grundbuchanalyse

name	grundbuchanalyse
title	Grundbuchanalyse
description	Grundbuchauszug analysieren: Eigentuemer, Belastungen, Grundschulden, Dienstbarkeiten. Normen: §§ 873 ff. 1105 ff. 1191 ff. BGB, GBO. Prüfraster: Abteilung I bis III, Widersprueche, Rangverhältnisse, Löschungsansprüche. Output: Grundbuchanalyse-Bericht mit Handlungsempfehlung. Abgrenzung: nicht Kaufvertragsprüfung.
author	Klotzkette
author_url	https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/immobilienrechtspraxis/skills/grundbuchanalyse
license	Apache-2.0
version	0.1.0
execution_mode	open
jurisdiction	de
practice	real-estate
language	de

Grundbuchanalyse

Leitidee

Grundbuchdaten kommen in der Praxis als Stapel von PDF-Auszügen, oft gescannt, mit dazwischengewürfelten Baulastenverzeichnissen, Flurkarten und Altlastenausweisen. Der Skill normalisiert alles auf eine Objekttabelle und ein einheitliches Risikoschema.

Inputs

• Grundbuchauszüge (.pdf, gescannt oder digital)
• Optional: Baulastenverzeichnis-Ausdrucke
• Optional: Altlastenkataster-Auskuenfte
• Optional: Flurkarten und Lageprüfungen
• Objektliste als .xlsx oder .csv

Methodik

1. OCR auf gescannten PDFs
2. Pro Auszug Identifikation Bestandsverzeichnis Abteilung I II III
3. Strukturierte Extraktion:
   • Bestandsverzeichnis: Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart Größe
   • Abteilung I: Eigentümerkette mit Erwerbsgrund
   • Abteilung II: Lasten und Beschraenkungen (Dienstbarkeiten Reallasten Vorkaufsrechte Nacherbenvermerk Sanierungsvermerk)
   • Abteilung III: Grundpfandrechte mit Rang Betrag Gläubiger Löschungserleichterung Brieftyp
4. Querverweis mit Baulastenverzeichnis (Baulasten existieren NICHT im Grundbuch)
5. Risikobewertung pro Objekt und Aggregation auf Portfolio
6. Generierung Risikomatrix Excel-Tabelle und Memo

Output

• Grundbuch_Portfolio.xlsx — eine Zeile pro Flurstück, Spalten je Risikofeld
• Risikomatrix.md mit Ampel pro Objekt und Aggregat-Statistik
• Auffaelligkeiten.md — Objekte mit ungewöhnlichen Vermerken (Insolvenzvermerk Zwangsversteigerungsvermerk Nacherbenvermerk Sanierungsvermerk § 144 BauGB Vorkaufsrecht nach BauGB)

Typische Risikofelder

• Briefgrundschuld ohne Löschungsbewilligung
• Rangverhältnis Abteilung III nicht eindeutig
• Dienstbarkeit zugunsten unbekannter Dritter (Leitungsrechte Wegerechte)
• Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB
• Sanierungsvermerk § 144 BauGB — Genehmigung erforderlich
• Nacherbenvermerk § 2113 BGB
• Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerk
• Baulast nicht im Grundbuch aber gegen Eigentümer wirksam
• Altlastenverdachtsfläche und mietminderungsrelevante Schadstoffe

Beispielformulierungen

• "Werte alle Grundbuchauszüge aus diesem Ordner aus. Erzeuge Portfoliosicht und markiere Objekte mit Sanierungsvermerk."
• "Ich habe 87 PDF-Auszüge. Zeig mir Objekte mit offenen Briefgrundschulden und Baulasten."
• "Prüfe diese 15 Objekte auf Vorkaufsrechte der Gemeinde nach Paragraph 24 BauGB."