Bei einem unliebsamen WEG-Beschluss prüfen, ob Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage in Frage kommt. Die WEG-Reform 2020 hat das Verfahren neu strukturiert — alte Begriffe (Beschlussanfechtungsklage) sind nun "Beschlussklage".
Eingaben
Einladung mit Tagesordnung
Beschluss-Protokoll
Beschluss-Sammlung-Eintrag
Gemeinschaftsordnung Teilungserklärung
Verwaltervertrag
Vorherige Beschlüsse zum selben Thema
Schritt 1 — Welche Klageart?
Beschlussklage § 44 WEG
Anfechtungsklage gegen anfechtbaren Beschluss
Nichtigkeitsklage gegen nichtigen Beschluss
Klagebefugnis jeder Eigentümer
Beklagte: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer § 9a WEG
Sonstige Klagen
Feststellungsklage zur Klärung von Sondereigentums-/Gemeinschaftseigentums-Abgrenzung
Leistungsklage auf Hausgeld
Unterlassungsklage gegen störenden Eigentümer § 14 WEG
Schritt 2 — Klagefrist § 45 WEG
Ein Monat ab Beschlussfassung
Frist absolut — keine Wiedereinsetzung außer bei nicht-Verschulden
Begründung bis zum Ablauf der Frist erforderlich (im Zweifel form-formuliert dann ausformulieren)
Schritt 3 — Formelle Anfechtungsgründe
Einberufung
Frist § 24 Abs. 4 S. 2 WEG n.F. drei Wochen vor Versammlung (seit WEMoG 1.12.2020; davor zwei Wochen)
Form schriftlich (Brief E-Mail mit Zustimmung)
Inhalt Tagesordnung Zeit Ort
Tagesordnung
Beschlussgegenstand klar bezeichnet
"Verschiedenes" als Sammelpunkt unzulässig für eigentliche Beschlüsse
Beschlussfähigkeit (seit WEMoG 1.12.2020 nicht mehr im WEG geregelt)
Seit WEMoG 1.12.2020 kein Quorum mehr im WEG — § 25 Abs. 3 WEG a.F. (Beschlussfähigkeit nur bei > 50 % MEA) wurde ersatzlos gestrichen. Es gibt seither keine eigene WEG-Norm zur Beschlussfähigkeit; jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig.
Jede Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der anwesenden / vertretenen Eigentümer; Wiederholungsversammlungen entfallen.
Für Beschlüsse vor dem 1.12.2020: alte Rechtslage § 25 Abs. 3 WEG a.F. (Quorum > 50 % MEA) noch maßgeblich.
Abweichende Quoren in der Gemeinschaftsordnung weiterhin zulässig (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG).
Mehrheitserfordernisse
Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen Standard (§ 25 Abs. 1 WEG n.F.)
Bauliche Veränderungen § 20 Abs. 1 WEG n.F.: einfache Mehrheit ausreichend (Vereinfachung durch WEMoG).
Doppelt qualifizierte Mehrheit nur für Kostentragung durch alle Eigentümer bei baulichen Maßnahmen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F.): > 2/3 der abgegebenen Stimmen und > 50 % der Miteigentumsanteile.
Allstimmig bei Änderung der Gemeinschaftsordnung (Vereinbarung § 10 WEG).
Stimmrecht Kopfprinzip — jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG, unverändert durch WEMoG); abweichende Stimmprinzipien (Objekt-, Wertprinzip) in der Gemeinschaftsordnung zulässig.
Stimmrechtsausschluss (§ 25 Abs. 4 WEG n.F.)
§ 25 Abs. 4 WEG n.F. (entspricht § 25 Abs. 5 WEG a.F.) bei Beschlüssen, die ihn selbst betreffen — Rechtsgeschäft mit ihm, Rechtsstreit gegen ihn, rechtskräftige Verurteilung nach § 17 WEG.
Bei Verletzung Beschluss anfechtbar.
Protokoll § 24 Abs. 6 WEG
Schriftlich
Verwalter Verfahrens-Beirat oder zwei Eigentümer Unterschrift
Schritt 4 — Materielle Anfechtungsgründe
Ordnungsmäßige Verwaltung § 19 WEG
Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen
Wirtschaftlichkeit
Erhaltung Sache
Treu und Glauben § 242 BGB
Beschluss nicht treuwidrig
Keine Schikane
Inhaltskontrolle baulicher Veränderungen § 20 WEG
Bauliche Veränderung: Beschlusskompetenz und Gestattung nach § 20 WEG zunächst von Kostenfolge § 21 WEG trennen.
Einfache Mehrheit genügt grundsätzlich für den Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG; privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Eigentümer einen Anspruch auf angemessene Gestattung.
Grenze § 20 Abs. 4 WEG: keine grundlegende Umgestaltung und keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.
Kosten: Wer trägt, richtet sich nicht automatisch nach der Beschlussmehrheit; § 21 WEG separat prüfen.
