zvg-bieterangebot-bewertung

name	zvg-bieterangebot-bewertung
title	Bieterangebot Bewerten
description	Bewertet Zwangsversteigerungsobjekte aus Investorensicht für Bieterentscheidung. Anwendungsfall Investor erwaeegt Kauf in Zwangsversteigerung und benoetigt strukturierte Wertbewertung. Normen § 74a ZVG geringstes Gebot § 81 ZVG Sicherheitsleistung §§ 44 ff. ZVG bestehenbleibende Rechte. Prüfraster Verkehrswert geringstes Gebot Sicherheitsleistung bestehenbleibende Rechte Mietlage Sanierungsrisiko Bietlimit. Output Investoren-Bewertungsreport mit empfohlenem Bietlimit Risikoeinschaetzung und Finanzierungsgrundlage. Abgrenzung zu zvg-versteigerungsteilnahme und zvg-verkauf-versteigerung-schnittstelle.
author	Klotzkette
author_url	https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/zwangsverwaltung-zvg/skills/zvg-bieterangebot-bewertung
license	Apache-2.0
version	0.1.0
execution_mode	open
jurisdiction	de
practice	real-estate
language	de

Bieterangebot Bewerten

Aufgabe

Bewertet ein Objekt aus der Zwangsversteigerung oder ein vor-/außerterminliches Angebot. Der Skill ersetzt keine Finanzierung, Besichtigung oder anwaltliche Endprüfung; er macht die Risiken entscheidungsfähig.

Startet bei

• "Ist dieses Versteigerungsangebot attraktiv?"
• "Welches Bietlimit ist plausibel?"
• "Was bedeutet Mindestgebot?"
• "Wie bewerte ich Gutachten, Grundbuch und Mietvertrag?"

Workflow

1. Unterlagen inventarisieren: Bekanntmachung, Gutachten, Grundbuch, Teilungserklärung, Mietvertrag, Hausgeld, Protokolle, Baulasten, Energie, Versicherungen.
2. Rechtsbegriffe sauberziehen: Umgangssprachlich "Mindestgebot" meist vom rechtlichen "geringsten Gebot" unterscheiden.
3. Wertbasis prüfen: Verkehrswert, Stichtag, Innen-/Außenbesichtigung, Bewertungsverfahren, Abschläge, Vergleichsdaten, Marktrisiko.
4. Lasten prüfen: Abteilung II, Abteilung III soweit bekannt, bestehenbleibende Rechte, Rückstände, öffentliche Lasten, WEG-Hausgeld, Sonderumlagen.
5. Nutzung prüfen: Mietvertrag, tatsächliche Nutzung, Klingel-/Briefkasten-Abweichungen, Renovierungsabreden, Kündigungs-/Räumungsrisiko.
6. Bietlimit rechnen: Maximalbudget minus Sicherheitsabschlag, Erwerbsnebenkosten, Sanierung, Leerstand, Prozesskosten, Finanzierungspuffer und bestehenbleibende Rechte.
7. Ampel ausgeben: GRÜN nur bei belegtem Wert, klaren Lasten und ausreichendem Puffer; sonst GELB/ROT mit Nachforderungen.

Ausgabe

• Bieterangebots-Matrix
• Bietlimit mit Annahmen
• offene Fragen an Gericht, Verwalter, WEG-Verwaltung, Bank oder Sachverständigen
• Entscheidung: beobachten, nachrecherchieren, bieten, nicht bieten

Qualitätsgates

• Keine Gewährleistungsannahmen: ZVG-Erwerb ist kein normaler Kaufvertrag.
• Geringstes Gebot und 5/10-/7/10-Grenzen werden getrennt erläutert.
• Sicherheitsleistung wird auf Basis des Verkehrswerts geprüft.
• Bietlimit enthält Finanzierung und Liquidität, nicht nur Kaufpreis.

Rote Schwellen

• Nur Außenbesichtigung und zugleich hoher Sanierungshebel
• unklare tatsächliche Nutzung oder gewerbliche Hinweise in Wohnraum
• bestehenbleibende Rechte nicht verstanden
• Angebot drängt zu schneller Zahlung außerhalb klarer Gerichts-/Notarstruktur

Interne Vorlage

• assets/templates/bieterangebot-bewertung.md