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Revenue management per strutture ricettive italiane (hotel, agriturismi, B&B, ville): RevPAR, ADR, occupancy, pricing dinamico, ottimizzazione OTA, P&L hospitality, KPI benchmark, strategie stagionali.
デフォルトでは、最初にソースを確認する Prompt が選択されています。直接コマンドに切り替えるか、ローカルコピーをダウンロードすることもできます。
インストールを決める前に、SKILL.md と SkillsMP に表示されている付属ファイルをお読みください。
Codex または Claude でインストール この Prompt をコピーして Codex、Claude、または他のアシスタントに貼り付けると、Skill ページを確認してインストールできます。
直接コマンドでは確認用 Prompt が省略されます。実行前にソースを確認してください。
npx skills add https://github.com/GigiK2A/K2-AI --skill property-management-revenueコマンドは1行のまま表示されます。コピー前に横へスクロールして全体を確認してください。
ローカルで確認しますか？SkillsMP が現在取得できるファイルをダウンロードできます。
Aggiorna lo stato delle fasi lavorative nel tracker Excel cantieri TLC. Vidima le fasi completate, segna NC, aggiorna note. Usa SEMPRE per: "vidima fase", "aggiorna stato sito", "segna OK la fase", "fase completata", "marca come completato", "aggiorna il tracker", "il POS è approvato", "abbiamo aperto il cantiere", "sopralluogo fatto", "CFL firmato", "commissioning completato", "BEF caricato", "sito completato", "segna NC", "aggiorna avanzamento", "stato cantiere", "check fase", "prossima fase sito".
Tecnico esperto nella procedura di agibilità per edifici civili, residenziali e commerciali. Usa SEMPRE per: SCIA agibilità, certificato agibilità, abitabilità, agibilità parziale, checklist documenti agibilità, conformità impianti D.M. 37/2008, APE fine lavori, collaudo statico, planimetria catastale aggiornata, dichiarazione DL fine lavori, modello ISTAT, agibilità in sanatoria, silenzio-assenso, sanzioni mancata agibilità, agibilità per compravendita e rogito, art. 24-25 DPR 380/2001, fine lavori edili, chiusura cantiere residenziale. Attiva per "devo fare l'agibilità", "cosa serve per l'agibilità", "ho finito i lavori cosa faccio", "agibilità prima del rogito", "il comune non risponde alla SCIA", "agibilità parziale condominio", "mancano documenti per l'agibilità", "Docfa agibilità", "SCIA agibilità". NON usare per TLC/antenne né per beni vincolati (→ architetto-beni-monumentali).
Skill settoriale per skillizzazione dell'archivio di studi di ingegneria italiani — fornisce template ready-to-use per i 30-50 tipi di documento tipici del settore. Relazioni di sopralluogo, capitolati, computi metrici, calcoli strutturali, PSC, fascicoli, PE TLC iliad e Cellnex, relazioni paesaggistiche, SAL, verbali, schede tecniche. Usa SEMPRE quando ai-knowledge-skillization-studio è attivata per studio di ingegneria, oppure quando il cliente ingegnere dice skill per relazioni sopralluogo, template capitolato MEP, skill PE iliad, template computo metrico, skill relazione strutturale, skill PSC cantiere, knowledge codification ingegneria. Differenziati per 8 sub-specializzazioni — civile, strutturale, MEP, TLC, sicurezza, DL, paesaggistico-monumentale, energetico. Si combina con skill tecniche K2-AI esistenti (progettista-strutturale, impianti-elettrici, psc-coordinamento). NON usare per altri settori, per implementazione tool senza skillization.
