| name | compraventa |
| description | Compraventa inmobiliaria — revisa un contrato de compraventa de inmueble bajo derecho panameño. Comprueba arras, gravámenes inscritos (certificado del Registro Público), condiciones suspensivas, escritura pública y fiscalidad (ITBI, ganancia de capital). Usar cuando el usuario diga "compraventa de apartamento", "revisar arras", "contrato de compraventa", "certificado del Registro Público", "fiscalidad de la compra" o adjunte un contrato.
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| argument-hint | [archivo | enlace | pegar texto del contrato o describir la operación] |
/compraventa
- Cargar
~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md → tipo de práctica, posición habitual.
- Obtener el contrato o la descripción de la operación.
- Analizar la estructura de la operación (arras, condiciones, escritura).
- Verificar gravámenes inscritos si se facilita certificado del Registro Público.
- Determinar régimen fiscal.
- Generar informe de revisión.
/inmobiliario:compraventa
Vamos a comprar un local comercial de segunda mano por 300.000 USD.
El vendedor es una sociedad anónima. Revisar la fiscalidad y el contrato de arras.
Propósito
La compraventa inmobiliaria en Panamá combina derecho civil (Código Civil de Panamá), inscripción registral (Registro Público de Panamá), administración de tierras y catastro (ANATI), normativa fiscal (ITBI, ganancia de capital, ITBMS cuando aplica) y práctica notarial. Un error en cualquiera de estos ámbitos puede tener consecuencias graves: gravámenes ocultos, fiscalidad incorrecta, pérdida de arras o imposibilidad de inscripción. Este skill revisa cada aspecto de la operación.
Estructura de la operación
1. Arras / contrato de promesa de compraventa
| Tipo de arras | Base legal | Efecto |
|---|
| Penitenciales / de desistimiento | Art. 1224 del Código Civil de Panamá | Permiten desistir: comprador pierde las arras; vendedor las devuelve dobladas |
| Confirmatorias | Categoría doctrinal / jurisprudencial (sin texto legal expreso) | Señal de cumplimiento; no permiten desistir — incumplimiento → resolver + daños |
| Penales | Pacto expreso (cláusula penal) | Penalización por incumplimiento que no sustituye la obligación de cumplir (salvo pacto) |
Clave: el art. 1224 del Código Civil de Panamá recoge únicamente las arras penitenciales / de desistimiento (rescindir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas); las arras confirmatorias son una categoría doctrinal/jurisprudencial, no de texto legal expreso. No confundir con el art. 1221, que regula la promesa de compraventa. Si el contrato no especifica el tipo, debe interpretarse conforme al Código Civil de Panamá y la intención de las partes; es esencial que el tipo quede expresamente pactado. En Panamá es habitual instrumentar la operación mediante un contrato de promesa de compraventa.
Verificar en el contrato de promesa / arras:
2. Gravámenes inscritos (certificado del Registro Público)
Si se facilita certificado del Registro Público, verificar:
| Aspecto | Verificar |
|---|
| Titularidad | ¿El vendedor es el titular registral? ¿Cotitularidad? Si es sociedad anónima, ¿quién la representa? |
| Descripción | ¿Coincide con la realidad (superficie, linderos, uso)? Concordancia con el catastro de ANATI |
| Gravámenes | Hipotecas, anticresis, embargos, secuestros, servidumbres, arrendamientos inscritos |
| Afectaciones / limitaciones | Patrimonio familiar, prohibiciones de enajenar, fideicomisos, afectaciones urbanísticas |
| Régimen de propiedad horizontal | Si procede: coeficiente de participación, anexos (estacionamiento, depósito) bajo la Ley 284 de 2022 |
Gravámenes que deben cancelarse antes o en el acto de escritura:
- Hipotecas → cancelación o subrogación
- Embargos / secuestros → levantamiento o pago
- Anotaciones / medidas cautelares → verificar vigencia [verificar]
3. Condiciones suspensivas habituales
- Obtención de financiación hipotecaria por el comprador
- Cancelación de gravámenes por el vendedor
- Obtención del permiso de ocupación (obra nueva)
- Paz y salvo de impuesto de inmueble y de cuotas de propiedad horizontal
- Concordancia de la finca con el catastro de ANATI
4. Escritura pública e inscripción
| Paso | Verificar |
|---|
| Escritura pública | Otorgada ante notario; necesaria para la inscripción en el Registro Público y la oponibilidad frente a terceros |
| Inscripción en el Registro Público | Entre las partes la transferencia se perfecciona por la escritura pública; frente a terceros se perfecciona con la inscripción (publicidad y prioridad registral) — arts. 1753-1762 del Código Civil de Panamá (en particular art. 1762) |
| Medios de pago | Identificación de los medios de pago conforme a la prevención de blanqueo (Ley 23 de 2015, arts. 22 y ss.; promotores y agentes/corredores son sujetos obligados no financieros supervisados por la Superintendencia de Sujetos No Financieros, con reportes a la UAF) — transferencia, cheque de gerencia |
| Retención por ganancia de capital | El comprador retiene el 3% del mayor entre el valor de venta y el catastral como adelanto de la ganancia de capital del vendedor (Formulario 107) y lo entera ante la DGI (art. 701 del Código Fiscal y Decreto Ejecutivo 170 de 1993) |
Fiscalidad de la compraventa
Impuestos principales en Panamá
| Concepto | Impuesto | Notas |
|---|
