asunto-osakeyhtio

# Asunto-osakeyhtiö — kunnossapito, muutostyöt ja hallinto Tämä skill jäsentää taloyhtiön ja osakkaan suhteen asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan. Perusteet: `../kiinteistokauppa/references/kiinteisto-perusteet.md`. Yhtiöoikeuden yleiset opit (johdon vastuu, kokousmenettely) ovat sukua osakeyhtiölle → `yhtiooikeus:yhtion-hallinto`, mutta AOYL on oma lakinsa — älä sovella OYL:ää suoraan. > **Vastuuvapaus:** arviot ja luonnokset ovat tarkistettavia — ei > oikeudellista neuvontaa. Yhtiön päätökset tekevät sen toimielimet. > Katso `kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md`. ## Tarkista laki JA yhtiöjärjestys Hae AOYL:n säännökset **`juristi:oikeustutkimus`-skillillä** — ja muista, että **yhtiöjärjestys voi poiketa lain olettamasäännöksistä** (mm. kunnossapitovastuu, vastikeperusteet, lunastuslauseke). Analyysi ilman yhtiöjärjestystä on puolivalmis: pyydä se käyttäjältä äläkä oleta sisältöä. ## Kunnossapitovastuun jako 1. **Lähtökohta (AOYL, olettama)**: yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä (lämmitys, sähkö, vesi, ilmanvaihto); osakas huoneiston sisäosista — tarkka jako ja rajatapaukset (märkätilat, ikkunat, parvekkeet) lähteestä ja yhtiöjärjestyksestä. 2. **Yhtiöjärjestyspoikkeamat** ensin; Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko on vakiintunut apuväline muttei laki — erottele. 3. **Ilmoitusvelvollisuus**: osakkaan ilmoitettava viasta yhtiölle; yhtiön ilmoitukset osakkaalle töistä. 4. **Kustannusriidat**: yhtiön teettämä työ osakkaan vastuualueella ja päinvastoin; osakkaan oikeus teettää yhtiön viivyttelemä työ — edellytykset lähteestä. Tasoparannukset vs. perustaso. ## Osakkaan muutostyöt - **Ilmoitus etukäteen** yhtiölle töistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin osiin; yhtiön oikeus asettaa ehtoja ja valvoa (kustannukset osakkaan) — menettely lähteestä. - Kielto-/ehtoperusteet: vahinko tai haitta yhtiölle/osakkaille; luvanvaraisuus (rakentamislupa → `ymparisto-ja-kaavoitus`). - Dokumentointi: muutostyörekisteri ja merkitys tulevassa kaupassa (isännöitsijäntodistus). ## Yhtiökokous ja päätöksenteko - **Toimivalta**: yhtiökokous päättää laajakantoisista (remontit, vastikkeet, yhtiöjärjestysmuutokset — enemmistövaatimukset lähteestä); hallitus juoksevista. - **Yhdenvertaisuus** on AOYL:n ydinperiaate: päätös ei saa tuottaa epäoikeutettua etua osakkaalle toisen kustannuksella — tyypilliset kipupisteet: hissin jälkiasennuksen kustannustenjako, vastikeperusteen muutos, vain osaa palveleva remontti. - **Päätöksen moite**: virheellinen menettely tai sisältö → moitekanne määräajassa `[tarkista lähteestä]`; mitättömyys erikseen. - Kokouskutsut, etäosallistuminen ja pöytäkirjat — vaatimukset lähteestä. ## Vastikkeet ja maksuvaikeudet - Vastikeperusteet yhtiöjärjestyksestä (hoito- ja pääomavastike; käyttökorvaukset erikseen). - **Hallintaanotto**: huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan (vastikerästit, häiriö) — varoitusmenettely, määräajat ja kesto lähteestä; vuokraus yhtiön lukuun. Raskain keino — käy kevyemmät ensin. - Rästien perintä → `insolvenssi:saatavien-perinta`. ## Hallituksen ja isännöitsijän vastuu Huolellisuusvelvollisuus ja vahingonkorvausvastuu (AOYL:n omat säännökset — lähteestä); tyypilliset riskit: kunnossapidon laiminlyönti, yhdenvertaisuuden loukkaus, puutteellinen valmistelu. Dokumentoitu päätöksenteko on paras suoja — sama oppi kuin `yhtiooikeus:yhtion-hallinto`-skillissä. ## Mitä tämä skill EI tee - **Ei tulkitse yhtiöjärjestystä näkemättä sitä** — pyytää sen aina. - **Ei vahvista vastuunjakoa sitovasti** rajatapauksissa — `[varmista — juristin arvioitava]`; viime kädessä tuomioistuin. - **Ei tee rakennusteknistä arviota** vaurioista tai korjaustavoista. - **Ei vahvista enemmistövaatimuksia, moiteaikoja tai hallintaanoton määräaikoja muistista** — lähteestä. - **Ei laadi näennäisperusteluja** yhdenvertaisuutta loukkaavalle päätökselle — riski kerrotaan, ei piiloteta. ## Jatka tästä - Asunnon kauppaan liittyvä yhtiötieto → /kiinteistot-ja-asuminen:asuntokauppa - Huoneiston vuokraus → /kiinteistot-ja-asuminen:vuokrasopimukset - Säännöksen tai KKO-käytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus - Vastikerästien perintä → /insolvenssi:saatavien-perinta - Moitekanteen vieminen tuomioistuimeen → /riidanratkaisu:haastehakemus