property-valuation-estimator

name	property-valuation-estimator
description	Gayrimenkul değerleme aracı. Comparable analysis, income approach, cost approach ve market approach ile profesyonel değerleme raporları hazırlar.
triggers	["gayrimenkul değerleme","emlak fiyat analizi","değerleme raporu","property valuation","konut fiyat endeksi","piyasa analizi"]
auto_load_when	["real_estate","investment_analysis","financial_consulting","appraisal_services"]
agent	researcher
tools	["markdown_writer","template_generator","calculator"]

Property Valuation Estimator — Gayrimenkul Değerleme Tahmincisi

Gayrimenkul değerlemesi, piyasa verileri, gelir potansiyeli ve maliyet faktörlerini birleştiren sistematik bir analiz sürecidir. Bu skill, üç ana değerleme yaklaşımını kullanarak profesyonel raporlar üretir.

---

Pattern: Comparable Market Analysis (CMA) — Karşılaştırmalı Piyasa Analizi

Comparable Market Analysis (CMA)
├── Step 1: Define Search Parameters
│   ├── Geographic radius
│   │   └── Aynı mahalle / 1 km, aynı ilçe / 5 km
│   ├── Property type
│   │   └── Aynı yapı tipi (daire, villa, ticari)
│   ├── Size range
│   │   └── Hedef m² ± %15
│   ├── Bedroom / room count
│   │   └── Benzer oda sayısı
│   └── Time frame
│       └── Son 6–12 ayın satışları
│
├── Step 2: Select Comparable Properties
│   ├── Ideal comparables: 5–10 adet
│   │   ├── 3 "sold" (satılmış)
│   │   ├── 3 "active" (satılık)
│   │   └── 2–4 "pending" (satış aşamasında)
│   │
│   └── Comparison matrix
│       ├── Address / reference
│       ├── Sale price / listing price
│       ├── Size (m²)
│       ├── Price per m²
│       ├── Bedrooms / bathrooms
│       ├── Year built / condition
│       ├── Lot size (arsa)
│       ├── garage / parking
│       └── Days on market
│
├── Step 3: Adjustments (Düzeltmeler)
│   ├── Positive adjustments (+)
│   │   ├── Daha yeni bina
│   │   ├── Ekstra oda / banyo
│   │   ├── Yenilenmiş mutfak / banyo
│   │   ├── Daha büyük balkon / teras
│   │   ├── Manzara avantajı
│   │   └── Daha iyi lokasyon
│   │
│   ├── Negative adjustments (-)
│   │   ├── Daha eski bina
│   │   ├── Bakımsız / yenilemeye ihtiyaç
│   │   ├── Düşük kat / gürültülü cephe
│   │   ├── Az m² / küçük oda
│   │   └── Otoparksız / az otopark
│   │
│   └── Adjustment magnitude
│       └── Her düzeltme için TL değeri hesapla
│           └── Örnek: Her m² = +5.000 TL, her oda = +50.000 TL
│
└── Step 4: Value Conclusion
    ├── Adjusted price range
    │   └── En düşük – en yüksek
    ├── Weighted average
    │   └── Ağırlıklı ortalama (en yakın comp'lara daha çok ağırlık)
    ├── Market conditions adjustment
    │   └── Hot market (+5–10%) vs cold market (-5–10%)
    └── Estimated Value
        └── "Piyasa değeri: X – Y TL aralığında"

---

Pattern: Income Approach (Gelir Yaklaşımı)

Ticari ve yatırım amaçlı gayrimenkullerde kullanılır.

