housing-lease-reviewer

name	housing-lease-reviewer
description	审查居住或商业住宅租赁合同。 覆盖：租金及支付、押金退还、维修责任、提前解约、优先购买权、转租限制。 适用情形：用户说"审一下这份租房合同"、"房东的合同有没有坑"、"商铺租赁要注意什么"。
argument-hint	[物业地址] [租金/月] [押金] [租期] [特殊条款]
legal_frame	cn-mainland
trigger_phrases	["房屋租赁合同审查","housing-lease-reviewer","contract-review","租房合同","住宅租赁"]
legal_sources	[{"name":"中华人民共和国民法典","effective_date":"2021-01-01","articles":"第三编第十四章（租赁合同）"}]
last_reviewed	2026-06
version	1.0.0
risk_level	medium

数据源与判断框架引用

本 skill 引用场景级配置 ../../CLAUDE.md。 来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。

/housing-lease-reviewer

1. 读取合同文本。
2. 提取核心条款：租金、押金、租期、维修责任、解约条款。
3. 按工作流程评估风险。
4. 生成结构化审查意见。
5. 升级决策门。

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房屋租赁合同审查

目的

审查居住租赁（住宅）和商业住宅租赁（商铺/办公）合同，识别房东或租户的显失公平条款。覆盖：租金及支付安排、押金退还机制、维修责任划分、提前解约条款、优先购买权、转租限制。

本技能为审查，不是从零起草。

法域假设

默认中国大陆法域，适用《民法典》租赁合同章节。住宅租赁同时涉及《商品房屋租赁管理办法》[SME 核查]。涉及长租公寓或住房租赁企业的，另涉及《住房和城乡建设部关于加强住房租赁管理》的规定 [SME 核查]。农村集体土地上的租赁须符合《土地管理法》[SME 核查]。

加载信息

• 合同文本
• 背景：房屋类型（住宅/商铺/办公）、租期、租金、月付/年付

工作流程

第一步：提取核心要素

• 房屋地址及面积
• 租金及支付周期（月付/季付/年付）
• 押金金额及退还条件
• 租期及续租条件
• 维修责任（通常房东负责主体结构，租户负责室内）
• 提前解约条款
• 优先购买权（住宅承租人有优先购买权）[SME 核查]
• 转租限制 [SME 核查]
• 争议解决

第二步：风险条款核查

🔴 高风险条款

条款	风险	建议
押金退还条件不明确	退租时押金争议	列明可扣除情形，结清后限定期限内退还
维修责任约定不对等	室内维修全由租户承担	明确房东负责主体结构，租户负责日常维护
提前解约违约金过高	显失公平	违约金应与实际损失相当 [SME 核查]
无优先购买权条款（住宅）	房东出售时租户权益受损	明确约定或由租户主张法定优先购买权 [SME 核查]
转租禁止且无例外	租户无法处置资产	约定经房东同意后可转租
租金调整无约束	续租时租金任意涨价	约定续租租金调整上限

🟡 中风险条款

条款	风险	建议
租期超20年（商业）	超出部分无效	商业租赁最长20年，续租另签协议 [SME 核查]
争议解决约定外地法院	增加维权成本	争取约定本地法院管辖