SOC 職業分類に基づく
SKILL.md を表示中
| name | property-management-revenue |
| description | Revenue management per strutture ricettive italiane (hotel, agriturismi, B&B, ville): RevPAR, ADR, occupancy, pricing dinamico, ottimizzazione OTA, P&L hospitality, KPI benchmark, strategie stagionali. |
| KPI | Formula | Target Italia (hotel 3-4 stelle) |
|---|---|---|
| Occupancy | Camere vendute / Camere disponibili | 65-75% annuo |
| ADR (Average Daily Rate) | Ricavi camere / Camere vendute | Dipende da categoria/location |
| RevPAR | Occupancy × ADR (o Ricavi / Camere disponibili) | ADR × occupancy |
| TRevPAR | Ricavi totali (camere + F&B + servizi) / Camere disponibili | RevPAR × 1.3-1.6 |
| GOPPAR | GOP (gross operating profit) / Camere disponibili | 30-40% di RevPAR |
BASSA STAGIONE ALTA STAGIONE
(occupancy < 40%) (occupancy > 70%)
Price floor Price ceiling
= costo variabile + min = massimo mercato
margine operativo sopporta
Regola: aumenta il prezzo quando la domanda supera l'offerta disponibile
(non aspettare il last minute — il last minute gestito male svende)
Segmentazione tariffaria:
| Segmento | Anticipo | Flessibilità | Prezzo relativo |
|---|---|---|---|
| Early bird | > 60gg | Non rimborsabile | -15% vs rack |
| Standard | 14-60gg | Rimborsabile | Rack rate |
| Last minute | < 7gg | Non rimborsabile | -5% / +10% secondo occupancy |
| Corporate | Anno | Fatturazione aziendale | -10% vs rack, volume commitment |
| Gruppi | > 60gg | Dipende da contratto | -20% vs rack, min camere |
| Canale | Target % ricavi | Commissione tipica |
|---|---|---|
| Diretto (sito + telefono) | > 35% | 0% |
| Booking.com | 25-35% | 15-18% |
| Expedia/Hotels.com | 10-15% | 18-22% |
| Airbnb (per B&B/ville) | 10-20% | 3% host + 14% guest |
| Altri OTA (lastminute, etc.) | 5-10% | 15-20% |
Parità tariffaria: Booking.com richiede rate parity per mantenere ranking. Strategia: offri valore aggiunto (colazione, late checkout, upgrade) sul diretto, non prezzo inferiore.
RICAVI
Camere (accommodation) [€]
F&B (colazione, ristorante) [€]
Servizi accessori [€]
TOTALE RICAVI [€] 100%
COSTI VARIABILI
Commissioni OTA [€] 8-12%
Costi colazione/F&B [€] 3-5%
Pulizie (se esternalizzate) [€] 5-8%
Amenities / consumabili [€] 1-2%
TOTALE VARIABILI [€]
COSTI FISSI
Personale (front desk, housekeeping se fisso) [€] 25-35%
Affitto/mutuo [€]
Utenze (energia, acqua) [€] 4-6%
Manutenzione [€] 2-3%
Marketing/OTA fisso [€]
Assicurazioni [€]
TOTALE FISSI [€]
EBITDA = Ricavi - Variabili - Fissi
Margine EBITDA target: > 25% dei ricavi totali
Estate (luglio-agosto) in destinazioni balneare/montagna:
Bassa stagione:
| Tipologia | ADR medio | Occupancy media | RevPAR medio |
|---|---|---|---|
| Hotel 4★ città | 130-180€ | 70% | 91-126€ |
| Hotel 4★ mare | 120-200€ | 65% (stagionale) | 78-130€ |
| Agriturismo | 90-140€ | 55-65% | 50-91€ |
| B&B premium | 80-130€ | 60-70% | 48-91€ |
| Villa/dimora storica | 250-500€ | 45-60% | 113-300€ |
Fonte: elaborazione dati STR/ISTAT 2023-2024 (indicativi, variano per location).
| Strumento | Costo | Funzione |
|---|---|---|
| Channel Manager (Cloudbeds, SiteMinder) | 100-250€/mese | Sincronizza prezzi e disponibilità su tutti i canali |
| PMS (Property Management System) | 80-200€/mese | Gestione prenotazioni, check-in, report |
| RMS (Revenue Management System) | 100-300€/mese | Pricing dinamico automatico (opzionale per < 20 camere) |
| Booking engine diretto | incluso nel PMS | Prenotazioni dirette con pagamento online |
Alternativa budget: Google Sheets + Booking.com Extranet per strutture < 10 camere.