vuokrasopimukset

# Vuokrasopimukset — asuin- ja liikehuoneistot Tämä skill jäsentää vuokrasuhteen elinkaaren molemmista näkökulmista (vuokranantaja ja vuokralainen). **Ensimmäinen rajanveto: asuinhuoneisto (AHVL 481/1995) vai liikehuoneisto (LHVL 482/1995)** — käyttötarkoitus ratkaisee, ja lakien pakottavuus eroaa olennaisesti. Perusteet: `../kiinteistokauppa/references/kiinteisto-perusteet.md`. > **Vastuuvapaus:** luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista > neuvontaa. AHVL sisältää pakottavia säännöksiä vuokralaisen suojaksi — > niiden vastainen ehto on tehoton. Katso > `kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md`. ## Tarkista laki lähteestä Hae AHVL:n/LHVL:n säännökset (irtisanomisajat, vakuuden enimmäismäärä, purkuperusteet, korotusmenettely) **`juristi:oikeustutkimus`-skillillä** — älä muistista. Tarkista kummasta laista on kyse ja mikä on pakottavaa: AHVL suojaa vuokralaista laajasti, LHVL on pitkälti tahdonvaltainen. ## Sopimuksen laatiminen Käy ainakin nämä läpi (molemmissa sopimustyypeissä): 1. **Osapuolet ja kohde** — huoneisto, kunto sovittuna (alkukatselmus + valokuvat suositeltava), avaimet, autopaikat ja varastot erikseen. 2. **Sopimuksen kesto** — toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen. Määräaikainen sitoo molempia koko kauden — ennenaikaisen päättämisen seuraamukset ja poikkeukset lähteestä. Ketjutetut lyhyet määräaikaiset asumisessa: peruste tarkistettava. 3. **Vuokra ja korotusehto** — korotusmekanismi sovittava täsmällisesti (indeksi, prosentti, tasokorotus + ilmoitusmenettely); ilman ehtoa korotus vaatii sopimista tai lain menettelyn — lähteestä. Indeksiehdon sallittavuus tarkistetaan. 4. **Vakuus** — AHVL:ssä enimmäismäärä `[tarkista lähteestä]`; vakuuden kohdistus (kaikki sopimusvelvoitteet vs. vain vuokra) ja palautusaika kirjataan. 5. **Kunnossapito ja muutostyöt** — AHVL:n olettama vs. sovittu; liiketiloissa vastuunjako ja kuntoluokitus sovitaan vapaammin. 6. **Liikehuoneiston erityisehdot** — käyttötarkoitus ja kilpailusuoja, ALV-status (hakeutuminen → `verotus:arvonlisaverotus`), ylläpitovuokran erittely, ali- ja jälleenvuokrausoikeus, lunastus-/jatko-optiot, sopimussakko. ## Vuokrasuhteen aikana - **Korotukset**: noudata sovittua mekanismia ja ilmoitusaikoja; yksipuolinen korotus ilman ehtoa ei sido. - **Huoneiston kunto ja korjaukset**: ilmoitusvelvollisuus, vuokranalennus käyttöhaitasta (edellytykset lähteestä), vuokranantajan pääsy huoneistoon. - **Häiriöt ja laiminlyönnit**: dokumentointi (varoitus!) ennen järeämpiä keinoja. ## Päättäminen — valitse oikea keino | Keino | Milloin | Huomio | |---|---|---| | **Irtisanominen** | toistaiseksi voimassa oleva | irtisanomisajat lähteestä (AHVL: pituus riippuu osapuolesta ja kestosta); asuinhuoneistossa vuokranantajan irtisanomiselle hyvän tavan vaatimukset ja vuokralaisen suoja — lähteestä | | **Purkaminen** | olennainen sopimusrikkomus (rästit, häiriö, käyttötarkoituksen vastaisuus) | purkuperusteet lähteestä; **varoitus yleensä ensin** — ilman sitä purku kaatuu | | **Määräajan päättyminen** | määräaikainen | ei jatkamisvelvollisuutta; hiljainen jatkuminen sovittava/estettävä | | **Häätö** | vuokralainen ei poistu | tuomio + ulosotto → `insolvenssi:saatavien-perinta` ja `riidanratkaisu:haastehakemus`; omatoiminen häätö on kielletty | Rästitilanteessa jäsennä kokonaisuus: maksusuunnitelma vs. purku, vakuuden käyttö, perintä — ja asumisneuvonnan mahdollisuus asuinvuokrissa. ## Mitä tämä skill EI tee - **Ei laadi AHVL:n pakottavien säännösten vastaisia ehtoja** — tehoton ehto kerrotaan, ei piiloteta sopimukseen. - **Ei vahvista irtisanomisaikoja, vakuusrajoja tai indeksiehtojen sallittavuutta muistista** — lähteestä tai `[tarkista]`. - **Ei toteuta häätöä eikä omatoimisia keinoja** (lukkojen vaihto, irtaimiston pidätys) — täytäntöönpano kuuluu ulosotolle. - **Ei ota kantaa vuokratasoon** — markkinavuokra ei ole oikeuskysymys. - **Ei käsittele maanvuokraa** (maanvuokralaki) — eri laki; nosta esiin jos kohde on maapohja. ## Jatka tästä - Vuokrarästien perintä ja häädön täytäntöönpano → /insolvenssi:saatavien-perinta - Purku- tai häätöriita tuomioistuimessa → /riidanratkaisu:haastehakemus - Taloyhtiön ja osakkaan suhde vuokrakohteessa → /kiinteistot-ja-asuminen:asunto-osakeyhtio - Liiketilan ALV-hakeutuminen → /verotus:arvonlisaverotus - Säännöksen tarkistus lähteestä → /juristi:oikeustutkimus - Sopimusluonnoksen kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus