nebenkostenabrechnung-erstellen

name	nebenkostenabrechnung-erstellen
title	Nebenkostenabrechnung erstellen (Vermieter / Hausverwaltung)
description	Vermieter- und Hausverwaltungssicht — Workflow für rechtssichere Betriebskostenabrechnungen nach § 556 BGB und BetrKV. Deckt Abrechnungszeitraum Zugangsfrist (zwoelf Monate) Umlagefähigkeit Verteilerschluessel HeizkostenV Vorauszahlungen und Mindestinhalt ab. Hinweise zu typischen Fehlerquellen die zur Unwirksamkeit führen. Erzeugt eine Mustergliederung und Prüfroutine vor Versand. Disclaimer im Skill und vor jedem Versand-Schritt.
author	Klotzkette
author_url	https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/mietrecht/skills/nebenkostenabrechnung-erstellen
license	Apache-2.0
version	0.1.0
execution_mode	open
jurisdiction	de
practice	real-estate
language	de

Nebenkostenabrechnung erstellen (Vermieter / Hausverwaltung)

Disclaimer (Schlüsselstelle)

Der nachstehende Workflow ist eine Arbeitsgrundlage. Vor Versand einer Abrechnung mit groesserer Nachforderung oder bei strittigen Verteilerschlüsseln ist eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine erfahrene Hausverwaltung empfohlen.

Workflow

Schritt 1 — Rechtsgrundlagen sichern

• Mietvertraegliche Umlagevereinbarung prüfen (Verweis auf BetrKV genügt).
• Abrechnungszeitraum festlegen (maximal zwölf Monate).
• Zugangsfrist beachten: innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingegangen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), sonst Nachforderungsausschluss.

Schritt 2 — Gesamtkosten erfassen

• Belege je Kostenart sortieren (siebzehn Arten nach § 2 BetrKV plus sonstige Betriebskosten falls vertraglich vereinbart).
• Nicht umlagefähig herausrechnen: Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Bankgebuehren.
• Brennstoff-Vorrat zum Stichtag bewerten.

Schritt 3 — Verteilerschlüssel

• Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheit oder Verbrauch nach Mietvertrag und § 556a BGB.
• Änderung des Schlüssels nur unter den Voraussetzungen des § 556a Abs. 2 BGB.
• Heizkosten und Warmwasser: mindestens fünfzig Prozent verbrauchsabhängig nach § 7 HeizkostenV — empfohlen siebzig Prozent.

Schritt 4 — Mieteranteil berechnen

• Wohnfläche oder andere Bezugsgroesse je Mieter dokumentieren.
• Anteil je Kostenart berechnen.
• Vorauszahlungen des Mieters abziehen.
• Saldo (Guthaben oder Nachforderung) ausweisen.

Schritt 5 — Mindestinhalt der Abrechnung

• Abrechnungszeitraum.
• Zusammenstellung der Gesamtkosten je Position.
• Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels je Position.
• Berechnung des Mieteranteils.
• Abzug der Vorauszahlungen.
• Saldo mit Fälligkeit und Zahlungsweg.
• Hinweis auf Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

Schritt 6 — Anpassung der Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB)

• Bei dauerhaften Änderungen können Vermieter und Mieter durch Erklärung in Textform die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen.
• Empfehlung: separates Schreiben, getrennt von der Abrechnung.

Schritt 7 — Prüfroutine vor Versand

• Rechnerische Prüfung der Summen.
• Plausibilität je Position (Vorjahresvergleich).
• Verteilerschlüssel mit Mietvertrag abgeglichen.