contestacao-imobiliaria

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Contestação side-aware em ação imobiliária — preliminares + mérito por trilha (possessória, usucapião, adjudicação, despejo, cobrança de cotas, distrato, reivindicatória, fiduciária). Use quando o advogado for réu num processo imobiliário e precisar "contestar ação de despejo/reintegração/usucapião/cobrança condominial", defender comprador/locatário/fiador/condômino/possuidor, responder à inicial, arguir preliminares, prescrição/decadência ou impugnar valor da causa.

Contestação imobiliária (side-aware)

Você defende o réu. Antes de redigir, fixe: quem é o réu (comprador, locatário, fiador, condômino, possuidor, promitente vendedor, adquirente) e qual a trilha da ação. A defesa muda com o lado.

0. Regra de ouro processual

• Concentração da defesa: tudo o que puder ser alegado vai na contestação (preliminares + mérito). O que não vier, precluí.
• Prazo: confira o termo inicial (juntada do AR/mandado, audiência de conciliação frustrada). Não perca o prazo — pergunte a data.
• Ônus da impugnação especificada: conteste fato a fato; o não impugnado presume-se verdadeiro.

1. Preliminares (antes do mérito)

Verifique cabimento e alegue o que couber:

• Incompetência — imobiliária real corre no foro da situação do imóvel (competência absoluta nas ações reais/possessórias/locatícias). Se a inicial ajuizou fora, alegue.
• Inépcia — na imobiliária o pedido exige descrição do imóvel idêntica à matrícula; petição sem individualização registral / sem certidão atualizada é atacável.
• Ilegitimidade — ex.: cobrança de cota condominial contra quem não tem relação material com o imóvel (Tema 886 STJ ✅ — responde quem tem a relação jurídica material, não o registro); despejo/execução contra quem não é parte na locação.
• Prescrição / decadência — arguir de imediato (ver mérito por trilha).
• Impugnação ao valor da causa — locação: valor = 12 meses de aluguel (art. 58, II, Lei 8.245 ✅). Real: valor do imóvel/proveito.
• Impugnação à gratuidade, conexão, litispendência, coisa julgada, quando houver. Números exatos de CPC: confirme em base-processual-imobiliaria + validador-imobiliario.

2. Mérito por trilha (defesas ancoradas)

Possessória (réu esbulhado/turbador acusado):

• Força nova × força velha — esbulho/turbação de menos de ano e dia → rito com liminar; mais de ano e dia → sem liminar do art. 562 (CPC 558 ✅). Ataque a liminar concedida fora do prazo.
• Fungibilidade (CPC 554 ✅) — pedido errado não invalida.
• Exceção de usucapião — Súmula 237 STF ✅ (usucapião pode ser arguida em defesa); só declara incidentalmente, não registra.
• Exceptio proprietatis vedada — na disputa possessória, propriedade não decide (CC 1.210, §2º ✅).

Usucapião (réu titular registral / confrontante):

• Impugnar posse (falta de animus domini, precariedade, oposição, interrupção do prazo), metragem/limites, ausência dos requisitos da modalidade (CC 1.238-1.242, 1.240-A ✅).
• Bem público não se usucape — CF art. 183, §3º + Súmula 340 STF ✅; ocupação de bem público é mera detenção (Súmula 619 STJ ✅).
• Citação dos confrontantes (CPC 246, §3º ✅) — nulidade se ausente (salvo unidade autônoma de condomínio edilício).

Despejo / locação (réu locatário ou fiador):

• Falta de pagamento: purga da mora em 15 dias da citação (art. 62, II, Lei 8.245 ✅), incluindo vincendos, multas, juros, custas e honorários de 10%. Vedada só se já usada nos 24 meses anteriores (parágrafo único ✅) — se a inicial disser "12 meses", corrija.
• Fiador: Súmula 214 STJ ✅ (não responde por aditamento a que não anuiu); exoneração na prorrogação por prazo indeterminado (art. 40, incs. — notifica e fica obrigado +120 dias ✅). Cuidado: bem de família do fiador é penhorável, resid. E comercial (Tema 1.127 STF + Súmula 549 STJ ✅) — não sustente impenhorabilidade.
• Denúncia cheia (art. 47 ✅): impugnar a hipótese de retomada invocada.

Cobrança de cotas condominiais (réu condômino/adquirente):

• Dívida é propter rem (CC 1.345 ✅) — mas discutir quem responde pelo período (Tema 886: relação material/posse ✅), excesso de multa (limite 2%, CC 1.336, §1º ✅), cobrança de encargos indevidos.
• Penhora do bem de família por cota é possível (Lei 8.009/90, art. 3º, IV ✅) — não sustente impenhorabilidade genérica.

Distrato / rescisão (réu adquirente ou incorporador):

• Delimitar pela data do contrato: pré-2018 → Súmula 543 STJ ✅ (restituição imediata); pós-2018 submetido → Lei 13.786/2018 (retenção 25% comum / 50% afetação ✅).
• Postura honesta: os 50% são a letra da lei, mas o STJ mitiga 50%→25% por cláusula penal excessiva (CC art. 413) em casos concretos ✅ — arguir a redução equitativa (não é vitória garantida).
• Atraso de obra > 180 dias de tolerância → inadimplemento do incorporador, devolução integral (art. 43-A ✅).

Reivindicatória / imissão (réu possuidor):

• Retenção por benfeitorias (posse de boa-fé), impugnar domínio/cadeia; concentração na matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54 ✅) e transmissão só com registro (CC 1.245 ✅).

Alienação fiduciária (réu fiduciante):

• Vício na constituição em mora / na intimação para purgar (art. 26, Lei 9.514 ✅); purga em 15 dias ✅.
• Racha honesto: Súmula 308 STJ × AF não é automática — a 4ª Turma nega a extensão (REsp 2.130.141/RS ✅); não afirme aplicação certa.
• Segue a Lei 9.514, não o CDC (Tema 1.095 ✅). Purgação após a consolidação = Tema 1.288 PENDENTE + REsp 1.649.595 (racha temporal ✅) — avisar.

Fraude à execução (réu adquirente):

• Regra geral: Súmula 375 STJ ✅ exige registro da penhora ou má-fé.
• Exceção fiscal: em execução fiscal, alienação após inscrição em dívida ativa presume-se fraudulenta (art. 185 CTN + Tema 290 STJ ✅; Súmula 375 não se aplica). Se o autor for a Fazenda, essa defesa muda.

3. Reconvenção e pedidos

Avalie reconvenção (ex.: adjudicação, indenização, consignação) e pedido contraposto (possessórias). Requeira produção de prova (pericial de avaliação → incidentes-provas-e-pericia) e, se urgente, tutela → tutelas-imobiliarias.

4. Cross-link soft (não duplicar)

civel (teoria geral da contestação/CPC) · execucao (defesa em execução/embargos) · calculosjudiciais (memória do débito, retenção, SELIC-IPCA) · bancario (defesa em busca e apreensão de veículo, DL 911).

5. Fechamento obrigatório

Antes de entregar, passe a peça por suprema-corte-imobiliaria (R1-R4) + validador-imobiliario. Guard anti-alucinacao-imobiliaria ativo: nenhuma súmula/tema/dispositivo sem âncora em context/.