Hausgeld und Wirtschaftsplan § 28 WEG
Wirtschaftsplan jährlich
Abrechnung jährlich
Vorschüsse und Sonderumlagen
Schritt 5 — Nichtigkeitsgründe
Verstoß gegen unverzichtbare Rechte Stimmrechtsentzug ohne gesetzliche Grundlage
Verstoß Gemeinschaftsordnung unabänderlich
Beschluss-Kompetenz fehlt WEG kann nicht über Sondereigentum eines Einzelnen beschließen
Eingriff in absolutes Recht Eigentum eines Einzelnen
§ 134 BGB Gesetzesverstoß
§ 138 BGB Sittenwidrigkeit
Schritt 6 — Verwaltungsbeirat und Verwalter
Beirat
§ 29 WEG Beirat-Wahl Aufgabe Verwalter-Überwachung
Drei oder mehr Mitglieder
Verwalter
Bestellung § 26 WEG (Beschluss)
Abberufung § 26 Abs. 3 WEG: jederzeit möglich; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung. Die alte Formel "nur bei wichtigem Grund" nicht mehr verwenden.
Schritt 7 — Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum § 5 WEG
Räume innerhalb des Gebäudes
Außenwand und Decken gehören zur Gemeinschaftseigentum typisch
Bei Streit Klärung durch Sachverständigen-Gutachten
Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG
Bestandteile außerhalb Sondereigentum
Dach Fassade Treppenhaus Heizungsanlage
Gemeinschaftliche Nutzung
Schritt 8 — Hausgeld-Streit § 16 Abs. 2 WEG
Hausgeld nach Miteigentumsanteilen außer abweichend in Gemeinschaftsordnung
Klage auf Hausgeld durch Gemeinschaft (Selbstklage seit WEG-Reform 2020)
Verzug nach Mahnung Zinsen
Schritt 9 — Verfahren vor Gericht
Sachlich
Erstinstanzlich grundsätzlich Amtsgericht in Wohnungseigentumssachen nach §§ 43 ff. WEG.
Nicht schematisch nach allgemeiner Streitwertlogik zum Landgericht springen; Rechtsmittelzuständigkeit und Besonderheiten gesondert prüfen.
Örtlich
§ 43 WEG ausschließlich bei AG der Belegenheit
Beklagter
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer § 9a WEG
vertreten durch Verwalter
Schritt 10 — Streitwert
Anfechtungsklage: häufig nach wirtschaftlichem Interesse Beschluss
Sonderfälle § 49a GKG Anwendung
Ausgabe
weg-beschluss-analyse.md strukturiert
Klageschrift-Entwurf
Frist im Fristenbuch (ein Monat § 45 WEG)
Bei mehreren Beschlüssen: Tabelle Beschluss-für-Beschluss
Mandatsvereinbarung
Quellen
WEG §§ 5 9a 14 16 19 20 24 25 26 28 29 43 44 45
BGB §§ 134 138 242
GKG § 49a
BGH V. Zivilsenat nur mit Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle
Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org)
BGH 16.07.2021, V ZR 284/19: WEMoG-Uebergangsrecht — auch nach WEG-Reform 01.12.2020 ist die Wohnungseigentuemergemeinschaft prozessual aktiv-/passivlegitimiert (§ 9a Abs. 2 WEG n.F.). Quelle: dejure.org/2021,25770.
BGH 17.09.2021, V ZR 12/21: Bauliche Veraenderungen (§ 20 WEG n.F.) — Mehrheitsbeschluss genuegt; Anspruch des bauwilligen Eigentuemers gegen die GdW auf Beschlussfassung. Quelle: dejure.org/2021,30989.
BGH 10.07.2020, V ZR 234/19: Beschlussanfechtung — strikt einzuhaltende Klagefrist 1 Monat nach Beschlussfassung (§ 45 WEG n.F. / § 46 a.F.); materielle Ausschlussfrist. Quelle: dejure.org/2020,21566.
BGH 27.10.2023, V ZR 43/23: Anforderungen an ordnungsgemaesse Verwaltung; Beschluss ueber Sonderumlage muss verhaeltnismaessig und sachlich begruendet sein. Quelle: dejure.org/2023,30420.
BGH 13.01.2023, V ZR 43/22: Stimmrecht und Beschlussfaehigkeit nach WEMoG; Mehrheitsprinzip § 25 WEG n.F. — keine besondere Beschlussfaehigkeitsschranke mehr. Quelle: dejure.org/2023,1112.
Gesetzeslage 2026: WEMoG vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) in Kraft seit 01.12.2020 — Verfahrensrecht §§ 43-45 WEG, materielle Anforderungen §§ 18-21 WEG (bauliche Veraenderungen, Verwaltung).
Weitere Entscheidungen vor Ausgabe per dejure.org / bundesgerichtshof.de verifizieren.
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