| Transferencia de inmueble | ITBI — Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles | Tarifa del 2% sobre el mayor entre (i) el valor de la escritura y (ii) el valor catastral de adquisición + mejoras + 5% del valor catastral por cada año transcurrido; a cargo del vendedor (Formulario 106); requisito para inscribir (art. 701, lit. g, del Código Fiscal — Ley 106 de 1974) |
| Ganancia de capital | Impuesto sobre la ganancia de capital | 10% sobre la ganancia, con retención anticipada del 3% del mayor entre el valor de venta y el catastral (la retiene el comprador, Formulario 107); el vendedor puede optar por el 3% como definitivo o pedir devolución del excedente (art. 701 del Código Fiscal y Decreto Ejecutivo 170 de 1993). Promotores / giro ordinario: tarifa única y definitiva del 3,75% sobre el mayor entre valor de enajenación y catastral; vivienda nueva con escala progresiva 0,5%-2,5% (4,5% comercial) |
| ITBMS | Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios | No grava la transferencia de inmuebles (art. 1057-V del Código Fiscal); verificar su incidencia en servicios asociados |
Principio de territorialidad: la fiscalidad panameña grava la renta de fuente panameña; la ganancia por la venta de inmuebles situados en Panamá es de fuente panameña. [verificar]
Otros impuestos y obligaciones
| Concepto | Sujeto pasivo | Notas |
|---|
| Impuesto de inmueble | Titular del inmueble | Anual; verificar exoneraciones (p. ej. patrimonio familiar tributario / vivienda principal) y que esté al día (paz y salvo) [verificar] |
| Paz y salvo nacional (DGI) | Vendedor | Para inscribir se requieren el paz y salvo del impuesto de inmueble (DGI) y el paz y salvo municipal, más la acreditación del pago del ITBI (Formulario 106) y del 3% de ganancia de capital (Formulario 107) |
| Cuotas de propiedad horizontal | Vendedor (al corriente) | Certificación de no adeudo de la administración (Ley 284 de 2022) |
Formato de salida
# Revisión de compraventa inmobiliaria
**Inmueble:** [dirección, finca / folio real, corregimiento]
**Vendedor:** [persona natural / sociedad anónima]
**Comprador:** [persona natural / jurídica]
**Precio:** [importe en B/. o USD]
**Fecha de la operación:** [fecha prevista]
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## Estructura de la operación
| Fase | Estado | Observaciones |
|---|---|---|
| Promesa de compraventa / arras | [Firmado / Pendiente] | [tipo de arras, importe] |
| Due diligence registral | [Realizado / Pendiente] | [certificado del Registro Público obtenido/pendiente] |
| Escritura pública | [Pendiente] | [notaría, fecha prevista] |
| Inscripción en el Registro Público | [Pendiente] | |
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## Gravámenes inscritos
| Gravamen | Tipo | Estado | Acción |
|---|---|---|---|
| [Ej., Hipoteca Banco X] | Gravamen | Vigente | Cancelar en escritura |
| [Ej., Embargo] | Medida cautelar | Vigente | Levantar antes de escritura |
---
## Fiscalidad
| Concepto | Régimen | Tarifa | Importe estimado | Sujeto pasivo |
|---|---|---|---|---|
| ITBI | Transferencia de inmueble | 2% (Formulario 106; art. 701-g Código Fiscal) | [importe] | [vendedor] |
| Ganancia de capital | Retención anticipada | 3% del mayor entre valor de venta y catastral / 10% sobre ganancia (Formulario 107) | [importe] | [vendedor / retiene comprador] |
| Impuesto de inmueble | Paz y salvo | — | [al día] | [vendedor] |
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## Hallazgos del contrato
| # | Cláusula | Observación | Riesgo | Recomendación |
|---|---|---|---|---|
| 1 | [Ej., Tipo de arras no especificado] | Ambigüedad sobre desistimiento | Alto | Especificar expresamente |
| 2 | [Ej., Sin retención por ganancia de capital] | Riesgo fiscal para el comprador | Medio | Incluir cláusula de retención |
| ... | ... | ... | ... | ... |
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## Checklist pre-escritura
- [ ] Certificado del Registro Público actualizado (próximo a la fecha de escritura)
- [ ] Paz y salvo de impuesto de inmueble
- [ ] Paz y salvo nacional (DGI) del impuesto de inmueble y paz y salvo municipal del vendedor
- [ ] Certificación de no adeudo de cuotas de propiedad horizontal (Ley 284 de 2022)
- [ ] Permiso de ocupación (obra nueva) si aplica
- [ ] Medios de pago preparados (transferencia / cheque de gerencia) y cumplimiento de prevención de blanqueo (Ley 23 de 2015)
Legislación de referencia
- Código Civil de Panamá — compraventa, arras (art. 1224), promesa de compraventa (art. 1221), derechos reales, hipoteca, inscripción (arts. 1753-1762, en particular 1762)
- Registro Público de Panamá — inscripción de la propiedad y gravámenes
- ANATI — catastro y administración de tierras
- ITBI — art. 701, lit. g) del Código Fiscal (Ley 106 de 1974); Formulario 106
- Ganancia de capital — art. 701 del Código Fiscal y Decreto Ejecutivo 170 de 1993; Formulario 107 (incl. régimen de promotores 3,75% y vivienda nueva 0,5%-2,5%)
- Art. 1057-V del Código Fiscal — el ITBMS no grava la transferencia de inmuebles
- Ley 284 de 2022 — propiedad horizontal (certificación de no adeudo)
- Ley 23 de 2015 (arts. 22 y ss.) — prevención de blanqueo; promotores y agentes/corredores como sujetos obligados no financieros (Superintendencia de Sujetos No Financieros, UAF)
Lo que este skill NO hace
- No realiza la due diligence de uso de suelo / urbanística completa (permisos, planeamiento, situación urbanística) — marca cuándo es necesaria.
- No tramita la inscripción en el Registro Público — indica los pasos.
- No calcula impuestos con precisión definitiva — indica el régimen aplicable y remite al cálculo específico ante la DGI.
