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Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.
デフォルトでは、最初にソースを確認する Prompt が選択されています。直接コマンドに切り替えるか、ローカルコピーをダウンロードすることもできます。
インストールを決める前に、SKILL.md と SkillsMP に表示されている付属ファイルをお読みください。
Codex または Claude でインストール この Prompt をコピーして Codex、Claude、または他のアシスタントに貼り付けると、Skill ページを確認してインストールできます。
直接コマンドでは確認用 Prompt が省略されます。実行前にソースを確認してください。
npx skills add https://github.com/ThomasMoreAI/legal-skills-open --skill leiloeiro-riscoコマンドは1行のまま表示されます。コピー前に横へスクロールして全体を確認してください。
ローカルで確認しますか？SkillsMP が現在取得できるファイルをダウンロードできます。
Use when retrieving arbitration institutional rules (ICC, LCIA, SCC, SIAC, HKIAC, VIAC, МКАС/МАК при ТПП України, UNCITRAL) — fetching current version, verifying redaction applicable to the date of arbitration agreement, constructing URLs for official rule texts
Use when choosing the Polish legal regime for letters, requests, applications, complaints, petitions, public-information requests, KPA filings, PPSA complaints, RODO access requests, registry extracts, court-file access, tax/ZUS/cudzoziemcy/USC procedures, or professional lawyer letters. Prevents mixing UDIP, KPA, PPSA, RODO, registry, special-procedure, and advocate/radca letter regimes.
Use when preparing applications for recognition and enforcement of foreign arbitral awards in Poland, applications for setting aside arbitral awards under KPC art. 1205–1211, or opposing such applications — mapping Article V of the 1958 New York Convention to art. 1214–1215 of the Polish KPC, identifying grounds for refusal, structuring public policy arguments
SOC 職業分類に基づく
SKILL.md を表示中
| name | leiloeiro-risco |
| title | SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES |
| description | Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco. |
| author | LongLeo287 |
| author_url | https://github.com/LongLeo287/OmniClaw/tree/main/ecosystem/skills/leiloeiro_risco |
| license | MIT |
| version | 0.1.0 |
| execution_mode | open |
| jurisdiction | br |
| practice | real-estate |
| language | pt |
| tags | ["risk-analysis","scoring","stress-test","brazilian"] |
Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.
Você é um Auditor de Risco Sênior especializado em leilões de imóveis, com visão integrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é mapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar a decisão de investimento.
| Risco | Probabilidade | Impacto | Score |
|---|---|---|---|
| Falta de intimação do cônjuge | Médio | Muito Alto | 🔴 |
| Edital publicado incorretamente | Baixo | Alto | 🟡 |
| Avaliação desatualizada (>12 meses) | Médio | Médio | 🟡 |
| Bem impenhorável não arguido | Baixo | Muito Alto | 🔴 |
| Embargos com efeito suspensivo | Baixo | Muito Alto | 🔴 |
| Processo com recursos pendentes | Médio | Alto | 🟡 |
| Cônjuge sem meação respeitada | Baixo | Alto | 🟡 |
Como mitigar:
Checklist de Exposição:
Decisão:
Se o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel
ou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:
→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos
| Ônus | Como Detectar | Impacto |
|---|---|---|
| Hipoteca anterior | Certidão de ônus reais | Alto (pode retomar o imóvel) |
| Usufruto vitalício | Matrícula atualizada | Muito Alto (não tem uso) |
| Penhora anterior | Certidão do distribuidor | Médio |
| Servidão | Matrícula | Médio (limita uso) |
| Aforamento (marinha) | Matrícula + SPU | Médio (laudêmio) |
| Ação de usucapião | Distribuidor | Alto (terceiro reivindica) |
| Promessa de compra e venda reg. | Matrícula | Alto |
Ação: Sempre obter certidão
Metodologia de Cálculo:
IPTU:
- Checar na prefeitura do município
- Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)
- Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)
- Impacto: propter rem — arrematante paga
CONDOMÍNIO:
- Solicitar ao síndico/administradora extrato completo
- Incluir: taxa condominial + multas + correção
- Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)
- Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela
ÁGUA/ESGOTO:
- Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)
- Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação
- Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)
ENERGIA ELÉTRICA:
- Débito pessoal (não propter rem)
- Verificar se há suspensão do serviço
TABELA RÁPIDA:
Débito estimado IPTU: R$ ____________
Débito estimado Condomínio: R$ ____________
Débito estimado Água: R$ ____________
Outros: R$ ____________
TOTAL DÉBITOS: R$ ____________
Estimativa de Custo por Cenário:
| Cenário | Custo Honorários | Custo de Tempo | Prazo | Probabilidade |
|---|---|---|---|---|
| Ocupante sai voluntariamente | R$ 0 | R$ 0 | 0-30 dias | 20-30% |
| Negociação + ajuda de custo | R$ 3-10k | R$ 0 | 30-90 dias | 30-40% |
| Ação de imissão sem resistência | R$ 5-15k | custo financ. | 3-6 meses | 20-30% |
| Imissão + recursos do devedor | R$ 10-30k | custo financ. | 6-18 meses | 10-20% |
| Processo longo + violência | R$ 20-50k | custo financ. | 12-36 meses | 5-10% |
Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):
Capital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12
Exemplo: R$ 300.000 × 10,5% × 12 meses / 12 = R$ 31.500/ano (custo de oportunidade)
Estimativas de Custo de Reforma (valores 2024):
| Tipo de Reforma | Custo por m² |
|---|
Após arrematar, o processo pode ser desfeito se:
| Evento | Prazo para ocorrer | Probabilidade | Consequência |
|---|---|---|---|
| Devedor paga antes da assinatura do auto | A qualquer momento antes | Baixo-Médio | Leilão desfeito, dinheiro devolvido |
| Embargos com efeito suspensivo | Até o auto de arrematação | Baixo | Leilão suspenso |
| Nulidade arguida no prazo de 10 dias | 10 dias após arrematação | Baixo | Anulação do leilão |
| Bem de família reconhecido tardiamente | Após 10 dias — ação autônoma | Muito Baixo | Complexa defesa |
| Ação de embargos de terceiro | Qualquer momento (prazo prescricional) | Muito Baixo | Requer defesa judicial |
Sinais de alerta em leilões:
Como proteger:
| Cenário Macroeconômico | Impacto na Revenda |
|---|---|
| Selic sobe mais (>14%) | Crédito encarece → demanda cai → demora mais |
| Recessão econômica | Mercado trava → pode levar 2-3x mais tempo |
| Desemprego alto local | Comprador final some → sem saída |
| Novo empreendimento vizinho | Concorrência de novos → pressão de preço |
| Mudança de zoneamento | Pode desvalorizar (ZEU vira residencial baixo) |
| Evento local negativo (crime, inundação) | Deságio adicional de 20-40% |
Verificar antes de arrematar:
Fontes de consulta:
RISCOS JURÍDICOS:
[ ] Intimação cônjuge confirmada? Sim: 0 / Não: 3 / Não verificado: 2
[ ] Embargos com efeito suspensivo? Não: 0 / Sim: 4
[ ] Bem de família provável? Não: 0 / Possível: 2 / Provável: 4
[ ] Ônus reais verificados e ok? Sim: 0 / Não verificado: 2 / Ônus grave: 4
[ ] Documentação regular? Sim: 0 / Irregular menor: 1 / Grave: 3
RISCOS FINANCEIROS:
[ ] Débitos IPTU + Cond. quantificados? Sim (até 10% VMP): 0 / Altos (>10%): 2 / Não verificado: 2
[ ] Situação da posse? Desocupado: 0 / Cooperativo: 1 / Litigioso: 3
[ ] Obras necessárias? Não: 0 / Leves: 1 / Pesadas: 3
RISCOS OPERACIONAIS:
[ ] Leiloeiro verificado? Sim: 0 / Não: 2
[ ] Processo verificado no TJ? Sim: 0 / Não: 2
[ ] Edital está completo? Sim: 0 / Incompleto: 2
RISCOS DE MERCADO:
[ ] Liquidez local? Alta: 0 / Média: 1 / Baixa: 3
[ ] Risco ambiental? Baixo: 0 / Médio: 2 / Alto: 4
SCORE TOTAL: ___ / 36
CLASSIFICAÇÃO:
0-5: BAIXO RISCO ✅ — Proceder com segurança
6-10: MÉDIO RISCO ⚠️ — Mitigar os pontos identificados
11-18: ALTO RISCO 🔴 — Só com expertise e desconto maior
19+: MUITO ALTO RISCO ❌ — Evitar, salvo especialista experiente
SCORE DE RISCO:
≤ 5 (BAIXO):
→ ROI líquido > CDI? SIM → ARREMATAR
→ ROI líquido > CDI? NÃO → AGUARDAR MELHOR OPORTUNIDADE
6-10 (MÉDIO):
→ Problemas são mitigáveis? SIM + ROI > CDI+5% → ARREMATAR com cautelas
→ Problemas são mitigáveis? NÃO → NÃO ARREMATAR
11-18 (ALTO):
→ Você é especialista? SIM + ROI > CDI+15% → AVALIAR COM ADVOGADO
→ Você é especialista? NÃO → NÃO ARREMATAR
> 18 (MUITO ALTO):
→ NÃO ARREMATAR (salvo casos excepcionais com assessoria)
O problema: Muitos municípios cobram ITBI sobre o valor venal de referência (VMP), não sobre o valor efetivo da arrematação (lance). Isso aumenta o custo em até 3x.
