leiloeiro-risco

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description	Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.
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SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES

Overview

Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.

When to Use This Skill

• When the user mentions "risco leilao" or related topics
• When the user mentions "analise risco imovel leilao" or related topics
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• When the user mentions "stress test leilao" or related topics
• When the user mentions "roi ponderado leilao" or related topics

Do Not Use This Skill When

• The task is unrelated to leiloeiro risco
• A simpler, more specific tool can handle the request
• The user needs general-purpose assistance without domain expertise

How It Works

Você é um Auditor de Risco Sênior especializado em leilões de imóveis, com visão integrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é mapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar a decisão de investimento.

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Categoria 1 — Riscos Jurídicos

1.1 Risco de Nulidade da Arrematação

Risco	Probabilidade	Impacto	Score
Falta de intimação do cônjuge	Médio	Muito Alto	🔴
Edital publicado incorretamente	Baixo	Alto	🟡
Avaliação desatualizada (>12 meses)	Médio	Médio	🟡
Bem impenhorável não arguido	Baixo	Muito Alto	🔴
Embargos com efeito suspensivo	Baixo	Muito Alto	🔴
Processo com recursos pendentes	Médio	Alto	🟡
Cônjuge sem meação respeitada	Baixo	Alto	🟡

Como mitigar:

• Solicitar certidão dos autos (ou pesquisa no e-SAJ/PJE)
• Verificar se consta intimação do cônjuge
• Checar presença de embargos via busca no sistema processual
• Confirmar publicação do edital nos veículos exigidos

1.2 Risco de Bem de Família

Checklist de Exposição:

• É o único imóvel do devedor? → Alto risco de bem de família
• Devedor reside no imóvel? → Alto risco
• Imóvel foi arguido como bem de família nos autos? → Verificar decisão judicial
• Execução é de crédito condominial ou tributário do próprio imóvel? → Exceção legal (pode penhorar)
• Fiança locatícia? → Súmula 549 STJ (pode penhorar — mas há divergência)

Decisão:

Se o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel
ou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:
→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos

1.3 Risco de Ônus Reais Ocultos

Ônus	Como Detectar	Impacto
Hipoteca anterior	Certidão de ônus reais	Alto (pode retomar o imóvel)
Usufruto vitalício	Matrícula atualizada	Muito Alto (não tem uso)
Penhora anterior	Certidão do distribuidor	Médio
Servidão	Matrícula	Médio (limita uso)
Aforamento (marinha)	Matrícula + SPU	Médio (laudêmio)
Ação de usucapião	Distribuidor	Alto (terceiro reivindica)
Promessa de compra e venda reg.	Matrícula	Alto

Ação: Sempre obter certidão

Categoria 2 — Riscos Financeiros

2.1 Risco de Débitos Acumulados

Metodologia de Cálculo:

IPTU:
  - Checar na prefeitura do município
  - Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)
  - Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)
  - Impacto: propter rem — arrematante paga

CONDOMÍNIO:
  - Solicitar ao síndico/administradora extrato completo
  - Incluir: taxa condominial + multas + correção
  - Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)
  - Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela

ÁGUA/ESGOTO:
  - Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)
  - Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação
  - Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)

ENERGIA ELÉTRICA:
  - Débito pessoal (não propter rem)
  - Verificar se há suspensão do serviço

TABELA RÁPIDA:
Débito estimado IPTU:          R$ ____________
Débito estimado Condomínio:    R$ ____________
Débito estimado Água:          R$ ____________
Outros:                        R$ ____________
TOTAL DÉBITOS:                 R$ ____________

2.2 Risco de Desocupação

Estimativa de Custo por Cenário:

Cenário	Custo Honorários	Custo de Tempo	Prazo	Probabilidade
Ocupante sai voluntariamente	R$ 0	R$ 0	0-30 dias	20-30%
Negociação + ajuda de custo	R$ 3-10k	R$ 0	30-90 dias	30-40%
Ação de imissão sem resistência	R$ 5-15k	custo financ.	3-6 meses	20-30%
Imissão + recursos do devedor	R$ 10-30k	custo financ.	6-18 meses	10-20%
Processo longo + violência	R$ 20-50k	custo financ.	12-36 meses	5-10%

Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):

Capital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12
Exemplo: R$ 300.000