Income Approach
├── Step 1: Potential Gross Income (PGI)
│   ├── Annual rental income
│   │   └── Aylık kira × 12
│   ├── Other income
│   │   ├── Otopark geliri
│   │   ├── Depolama geliri
│   │   └── Laundry / vending
│   └── Gross Potential Income
│       └── Tüm gelir kaynakları toplamı
│
├── Step 2: Effective Gross Income (EGI)
│   ├── Less: Vacancy rate
│   │   └── Beklenen boşluk süresi (%3–10)
│   ├── Less: Collection loss
│   │   └── Tahsil edilemeyen kira (%1–3)
│   └── Effective Gross Income
│       └── PGI × (1 - vacancy rate - collection loss)
│
├── Step 3: Operating Expenses (İşletme Giderleri)
│   ├── Fixed expenses
│   │   ├── Grundbesitzsteuer (emlak vergisi)
│   │   ├── Sigorta
│   │   └── Yönetim ücreti (aidat)
│   │
│   ├── Variable expenses
│   │   ├── Bakım / onarım
│   │   ├── Kapıcı / temizlik
│   │   ├── Elektrik / su (ortak alanlar)
│   │   └── Hukuki giderler
│   │
│   ├── Reserves
│   │   └── Büyük onarım fonu (capex)
│   │
│   └── Total Operating Expenses
│       └── EGI'nin %25–45'i (mülk tipine göre)
│
├── Step 4: Net Operating Income (NOI)
│   ├── NOI = EGI - Operating Expenses
│   └── Mülkün borç servisi hariç net geliri
│
├── Step 5: Capitalization Rate (Cap Rate)
│   ├── Cap Rate = NOI / Property Value
│   ├── Cap Rate formülü: r = NOI / V
│   ├── Property Value formülü: V = NOI / r
│   └── Bölge cap rate ortalaması kullanılır
│       └── Türkiye'de genelde %5–9
│
└── Step 6: Value Calculation
    ├── Direct capitalization
    │   └── V = NOI / Cap Rate
    ├── Example
    │   ├── NOI: 180.000 TL / yıl
    │   ├── Cap Rate: 7%
    │   └── Değer = 180.000 / 0,07 = 2.571.428 TL
    └── Gross Rent Multiplier (GRM)
        └── GRM = Satış Fiyatı / Yıllık Kira → Türkiye'de 10–15 yıl

---

Pattern: Cost Approach (Maliyet Yaklaşımı)

Yeni veya az kullanılmış mülkler için uygundur.

Cost Approach
├── Step 1: Land Value (Arsa Değeri)
│   ├── Direct comparison (karşılaştırmalı arsa satışları)
│   ├── Land residual technique
│   │   ├── Tahmini bina değeri hesapla
│   │   ├── Toplam değerden bina değerini çıkar
│   │   └── Kalan = arsa değeri
│   └── Plot area × unit land value
│       └── Arsa m² × birim arsa değeri
│
├── Step 2: Replacement / Reproduction Cost
│   ├── Replacement cost
│   │   └── Aynı faydayı sağlayan yeni bir bina inşa etme maliyeti
│   │
│   ├── Unit-in-place method
│   │   ├── Her yapı elemanının maliyeti
│   │   │   ├── Temel
│   │   │   ├── Taşıyıcı duvarlar
│   │   │   ├── Döşeme / çatı
│   │   │   ├── Tesisat
│   │   │   └── İç mekan kaplama
│   │   └── Her biri × birim maliyet
│   │
│   ├── Quantity survey estimate
│   │   └── Detaylı malzeme + işçilik hesabı
│   │
│   └── Quick estimate
│       └── m² × ortalama inşaat maliyeti (TL/m²)
│           └── İstanbul 2026: Düz daire ~25.000 TL/m²
│               Lüks / villalar: ~40.000–60.000 TL/m²
│
├── Step 3: Accrued Depreciation (Birikmiş Amortisman)
│   ├── Physical depreciation
│   │   ├── Curable (düzeltilebilir)
│   │   │   └── Boya, küçük onarımlar
│   │   └── Incurable (düzeltilemez)
│   │       └── Yapısal hasarlar, yaşlanma
│   │
│   ├── Functional obsolescence (İşlevsel eskime)
│   │   ├── Curable
│   │   │   └── Eksiklikler (dolap yok, küvet var)
│   │   └── Incurable
│   │       └── Tasarım hataları, plan aksaklıkları
│   │
│   └── External obsolescence (Dışsal eskime)
│       └── Çevresel faktörler (gürültü, kirlilik, ekonomik)
│
├── Step 4: Depreciation Calculation
│   ├── Age-life method
│   │   ├── Effective age (efektif yaş)
│   │   ├── Total economic life (toplam ekonomik ömür)
│   │   └── Depreciation = (Effective Age / Total Life) × RC
│   │
│   └── Breakdown method
│       └── Her tür amortisman ayrı hesaplanır
│
└── Step 5: Final Value
    ├── Value = Land Value + (RC - Depreciation)
    └── Example:
        ├── Arsa: 2.000.000 TL
        ├── Yeniden inşa maliyeti: 3.500.000 TL
        ├── Amortisman: -700.000 TL
        └── Değer = 2.000.000 + (3.500.000 - 700.000) = 4.800.000 TL

