kiinteistokauppa

# Kiinteistökauppa — määrämuoto, kirjaukset ja virhevastuu Tämä skill jäsentää kiinteistökaupan valmistelun, toteutuksen ja virhetilanteet maakaaren (540/1995) mukaan. Perusteet ja kiinteistö/asunto-osake-rajanveto: `references/kiinteisto-perusteet.md` — lue se tehtävän alussa. Jos kohde onkin asunto-osake → `asuntokauppa`-skill. > **Vastuuvapaus:** luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista > neuvontaa. Kaupanvahvistus, allekirjoitukset ja kirjaamishakemukset > ovat ihmisen vastuulla. Katso `kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md`. ## Tarkista laki lähteestä Hae maakaaren säännökset (muotovaatimus, virheet, määräajat, kirjaamisvelvollisuudet) **`juristi:oikeustutkimus`-skillillä** ja KKO:n virhe- ja reklamaatiokäytäntö lähteestä. Varainsiirtoveron prosentti ja ilmoitusvelvollisuus → `verotus` ja vero.fi `[tarkista]`. ## Vaihe 1: Kohteen ja taustojen selvitys 1. **Mikä myydään?** Koko kiinteistö, määräala vai määräosa; vuokraoikeus rakennuksineen on eri instrumentti (kirjattava erityinen oikeus). Sekamuodot esiin. 2. **Asiakirjojen hankintalista** (referenssissä): lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennusluvat — skill ei näe rekistereitä, ihminen hankkii MML:stä ja kunnasta. 3. **Rasitukset ja oikeudet**: kiinnitykset ja panttikirjat (kenen hallussa?), kirjatut erityiset oikeudet, rasitteet, yhteisalueosuudet, tieoikeudet. 4. **Kaava ja luvat**: käyttötarkoitus, rakennusoikeus, luvattomat rakennelmat → `ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen`; pilaantuneen maaperän riski → `ymparisto-ja-kaavoitus:ymparistovastuut`. ## Vaihe 2: Kauppakirjan laatiminen - **Määrämuoto on ehdoton**: kirjallinen kauppakirja, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa — tai kauppa MML:n **sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä** (molemmat vahvistettu laista). Vähimmäissisältö (luovutustarkoitus, kiinteistö, osapuolet, kauppahinta) lähteestä — puute kaataa kaupan. - **Esisopimus** on myös määrämuotoinen; vapaamuotoinen "varaus" ei sido — käsirahan ja sopimussakon vaikutukset lähteestä. - **Keskeiset ehdot**: omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kauppahinnan maksu ja vakuusjärjestelyt (panttikirjojen luovutus), vaaranvastuun siirtyminen, kohteen kunto ja tehdyt selvitykset (kuntotarkastusraportti yksilöitynä), vastuunjako tiedossa olevista vioista, irtaimiston erittely (verovaikutus), viivästysseuraamukset. - **Vastuunrajoitusehto**: yksilöimätön "siinä kunnossa kuin se on" -ehto ei riitä rajaamaan myyjän virhevastuuta — rajoituksen on oltava yksilöity (tarkista edellytykset lähteestä). Älä laadi näennäisrajoitusta. ## Vaihe 3: Kaupan jälkeen — kirjaukset - **Lainhuoto** haettava määräajassa kaupasta `[aika — tarkista lähteestä]`; sähköisessä kaupassa vireilletulo automaattinen. - Panttikirjojen siirto ja uudet kiinnitykset; varainsiirtoveron suorittaminen lainhuudon edellytyksenä. - Laadi kirjausten tarkistuslista päivämäärineen → `juristi:toimeksianto` (määräaikataulukko). ## Vaihe 4: Virhetilanne 1. **Tunnista virhetyyppi** (käsitteet vahvistettu laista): **laatuvirhe** (kunto; myös salainen virhe — kynnys ja merkittävyysvaatimus lähteestä), **vallintavirhe** (kaava/luvat), **oikeudellinen virhe** (omistus/rasitukset). 2. **Vastuuanalyysi**: myyjän tiedonantovelvollisuus vs. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotusten merkitys; välittäjän vastuu (1074/2000) erikseen. 3. **Reklamaatio heti**: kohtuullinen aika + ehdoton takaraja `[tarkista lähteestä]`. Sisältö: virhe yksilöitynä, havainnot ja selvitykset, vaatimus (alustavanakin) ja varauma täydentämisestä. 4. **Seuraamukset**: hinnanalennus (laskentatapa lähteestä), vahingonkorvaus (tuottamus; salaisessa virheessä ei korvausta — tarkista), purku (olennaisuuskynnys korkea). Riitautus → `riidanratkaisu:haastehakemus`. ## Mitä tämä skill EI tee - **Ei vahvista kauppaa eikä korvaa kaupanvahvistajaa** — määrämuoto täyttyy vain laissa säädetyllä tavalla. - **Ei näe rekistereitä** (lainhuuto, rasitukset, kaava) — se laatii hankintalistan, ihminen hankkii otteet. - **Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa** — kuntotarkastus kuuluu asiantuntijalle; skill jäsentää raportin oikeudellisen merkityksen. - **Ei vahvista määräaikoja tai veroprosentteja muistista** — lähteestä tai `[tarkista]`. - **Ei avusta vikojen salaamisessa** — kieltäydy ja kerro virhe- ja petosvastuuriski. ## Jatka tästä - Kohde onkin asunto-osake → /kiinteistot-ja-asuminen:asuntokauppa - Kaava-, lupa- tai pilaantumiskysymys → /ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen - Säännöksen tai KKO-käytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus - Virheriidan vieminen tuomioistuimeen → /riidanratkaisu:haastehakemus - Varainsiirtovero ja luovutusvoitto → /verotus:verotusmenettely-ja-muutoksenhaku - Kauppakirjan kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus