art. 1º):
O imóvel utilizado como residência pela família é impenhorável.
Exceções (Art. 3º) — Imóvel PODE ser penhorado quando:
Crédito de trabalhadores da própria residência e respectivas contribuições previdenciárias
Financiamento para construção ou aquisição do próprio imóvel (SFH, alienação fiduciária)
Impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas ao imóvel
Execução de hipoteca sobre o imóvel (se constituída antes de sua afetação como bem de família)
Aquisição criminosa do bem
Fiança em contrato de locação (Súmula 549 STJ — controverso)
Obrigação decorrente de pensão alimentícia
Como verificar se é bem de família:
Verificar nos autos se devedor alegou impenhorabilidade
Verificar se há outros imóveis no nome do devedor (um só = presumidamente bem de família)
Solteiros e viúvos também têm proteção (Súmula 364 STJ)
ATENÇÃO: Se o bem de família não foi arguido antes do leilão e o arrematante está
de boa-fé, jurisprudência tende a preservar a arrematação (Art. 903, §1º CPC).
Mas o risco existe — avaliar caso a caso.
2.3 Ônus Reais Que Acompanham O Imóvel
O que o arrematante herda:
Ônus
Acompanha?
Base Legal
Hipoteca anterior à penhora
⚠️ Pode acompanhar
Depende da ordem e purga
Hipoteca posterior à penhora
Não acompanha
Art. 908 CPC
IPTU atrasado
Sim — propter rem
Art. 130 CTN
Condomínio atrasado
Sim — propter rem
Art. 1.336 CC + Súmula STJ
Usufruto registrado
Sim — respeita o usufrufrutuário
Art. 1.394 CC
Servidão registrada
Sim — acompanha o imóvel
Art. 1.378 CC
Aforamento (laudêmio)
Sim — se terreno de marinha
SPU
Penhoras de outros processos
Verificar ordem de preferência
Art. 908 CPC
IPTU e Condomínio:
São obrigações propter rem (seguem o bem, não a pessoa)
O arrematante responde pelos débitos existentes, salvo disposição expressa no edital
STJ: em leilão judicial, o arrematante pode não responder por débitos anteriores
se o edital expressamente transfere a responsabilidade ao credor
SEMPRE verificar no edital quem responde pelos débitos
2.4 Prazo Para Anulação Da Arrematação (Art. 903 Cpc)
A arrematação pode ser desconstituída por:
a) 10 dias após a arrematação (Art. 903, §1º):
Laço processual (Art. 903, §1º, I) — vício no processo
Impenhorabilidade do bem (Art. 903, §1º, II)
Incapacidade jurídica do arrematante (Art. 903, §1º, III)
b) Ação Anulatória / Embargos de Terceiro (prazo prescricional):
Terceiro prejudicado pode ajuizar embargos (Art. 674-681 CPC)
Prazo: até 5 dias antes da arrematação (embargos preventivos) ou após
Cônjuge com meação pode ajuizar embargos mesmo após o leilão
c) Rescisão judicial (Art. 903, §2º):
Após a carta de arrematação expedida
Só por ação autônoma — mais difícil
Risco prático: Quanto mais recente o leilão e mais contestado o processo, maior
o risco de anulação. Imóvel com muito valor emocional para o devedor = maior risco.
3.1 Leitura De Matrícula (Certidão De Ônus)
O que verificar:
Identificação do imóvel (número, área, confrontações)
Titularidade atual — quem é o proprietário
Ônus e gravames registrados:
Hipotecas e sua ordem
Penhoras já registradas (outros processos)
Usufruto, servidão, habitação
Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade
Alienação fiduciária em favor de banco
Histórico de proprietários — rastrear vício de origem
Área de preservação permanente, faixa de marinha (laudêmio)
Existência de ação de usucapião, retificação, etc.
3.2 Leitura Do Processo Judicial
O que buscar nos autos:
Petição inicial da execução — valor do débito original
Edital publicado — verificar conformidade com Art. 887 CPC
Embargos opostos e sua situação
Certidões do distribuidor do foro
Para O Arrematante/Investidor:
Solicitar certidão de inteiro teor dos autos antes do leilão
Verificar intimações do cônjuge
Confirmar que não há embargos com efeito suspensivo
Checar se há alegação de bem de família nos autos
Obter certidões de IPTU e condomínio para quantificar débitos
Analisar matrícula atualizada (certidão de ônus reais)
Após arrematação: protocolar pedido de imissão na posse imediatamente
Para O Devedor/Executado:
Pode opor embargos de devedor (Art. 525 CPC — contra título judicial)
Pode requerer parcelamento (Art. 916 CPC — 30% + parcelas)
Pode purgar a mora (extrajudicial, até 1º leilão)
Pode requerer adjudicação para parentes (Art. 876, §5º CPC)
Pode arguir bem de família antes do leilão
5. Glossário Jurídico Essencial
Termo
Definição
Adjudicação
Transferência forçada do bem ao credor como pagamento (Art. 876 CPC)
Arrematação
Compra do bem em leilão por terceiro
Auto de Arrematação
Documento que formaliza a compra em leilão
Carta de Arrematação
Título para registro do imóvel em cartório
Consolidação
Transferência da propriedade fiduciária ao credor após inadimplência
Embargos de Terceiro
Ação para proteger direito de quem não é parte na execução
Hasta Pública
Leilão judicial de bens penhorados
Imissão na Posse
Ação para tomar posse do imóvel arrematado
Penhora
Constrição judicial de bem para garantir a execução
Praça
Leilão de imóvel em execução
Propter Rem
Obrigação que segue o bem (IPTU, condomínio)
Purga da Mora
Pagamento do débito para impedir a perda do imóvel
Usufruto
Direito real de uso e fruição de bem alheio
Vil Preço
Lance irrisório — abaixo de 50% do valor de avaliação (parâmetro STJ)
6. Fraude À Execução (Art. 792 Cpc)
A alienação de bem é considerada fraude à execução quando:
Já existe demanda judicial capaz de levar o devedor à insolvência (Art. 792, IV CPC)
Há averbação de penhora ou constrição no registro do imóvel (Art. 792, II CPC)
O adquirente NÃO comprova boa-fé (Art. 792, §2º CPC)
Relevância para o arrematante:
Se o devedor vendeu o imóvel a terceiro APÓS a citação na execução, essa venda
pode ser declarada fraudulenta — o imóvel pode ser penhorado mesmo em nome do comprador
O arrematante em leilão adquire o imóvel livre desse vício (adquire de forma originária
conforme parte da doutrina, ou derivada mas com proteção — divergência)
STJ: A arrematação em hasta pública é protegida, pois é ato judicial e o
arrematante de boa-fé não pode ser prejudicado (REsp 1.141.990/SP)
Imóveis sem matrícula plena ou em ocupação informal podem ser regularizados via REURB
REURB-S (Social): moradores de baixa renda — gratuita
REURB-E (Específica): demais situações — custos do interessado
Quando considerar:
Imóvel de leilão sem habite-se, com área divergente ou em loteamento irregular
REURB pode abrir caminho para registro que seria impossível pela via convencional
Custo e prazo da REURB variam muito por município (6-24 meses)
8. Adjudicação Compulsória (Art. 1.418 Cc + Lei 6.766/79)
Para o arrematante:
Se após arrematação o devedor se recusa a assinar escritura ou há impedimento
registral, o arrematante pode usar a carta de arrematação como título judicial
para registro direto (Art. 901 CPC)
Em contratos de promessa de compra e venda não cumpridos, a adjudicação
compulsória é a via para obter a escritura
Para imóveis de leilão extrajudicial:
O credor fiduciário já tem a propriedade consolidada — não precisa de adjudicação
O arrematante recebe escritura diretamente do credor fiduciário
9. Penhora Online E Bens Digitais
Evolução recente:
SISBAJUD (antigo Bacen Jud): juiz pode bloquear contas em segundos
Penhora de criptoativos e cotas de FII: possível, mas regulação em evolução
Penhora de domínios e patrimônio digital: ainda rara, mas crescente
Implicação: devedor pode ter bens bloqueados antes mesmo da penhora do imóvel
Itbi
Base de cálculo: divergência — alguns municípios cobram sobre o VALOR DE MERCADO
e não sobre o valor da arrematação
STJ (Tema 1.113): ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação (lance),
não sobre o valor venal — o arrematante pode contestar cobrança sobre VMP
Atenção: muitos municípios ainda cobram sobre VMP — possível impugnação administrativa
Ir Ganho De Capital (Na Revenda)
Alíquota: 15% sobre o ganho de capital (preço de venda - custo de aquisição)
Custo de aquisição: valor da arrematação + custos cartorários + ITBI + comissão
Isenção: venda do único imóvel até R$ 440.000 a cada 5 anos (Lei 11.196/2005)
Isenção: compra de outro imóvel residencial em até 180 dias (Art. 39 Lei 11.196)
Instalação
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
## Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Comandos E Uso
Como usar esta skill:
## Uso Via Orchestrator (Automático):
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco juridico leilao"## "Como Funciona A Lei 9.514?"
Governança
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
action_log: Análises jurídicas são registradas pelo log_action do ecossistema para auditoria
rate_limit: Controle via check_rate integrado — sem chamadas API externas
requires_confirmation: Alertas de nulidade ou bem de família geram confirmation_request obrigatório