---

Pattern: Market Approach (Piyasa Yaklaşımı — Makro Analiz)

Market Approach — Macro Level
├── Step 1: Market Analysis
│   ├── Supply analysis
│   │   ├── Active listings (mevcut arz)
│   │   ├── New construction pipeline (yeni proje sayısı)
│   │   └── Months of supply (stok analizi)
│   │
│   ├── Demand analysis
│   │   ├── Population growth
│   │   ├── Employment trends
│   │   ├── Mortgage rates
│   │   └── Buyer sentiment
│   │
│   └── Absorption rate
│       └── Satış hızı (aylık absorbe edilen m²)
│           └── Düşük absorption = alıcı piyasası
│
├── Step 2: Price Trends
│   ├── Historical price indices
│   │   └── Son 5–10 yılın fiyat seyri
│   ├── Year-over-year change
│   │   └── Geçen yıla göre % değişim
│   ├── Price per m² trends
│   │   └── m² başına fiyat eğilimi
│   └── Seasonality
│       └── İlkbahar / sonbahar doruk mı?
│
├── Step 3: Location Scoring
│   ├── Walk Score / Transit Score
│   ├── School district quality
│   ├── Crime rate
│   ├── Employment accessibility
│   ├── Amenity proximity
│   └── Future development plans
│
└── Step 4: Final Value Synthesis
    ├── Weight the three approaches
    │   ├── CMA weight: 50%
    │   ├── Income approach: 30% (yatırım mülkleri)
    │   └── Cost approach: 20% (yeni binalar)
    └── Weighted average = Final Opinion of Value

---

Key Patterns

Yöntem	En İyi Kullanım	Zayıf Yön
CMA	Konut, aktif piyasa	Tarihsel veri gerekir, subjektif düzeltmeler
Income	Yatırım, ticari, kiralık	Kira tahmini zor, boşluk riski
Cost	Yeni binalar, sigorta, az gelişmiş piyasa	Arsa değeri zor hesaplanabilir, amortisman tahmini zor
Hybrid	Karma kullanım, farklı veri varsa	En güvenilir sonuç

---

Anti-Patterns

❌ Sadece bir yöntem kullanma — tek kaynak yanıltıcı olabilir
   → En az 2 yöntemi paralel uygula, çapraz kontrol et

❌ Çok uzak mesafedeki satışları karşılaştırma yapma
   → Aynı mahalle veya max 1 km fark olmalı

❌ Amortismanı göz ardı etme
   → 20 yıllık bina = önemli düzeltme gerekebilir

❌ Kira değerini gerçekçi bulmama
   → En az 3 karşılaştırmalı kira araştırması yap

❌ Makro faktörleri yoksayma — sadece mikro analiz
   → Faiz oranları, enflasyon, bölgesel büyüme etkilerini değerlendir

❌ Duygusal değer katma — "ama ben çok seviyorum bu evi"
   → Değerleme = veri, duygu karıştırmadan hesapla

✅ Tüm verileri kaynağıyla birlikte belgelendir
✅ Düzeltmelerin gerekçesini açıkça yaz
✅ Raporu bağımsız bir gözle tekrar oku

---

Quick Reference

Yöntem	Formül	Değişken
CMA — Birim m² değeri	Satış Fiyatı / Brüt m²	Karşılaştırma m²'si
CMA — Düzeltme	Comp Fiyatı +/(-) Düzeltme	Her özellik farkı için TL
Cap Rate	NOI / Değer (×100)	Türkiye: %5–9
NOI	EGI - İşletme Giderleri	Vergi ve borç hariç
GRM	Satış Fiyatı / Yıllık Kira	Türkiye: 10–15 yıl
Değer (Income)	NOI / Cap Rate	Basit sermayeleme
Amortisman (yaş-ömür)	(Efektif Yaş / Toplam Ömür) × Maliyet	Yıllık orantı
Arsa değeri	Arsa m² × Birim arsa fiyatı	Karşılaştırma yoluyla
Inşaat maliyeti	m² × Birim maliyet (TL/m²)	2026 İstanbul: ~25.000 TL/m²
Değer aralığı	Min düzeltilmiş – maks düzeltilmiş	±%10 marj ile sun

🌍 Universal Language Support

• Turkish Native: This skill natively supports Turkish. If the user prompt is in Turkish, all analysis, formatting, and output MUST be entirely in Turkish. You do not need explicit "write in Turkish" instructions.