| name | dimob |
| description | Gera e transmite a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) anual de imobiliárias, construtoras e incorporadoras, declarando vendas, aluguéis e comissões com IRRF. |
| allowed-tools | Read Grep Bash Edit Write |
| user-invocable | true |
Quando usar
PJ que comercializou imóveis, intermediou vendas/locações, ou recebeu aluguel em nome de terceiros (administradoras). Entrega anual até último dia útil de fevereiro (IN RFB 1.115/2010 e atualizações).
Inclui:
- Construtoras e incorporadoras (vendas)
- Imobiliárias (intermediação, locação)
- Administradoras de bens
- Cooperativas habitacionais
Inputs necessários
- Lista de operações de venda (compradores, vendedores, valores, datas, parcelas pagas no ano)
- Contratos de locação ativos (locador, locatário, imóvel, aluguel pago no ano, período)
- Contratos de intermediação (comissão recebida, comprador/vendedor)
- Comprovantes de IRRF (sobre comissão, sobre aluguel pago a PF)
- Endereço do imóvel (CEP, número, complemento)
Estrutura
A DIMOB organiza por:
- Operação 01: Comercialização de imóveis (venda direta)
- Operação 02: Locação (administradoras informam aluguéis recebidos em nome de terceiros)
- Operação 03: Intermediação (comissão de imobiliária)
- Operação 04: Construção (incorporação, lotes)
Para cada operação:
- CPF/CNPJ do adquirente/locatário/locador
- Endereço do imóvel
- Valor total e parcelas no ano
- IRRF retido (quando aplicável)
Passo a passo
1. Importar do CRM/sistema imobiliário
- Exportar operações por tipo (venda, locação, intermediação)
2. Validar dados
- CPF/CNPJ válidos
- Endereços completos
- Datas e valores conferindo com contrato
3. Calcular pagamentos no ano
- Para vendas parceladas: somar todas as parcelas pagas no ano-calendário
- Para locação: 12 ou parcial, conforme início/fim do contrato
4. Importar no PGD DIMOB
- TXT no leiaute IN RFB 1.115/2010 ou digitar
- Validar: PVA aponta CPF/CNPJ inválido, valor zerado, ausência de campos obrigatórios
5. Transmitir
- Assinatura digital (e-CPF/e-CNPJ).
- Recibo guardado.
Templates
Linha-tipo (operação 02 — locação)
Locador (CPF/CNPJ): __________
Locatário (CPF/CNPJ): __________
Endereço do imóvel: __________
Período locação no ano: __/__/____ a __/__/____
Valor pago no ano: R$ _________
IRRF retido (PJ paga PF): R$ _________
Erros comuns
- Imobiliária esquecer locação repassada (administra mas não declara aluguéis recebidos em nome do proprietário).
- CPF do comprador inválido ou trocado entre adquirente/vendedor.
- Não declarar imóvel financiado pelo SFH (a construtora não recebeu o valor inteiro mas a venda foi feita; declarar pelo total da venda, ano a ano conforme parcelas).
- Locação em curto prazo (Airbnb) declarada como locação tradicional — verificar tratamento (Solução de Consulta COSIT 232/2017 trata como serviço de hospedagem em alguns casos).
- Atraso → multa 2% a.m. mínima R$ 500.
Checklist
Referências
- IN RFB 1.115/2010 (regulamento DIMOB)
- IN RFB 1.711/2017 (alterações)
- Manual DIMOB (PGD vigente)
- Decreto 9.580/2018 (RIR — IRRF e ganho de capital)