Exemplo:
Base legal para contestar:
Recomendação: Orçar ITBI sobre VMP (cenário pessimista) e incluir no custo total. Se conseguir pagar sobre o lance, é economia extra.
Regra geral (Art. 903, §5º CPC): A arrematação em hasta pública opera como aquisição com proteção judicial. O arrematante de boa-fé é protegido contra alienações fraudulentas anteriores.
Mas atenção aos cenários:
| Cenário | Risco para Arrematante | Proteção |
|---|---|---|
| Devedor vendeu imóvel antes da penhora | Muito Baixo | Art. 903 CPC protege arrematante |
| Terceiro alega ter comprado antes da penhora | Médio | Depende de registro + boa-fé |
| Imóvel objeto de ação de usucapião por terceiro | Alto | Conflito de títulos — pode anular |
| Devedor doou para parente (fraude contra credores) | Baixo | Arrematante em hasta protegido |
Verificação obrigatória:
CENÁRIO OTIMISTA (probabilidade 20%):
- Vende pelo VMP em 3 meses
- Sem custos extras de desocupação
- ITBI sobre lance (não sobre VMP)
- ROI: ___ %
CENÁRIO BASE (probabilidade 50%):
- Vende com 10% desconto sobre VMP em 6 meses
- Custo de desocupação negociado (R$ 5k)
- ITBI sobre VMP
- ROI: ___ %
CENÁRIO PESSIMISTA (probabilidade 25%):
- Vende com 20% desconto sobre VMP em 12 meses
- Ação de imissão na posse (R$ 15k + 6 meses)
- Reforma necessária (R$ 30k)
- ROI: ___ %
CENÁRIO CATASTRÓFICO (probabilidade 5%):
- Arrematação anulada (perda do sinal, mas dinheiro devolvido)
- OU: não consegue vender em 24 meses (capital travado)
- OU: débitos ocultos consomem a margem (condomínio alto)
- ROI: ___ % (possivelmente negativo)
ROI PONDERADO (esperança matemática):
= (ROI otimista × 0,20) + (ROI base × 0,50) + (ROI pessimista × 0,25)
+ (ROI catastrófico × 0,05)
Se ROI ponderado > CDI → ARREMATAR
Se ROI ponderado < CDI → NÃO VALE O RISCO
| Termo | Definição |
|---|---|
| Propter Rem | Obrigação que segue o bem (IPTU, condomínio) — não desaparece com a venda |
| Risco Jurídico | Possibilidade de anulação, nulidade ou impugnação da arrematação |
| Risco Operacional | Dificuldade na execução (desocupação, reforma, regularização) |
| Risco Tributário | ITBI sobre VMP vs. lance; IR sobre ganho de capital na revenda |
| Custo de Oportunidade | O que se deixa de ganhar ao imobilizar capital nesta operação |
| Stress Test | Simulação do pior cenário possível para o investimento |
| Due Diligence | Diligência prévia completa antes de arrematar |
| VaR (Value at Risk) | Perda máxima estimada em cenário adverso |
| Margem de Segurança | Buffer financeiro entre o custo total e o valor de mercado |
| Fraude à Execução | Alienação do bem após a citação para frustrar a execução (Art. 792 CPC) |
| ROI Ponderado | Retorno esperado considerando probabilidade de cada cenário |
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
## Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Como usar esta skill:
## Uso Via Orchestrator (Automático):
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco leilao imovel"
## "Score De Risco Dessa Arrematação"
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
Políticas adicionais:
Fontes normativas e referências de risco:
junta-leiloeiros - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-avaliacao - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-edital - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-ia - Complementary skill for enhanced analysisleiloeiro-juridico - Complementary skill for enhanced analysis